五台花园又起风波 因公摊费用问题陷入纷争

新华报业网讯 位于南京鼓楼区*核心地段的五台花园，东临上海路、北接广州路。周边，南大、南师大等名校近在咫尺，而儿童医院、江苏省人民医院、江苏省中医院等**医疗机构林立。因为地段的特殊，银城物业开发并管理，成就了其南京主城区**小区的定位。

但是，近年来，这个**小区却屡屡发生物业纠纷，甚至连在南京声誉颇好的银城物业公司都曾经被业主赶走。如今，因为一封***的出现，这个小区再次陷入纷争。

A. ***是怎么回事?

内容：一期居民共享资源须付部分费用

效果：刚贴出不久就被人撕得一干二净

7月27日下午，一封被放大后的《工作联系函》出现在了五台花园小区1号门出口处的墙上，盖着鲜红的业委会公章。但很快就有人将这封信撕掉，并将粘在墙上的碎屑一点一点清除。

“这其实就是一封信，说的都是一些事实，干吗要撕掉呢?”五台花园小区业委会主任赵成钢感到不解。

前**午，在五台花园小区9号楼一楼大厅内，记者见到了贴在告示栏内的这封信。据了解，每栋楼都张贴了这样的一封信，但是并不包括3、6、7和8栋。

信函是写给“江苏中烟公司**、五台花园小区物管**”的，大概内容是：五台花园小区共有三个大门，公共道路设施、花园绿地、健身设施等都是共同享用。但是，小区3、6、7和8栋，因为居住的是江苏烟草公司的职工，近10年来，却从来没有出一分*用于维护这些公共设施。据此，业委会要求这4栋住户必须承担一部分物业管理费用和公摊水电费用。

按照赵成钢的说法，他们原本是想找管理烟草公司4栋居民楼的物业公司商谈的，“但他们态度不积极，我们在约好的时间送信过去，结果物业负责人却闪人了”。正是在这样的情况下，担心这封信被物业工作人员“截留”的赵成钢等人，决定将这封信公开张贴。

B. 为啥催费一期业主

解释：二期物业费上涨让居民吃不消了

反驳：二期物业费上涨凭什么转嫁一期

从今年6月1日以来，赵成钢陆续接到小区业主写来的信件和打来的电话。“他们的意见很明确，对于金鑫物业管辖区域内的居民，应收取一定费用。”对此，赵成钢表示，业主意见跟银城物业公司提高物业费有关，“客观地说，如果没有调价的事情，很可能，我们两家还是像以往那样，继续相安无事”。

“这次物业服务费上调的幅度相当大，多层上调33�，达每月每平方米0.8元;高层上调39�，达每月每平方米1.6元。就是这样，物业公司每年还要亏损二三十万元。以前我们都还能承受，资源被别人占用一点没什么影响。但现在不一样啦，大家对于物业费的上涨已经吃不消了。”赵成钢说，目前只有两个办法，“一个是他们不要再享用我们的资源;另一个是继续享用，但要支付一定的费用”。

记者走访看到，金鑫物业管辖的四栋楼中，其中三栋**有封闭的护栏，另外一栋穿插在银城物业管辖的区域。想****金鑫物业辖区的居民不共享银城物业辖区的资源，并不现实。

对于赵成钢的说法，金鑫物业总公司一位负责人表示，“为什么上涨?还不是他们那边几栋居民楼的居民闹出来的?他们一闹，物业公司把车位卖了。这下好了，没有那么多停车位，一年亏损二三十万元也就正常了。”对此，该负责人表示，“是谁弄成了这个局面，谁就应该承担这个责任。把这个责任转嫁到金鑫物业管辖的居民身上，毫无道理!”

C. 一期物管什么反应?

开始：尽管有点不可思议但是非常重视

解释：反对是因我们资源也被他们共享

对于***，管理烟草公司四栋居民楼的江苏金鑫物业公司五台花园项目部陈主任觉得“有点不可思议”。“那天上午收到他们送来的信函，我们很重视。我们看过后，当即向总公司进行了汇报。但没想到，下午的时候，他们就把这封信放大，贴在了大门口的墙上。”

陈主任表示，江苏中烟和我们江苏烟草公司其实是两个单位，“业委会自己都搞不清楚，这不是到处乱写信吗?”

而谈到四栋楼居民无偿使用其他居民的绿地、广场等设施的问题时，陈主任更是一头恼*，“如果这样斤斤计较，那事情就复杂了。那边有绿地，我们这里也有绿地。我们这边的住户，是有到那边散步的，但他们那边的居民，也有到我们这里来散步遛狗的，我们的保洁员，还给他们扫过狗粪，这事怎么没说?”

