推迟CBD地王面世北京试水“价高者出局”

2011.08.04 来源: 互联网大字

秋天是收获的季节，但是，对于苦等北京CBD核心区地块**阶段评标结果的61家企业而言，或许很难收获一个阶段性的成果。

按照早先业界预计，9月北京市国土局将公布CBD核心区地块招标的**阶段评标结果。然而，天不遂人愿——截至目前，总计61家投标企业的规划方案仍在审定当中，由于工作量*大，**阶段的评标结果，9月恐将无望公布。

这是一次“十分艺术”的时间选择，当北京楼市被假性回暖的**笼罩之时，CBD核心区的土地出让，势必会导致地价抬高从而发出与目前楼市调控相反的市场信号，而北京市**则有可能在此宗土地的出让过程中，试水出价*高者出局的新评标标准。

拖延的艺术

9月原本是潘石屹认为可以等到CBD核心区地块**阶段评标结果公布的日子，但现在9月上旬已近尾声，作为投标企业的SOHO却没有得到**阶段评标结果将要公布的通知，在此之前，潘石屹曾花费300万元制作了这一地块的规划方案。与潘石屹一起投标的另外60家企业，对于评标结果公布，也是一样的一无所知。

实际上，由北京市规划委、北京市国土局牵头的评标委员会，已经紧张工作一个月有余，初步的**阶段评标结果，已经基本廓清。至于未予对外发布的原因，乃是时机选择的问题，而这一问题，已经报请北京市**酌定，截至本报发稿时止，北京市国土局、北京市土地储备中心，尚未获得来自北京市**的相关精神。

SOHO副总裁许洋告诉记者，本次评标实际上分为两个阶段，**阶段要求投标企业报送两份规划方案，一是本次出让的四块土地的规划方案，二是总体12块土地的规划方案，评标委员会根据方案筛选出**阶段的中标者进入第二阶段，再综合对比出价、付款进度、开发资质、能力等方面的因素。

这意味着**阶段评标结果的公布才是真正竞价的开始。北京市的担心在于，**地段的土地可能竞出的高价，将向市场传递与总体调控精神相反的信号，因为9月的北京楼市，刚刚迎来4月楼市严厉调控以来，首次成交量与成交均价的双双反弹。

“**担心，如果这时候再有一块高价土地出来，市场立刻会认为调控引发的市场调整已经过去，房价将会继续上涨，这是认领了政治任务的北京市**，无论如何也不能接受的，尤其是在这样的政治环境下。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为。

北京市国土局的一位不愿具名的官员亦向记者坦陈，CBD地块的出让时机的选择，确实是个“艺术”的问题，除此之外，便不愿多言。

价高者出局

潘石屹不仅不知道**阶段的评标结果何时能够公布，就连他自己有没有*后赢得这场争夺战的信心，也不知道。因为这块土地或许将开启北京土地市场价高者直接出局的新时代。

与潘石屹关系过从甚密的地产大炮任志强，或许对此更有直观感受。从2010年4月开始，他麾下的华远地产在北京土地市场的投标过程中，两次报出*高价格，但换来的，却都是直接出局的结果。

记者了解到，这样的评标标准将逐步被写入商业开发用地的出让评标标准，而CBD核心区地块的出让一旦启动第二阶段的实质性竞价之时，便将是价高者直接出局写入评标标准的时刻。在此之前，北京市对于限价出让的方式，只是在两限房用地中使用过，而且限制的对象是房屋售价，而非土地出让金价格。

在价高者出局的规则之下，土地评标的标准将更为复杂，**组织的评标委员会将主要依据土地获取者日后的物业经营模式、规划设计方案与城市总体规划方案的合理衔接甚至是保障性住房的配建、设计等。北京市**的核心思路在于，避免短期内再次出现高价土地。

目前，正是因为与该政策配套的相关评标的标准与方式还未有*终定案，CBD核心区的**阶段评标结果才在进入9月上旬之后，迟迟未予公布。

在此之前，北京市曾对土地出让方式进行过一次调整，增加了暗标出让的方式，即取消现场竞价的过程，由竞买企业根据对土地的综合评估出价投标，而后同时开标，但这一方式，仍然采取的是价高者得的原则。

“我们不希望在短期内再出现高价土地，我们希望土地市场平稳。”北京市国土局的一位官员向记者表示，所有出让方式的调整与丰富，都是围绕这一核心进行，至于价高者直接出局这种评标方式，他未予评价。

出让金“量补”

针对高地价相应调整土地出让方式的背后，实际上是北京市2010年的土地出让金收入，并没有太大压力。2010年，由于楼市处在宏观调控环境之下，北京市**未下达明确的土地出让金指标任务，而相关部门的内部理解，在供应计划确保基本完成的情况下，土地出让金与2009年基本持平即可。

北京市**的数据显示，2009年北京市土地出让金收入总计930亿元，而截至目前，北京市的土地出让价款总额已经接近2009年全年的75%，与去年持平，总体不存在问题。

至于未来的土地出让收入如何保证稳定增长的问题，北京市目前基本确定的是“以量补价”的思路，即增加新区土地供应，特别是传统城市核心功能区规划拓展之后的新区土地供应，如此一方面可以确保土地出让金的总金额不缩减，能够满足财政收入的需要，另一方面，还可以增加土地供给，确保年度供地计划的完成。

及至目前，北京市先后批准的金融街西扩和CBD东扩两个城市功能区总体规划的调整，而《CBD核心区二期土地一级开发项目建议书》目前也已获北京市发改委批复，同意市土地整理储备中心对CBD核心区二期组织实施土地一级开发，所谓CBD二期土地项目，即是CBD东扩之后的新区土地，总计土地面积19.75万平方米，总规划建筑面积*高可达78万平方米。

李文杰告诉记者，按照保守口径估算，上述土地的总货值，至少将高达400亿元人民币，因此，这些土地即便不再以价高者得的竞价方式出让，仅此区域的土地出让，北京市就陆续有400亿元的收入“保底”。在这样的情况下，**就可以不再一味地追求土地高溢价成交来充盈财政收入。

投稿作者：孤芳不自赏46

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