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中小房企3000亿资金被套 降价或成唯一出路

2011.08.09   来源: 互联网 大字

据北京中原市场研究部对监测样本楼盘的统计显示:2011年7月北京中**二手商品房成交均价为28257元/平方米,二手商品房买卖**指数为306点,环比2011年5月下降0.44% ,今年以来连续第四个月下降,调控措施已引导二手住宅市场稳步进入惯性下行通道。

二手房房价调降或将一触即发。据链家地产市场研究部估算,中小房企约3000亿元资金被套,面对销售的*大压力,降价或成为中小房企的**出路。

上海二手房指数办公室*新发布的报告显示,2011年7月,上海二手房指数为2598点,较上月上升1点,环比上涨0.03%,涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平,市中心的房价**下跌。

北京市各城区均有下降,下降幅度*高不超过1%。其中城乡交界处的区域下降幅度明显高于城六区,且在监测的200多个楼盘中,下降楼盘的范围进一步扩大,80%多呈现下降,仅五分之一还有微幅上涨,上涨的动力逐渐削弱,仅有稀缺区域的稀缺户型才能维持微弱的上涨态势。7月的二手住宅市场,可以概括为“量稳价跌,**领跌,稀缺微涨”。

与北京的“**领跌”不同的是,上海市中心城区*先出现了房价下滑,其中,长宁下跌0.01%,徐汇下跌0.02%,新黄浦下跌0.05%,静安下跌0.07%。**板块的涨跌项目数量基本持平。经统计,7月全市128个控制点中,上涨61个,下跌63个,持平4个。持平板块大幅减少,上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。

北京中原研究部从五个方面分析了目前市场上量稳价跌的原因。*先,市场仍以刚性需求为主,且有资格购房的急性刚需群体的数量相对稳定。其次,新房上市量逐步放大,且价格下调幅度有优势,从而诱惑力增强,分流了一部分中间派(意向购买一手和二手即可的人群),二手房需求支撑不足,局部区域已现买方市场,该类区域领跌房价。第三,城区内需求是二手成交的主导需求,刚性需求支撑了整个二手房的总成交量,那些价格让利,位置、户型中上等的房源成为成交的中流砥柱。第四,贷款政策继续收紧,持续高位贷款利率也是购房者积极性不足的原因之一,被抬高了的二手房准入门槛,导致有支付能力的需求有限。*后,买卖双方博弈继续,在高通胀的背景下大部分业主不急于出售,买方预期政府调控依旧,房价仍会下降,双方僵持的后果是成交保持低位,价格下降幅度有限。

上海二手房指数办公室认为,4月至今,上海二手房指数一直在临界点上徘徊,呈现出阶段性特征,到7月终现平局。这种平缓走势或将持续,拉锯或考验各方耐力,今后,涨或跌的局面都有可能发生,但幅度不会大。

广州方面买卖双方依旧僵持不下,7月份广州二手楼市成交量环比上月略升,止住了连续3个月的连降颓势。而在价格方面,买卖双方僵持依旧,楼价走势总体维持平稳。

据合富置业数据显示,2011年7月合富标准二手住宅价格指数(广州)为1505点,环比6月份微升0.2%,同比去年7月份上涨18.8%。市场观望情绪较浓,但少部分看楼时间长的买家、高端客户、“卖一买一”的买家入市略有增多,个别板块积累的刚需阶段性释放。在价格方面,大多数业主心态强硬,不肯让价,议价空间小,买卖双方僵持依旧。

根据北京市房地产交易管理网统计显示,2011年新入市项目中,中小房企供应量只有大房企的三成,但总库存积压是大房企的一倍左右。换句话说“房子本身就少,还基本没卖出去”是中小房企的真实写照。 另据链家地产市场研究部统计,2011年入市项目成交情况,中小房企和大房企的签约率分别为28.5%和55.5%。

链家地产*席分析师张月认为,相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势,中小房企受调控影响更加明显,在库存、销售、资金方面承受*大压力,生存空间受到挤压,虽然近期信贷向中小房企有所倾斜,依然无法从根本上缓解中小房企资金压力,未来降价或成**出路。

由于大部分库存量集中于中小房企,一旦“降价放量”将对整体市场产生冲击,预计新建商品房成交价格将出现实质性下降。新房成交价格下降后,二手房价也将出现一定下滑。

投稿作者:孤芳不自赏46

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