叶檀：九成房企将死掉

2011.11.02 来源: 互联网大字

市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。对市场转型准备过冬的预期，使房地产进入现金为王时代。

典型的案例是，**评级机构穆迪评级在香港上市的29家房地产企业中，现金流状况*好的龙湖地产(现金人民币126.26亿元，短期借贷仅人民币44.84亿元)开始打价促销，龙湖郦城从每平方米1.8万元直降至1.4万元。富力、保利、万科、中海、招商等**房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

但市场未必同此凉热。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。但现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。

房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。

据中国证券报记者不**统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。

这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之*，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、**渠道少的中小房企;其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。

并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握*资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得*资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

以中海地产为例，既背靠雄厚的央企母公司，又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力。根据11月18日中海地产公布的三季报，前9个月实现营业额 357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。中海地产是业内**，从2000到2009年，公司累计实现净利润235亿港元，净利润复合增长率达到46%，增长率位居****。房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元，房地产市场低迷的2011年仍然不错。不仅如此，据披露，2009年开始，该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，坚持“不做价格先锋，不*高价地，严控自有资金比例”。

一些善用本土市场资源的公司，如加快发行本土**房地产投资基金，可以挺过难关。清科研究中心统计，截至2011年三季度，当年共有22只** 房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜*。手握好资产的公司可以借民间资金存活。

如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数(不算项目公司)会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。

“欧洲峰会刚刚通过了一致协议，由于稳定基金的提高，到明年为止，欧洲不会再有违约的风险。那么欧债危机是否就缓解了呢?”叶檀侃侃而谈，“事实上，欧洲的银行已经快被淹死了。”

那么此种情况对中国又有何影响?叶檀的观点是：“如果**实体经济不好，那么中国的压力必将越来越大。具体地说，一是汇率风险;二是成本上升的风险。”只要**经济依然不好，美国制造业依然状况不佳，那么人民币的升值就不会停止，“事实上，当年美国对日本就是这么干的。”再有一个就是成本的上升，“现在在珠三角有一句话，那就是‘接单是找死，不接单是等死’，因为对很多小企业主来说，也许用不了一个月就会发现，原材料价格上涨了。”

“我们的债务也是非常急迫的”

“当然，中国也有债务，我们的债务不会崩盘，毕竟我们有着78万亿的存款，有着3万多亿美元的外汇储备。”叶檀的话像是给大家打气，“如果跟欧洲比，中国的实体经济和资本市场其实都还不错。”

不过叶檀话题一转：“但幸福只是比出来的，今年3月份以来，我们的两大消费品出现了下降，一个是房地产，一个是汽车，*近钢材价格每吨下降了500元。可以说，我们的债务也是非常急迫的。”

叶檀用现在IPO扩容举例：“现在很多企业，一旦说要急着上市，或者原先在H股上市现在要回归A股，或者原先在A股上市现在要去H股上市等等，可以说80%都是因为缺钱。”机械行业是这两年发展势头非常迅猛的行业，但在叶檀看来，这个行业当中的几个龙头企业，徐工机械的现金流是负的，三一重工现金流净额仅为2.51亿元，可以说机械行业的现状也反映了整个经济的一个情况。

“未来可能适度降低存款准备金率，同时适度提高利率”

对于当前的宏观调控会否放松，叶檀表示：“政府现在提出要预调微调，这话反过来说，也就是不会全面放松，未来可能会是定向定量式的宽松。”“现在GDP增速的排名，北京倒数**，上海倒数第二，第三恐怕就是深圳了，这意味着什么呢?经济增速非常快地下滑。”叶檀用理性和实例来论证自己的看法， “*近国家允许上海、江苏等地自行发债，就是在解燃眉之急。”

而从经济总体情况来看，“比如，广交会的订单只下降了10%，这也说明经济没有出现大幅下滑，尤其是发电量还增长了12%，这更加决定了整体的宏观调控不会全面放松”。

小编结语，中国的宏观调控，似乎继续收紧也难，但是想要放宽也难。未来或许*好的策略还是定量定向放宽，适度降低存款准备金率，同时适度提高利率。

投稿作者：孤芳不自赏46

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