中国指数研究院：房价涨幅将出现下降

2011.08.02 来源: 互联网大字

2010年，中国房地产市场在遭遇“史上*为严厉”调控政策下波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。那么，在如此严厉的调控之下，2011年，中国的房地产市场还有什么样的调控吗？房地产的价格又会演绎怎么样的走势？

去年房价不跌反涨

2010年，房地产市场的调控可谓是经济手段和行政措施并用。为遏制房价过快上涨，2010年****了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高*次购房和二套住房的*付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等。行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款、以问责****和力促地方**及各部委**配套措施的方式抓落实等。

在严厉的调控之下，2010年1~11月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43％和40％。从地价水平来看，120个城市的住宅用地平均地价在7月达到去年以来的*低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，其中9月达到去年以来的*高水平。

数据显示，2010年1~11月，全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8％和17.5％，且全年各月增速基本成下行趋势。

价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，100个城市住宅平均价格在去年7~8月有所下跌，北京等**城市5~8月房价累计下跌约3％。但9~11月，100个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等**城市也普遍继续上涨，仅同比涨幅有所缩小。

调控不会放松

在“加快推进经济结构战略性调整、稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。以下几个方面需要**关注：**，货币政策转为稳健，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16％和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；第二，限购、限贷政策执行放松的可能性不大；第三，**房建设力度继续加大，公租房成为新的重要着力点；第四，房产税试点改革将加快推进，预计2011年部分试点城市落到实处的可能性很大。

而土地市场在2011年的供应力度将继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截至2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65％，预计增加土地供应仍将是2011年房地产调控的重要内容。

房价涨幅将下降

2011年房产市场的供求关系将得到改善，价格涨幅下降。根据中国房地产业中长期发展动态模型，在M2增长率16％、新增贷款7万亿元等一系列假设条件下，预计2011年全国商品房销售面积和销售价格将分别达到11.2亿至11.4亿平方米之间和5466元至5496元/平方米之间，增长率区间分别为8％~10％和8％~9％。虽仍保持增长，但增幅不及2010年全年预计水平。由于2010年新开工面积规模和增速均创历史新高，加之**性住房建设力度继续加大，预计2011年全国施工面积将达到48.6亿至51.9亿平方米。随着2010年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。

而从区域分布来看，城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇，不同区域的分化将更为显著。除北京、上海、广州等中心城市外，其周边的中小城市也将显著受益。从供应结构来看，**性住房建设力度继续加大，住房供应“双轨制”将逐步形成，供应结构将更加分化。

而从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。

投稿作者：孤芳不自赏46

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