保障房或推高商品房价

2011.08.02 来源: 互联网大字

2010年11月，住建部在《关于报送城镇**性安居工程任务的通知》中，明确提出2011年建设1000万套**性安居住房的任务，给楼市带来不小震动，引起市场热议。

近年来，针对**房建设的文件密集**，一方面体现了**建立**房制度的决心；但另一方面也暴露出**房建设所面临的制度缺失和实际操作的诸多障碍。

许多人认为，**房的建设能够解决目前的高房价的局面，而笔者意见恰恰相反。

*先，**性住房面向的购买对象为30%的中低收入家庭，而商品房的购买对象应为高收入人群，这两个目标群体重合度很低。

另一方面，在土地供应指标有限的情况下，大规模的商品住房建设将挤占商品住房用地的供应，进一步加剧商品住房的稀缺性。

与此同时，商品房用地指标减少，势必也会减少地方**的部分土地出让收入，而这部分损失很可能要从商品房用地出让中得到补偿；在目前土地一级市场垄断的条件下，商品房用地价格的进一步上升是可以预期的。

不过，长期上看，**房制度依然有利于房地产市场的健康发展。

根据2010年的住房用地供应计划，全国土地供应中，廉租房和经济适用房用地比重仅有13%，再加上棚户区房改用地中的一半规划为**性住房用地，**性住房用地供应仅占到23%，不足以满足占人口大部分中低收入人群的需求。

长期来看，实现“**房和商品房”双轨供应制度，有利于实现土地资源的有效配置；同时，也可以减少附着在商品房上面的民生问题争议，从而避免**对商品房市场的过多行政干预。

与销售市场相比，**房租赁市场与商品房的租赁市场的需求人群重合度更高。随着**房比重的不断增加，部分房屋租赁需求将转化为购买**性住房的需求，同时公租房的投放也将增加租赁市场的供给。这将对房屋租赁市场的租金构成限制，间接地提高了商品房持有出租的成本，对于遏制商品房市场过度投机行为也将有一定的积极意义。

就**房制度未来的发展而言，资金问题或是最大障碍，需要金融创新和制度创新双管齐下。

**性住房建设的资金来源目前主要有包括中央财政补助、公积金增值净收益和土地出让净收益中不低于10%的部分。

2010年中央财政安排的**性住房建设资金为792亿元，为历年之最。但是据公开数据推算，2010年**房的总体投资高达8000亿元，中央财政资金占的比重不到10%，只是杯水车薪，绝大部分资金仍要依赖地方**和市场资金。然而，由于投资周期长、利润低，**房投资往往对民间资金缺乏足够的吸引力。

根据推算，2011年提出的1000万套**性住房任务所需的投资将近1.4万亿元，而资金来源如何落实仍不明确，依靠目前的机制将难以满足如此大量的资金需求。这也为**房建设融资渠道的拓宽提出了新的要求。

为**房投资项目提供较高的资金杠杆，给予贷款优先，或者利率优惠都是目前制度框架内可以采取的措施；此外，发行以中央或者地方**信用为担保的固定收益产品，或者建立专门面向**性住房的信托投资基金，也可以作为解决**房资金问题的创新尝试。

，曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn）

投稿作者：孤芳不自赏46

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