赵成钢并不否认金鑫物业管辖区域有绿地，“但那个地方太小了，绿地又少，怎么可能跟我们这边的绿地比较?”特别是对于3栋居民楼，因为夹在2栋和4栋之间，赵成钢表示，这栋楼的居民更是享用了他们这边的很多资源。

“从2001年至今，在近10年的时间里，无偿享用了我们这边的公共资源，却不支付任何费用，我们这边的居民当然不答应!”赵成钢说。

D. 小区为啥分片而*?

原因：福利房混杂商品房产生多头管理

事件：小区内多种收费标准曾逼退物管

“1999年，我们烟草公司职工的福利房全部建成，按照有关规定，我们随后开始管理这一区域!”金鑫物业一位负责人表示，当时小区的配电房，就建在他们管辖的居民楼下。至2001年，银城地产开发的七栋居民楼陆续建成，至此，这个由11栋居民楼组成的完整小区全部建成，并在**建成了封闭式护栏。

“当时的体系比较复杂。除了**期的四栋居民楼为烟草公司福利房外，剩余的七栋中，还有两栋高层是扬子石化公司的福利房，另外五栋则是商品房，对外出售!”知情人告诉记者，三种结构的住户，所缴纳的物业费也不同，并引起纠纷，*终演变为一场官司，部分业主对小区公共收入产生异议，并很快将当时的业委会推上法庭，请求法院判决业委会和物业公司签署的物业管理合同无效。但没想到，这一事件又导致业委会委员集体辞职，在新的业委会成立后，银城物业作出了退出的决定。

**小区瞬间垃圾遍地，糟糕的小区环境引发业主再度不满。与此同时，业委会多方寻找物业公司接盘，但却无人敢接，无奈之下，小区业主不得不重新将银城物业请回来。

E. 小区尴尬谁来化解?

一期：两片居民应像原来一样和谐相处

二期：业主应共同出*来维护整个小区

在五台花园小区闹得沸沸扬扬时，偏安一隅的金鑫物业管辖范围内的四栋居民楼，则是一片太平。金鑫物业的陈主任说，自从小区建立到现在，十多年了，业主对物业管理工作一直很满意，“那边闹成那个样子，跟我们一点关系都没有。”直至接到赵成钢送来的那封信函时，陈主任才发觉，问题复杂化了。

“你比如，设在我们楼下的配电房，供应的是整个小区11栋居民楼的用电，这个配电房有四名电工轮流执勤，工资福利全部是我们物业承担，没有跟那边要过一分*!”陈主任说，尽管是两个管理区域，但两个区域内的居民都没有觉得生疏。陈主任又举了一个例子。按照当初建房时的红线图，现在进出小区的大门主干道，“2/3的路幅是我们让出来的;而通往3号门的道路，4/5是我们出让的。但在这些道路上停车，都是银城物业在收费，我们都没有说过一个‘不’字!”

正因如此，陈主任一直以为，两个管理区域内的业主，还应该像原来那样和谐相处，“没有必要计较你用了我多少，我用了你多少，维持现状*合适!”

但赵成钢显然不赞同这个观点。在他看来，红线图是建设房屋时的土地划分界线，“不管原来用地红线是如何划得，规划局代表国家依法确定的小区的道路、绿地等土地的用权就是小区业主共有的，整个小区的业主就应共同出*来维修、养护和管理。”赵成钢强调说，对于金鑫物业小区内的业主，他们已经做好了充分的准备，“先协商，如果他们不理不睬，那我们就通过合法途径再进行反映，不排除诉至法院解决!”

专家观点 业主可共同选择 理想的物业公司

南京大学法学院教授、行政法学专家肖泽晟表示：“银城物业辖区内的业主委员会向金鑫物业辖区内的业主索要部分公共设施的维护费用，从法律诉讼主体上看，没什么问题，但举证难度相当大!”肖泽晟认为，道理上很好理解，但在实际操作时，如何划分双方费用的使用比例将异常困难。除此之外，针对金鑫物业提出的配电房电工费用问题，实际上金鑫物业辖区内的业主，也可以据此向银城物业辖区内的业主讨要部分分摊费用。

“但我关注的并不在这里，实际上，既然金鑫物业只收很低的费用，还是活得好好的。那我就奇怪，为什么银城物业收一块多*，怎么还是亏损呢?”肖泽晟说，作为小区的业主，应该对这个事情做个调查，如果有结果，一比较，“**可以大家和在一起，共同选定一个服务好、收费低的物业公司啊!”

肖泽晟认为，在当前业委会和物业公司的关系中，尽管业委会对于物业公司有监督功能，但事实上，业委会在对物业公司收费价格的调整方面，根本没有话语权，“甚至在一定程度上，都没有选择权。在这样的情况下，物业公司还会影响到物价部门的定价，*终，业委会只能是不得不选择一个并不愿意接受的物业公司!”

从一开始就错了 两个物管应合并

江苏永恒昭辉律师事务所王宏说：“怪胎!这就是个怪胎!”对于五台花园这样的事件，王宏表示，按照物业管理法规的规定，同一个物业管理区域内只能有一家物业，法规规定的很清楚，“一个区域有两个公司，这样的怪胎，怎么不复杂呢?”

王宏分析说，一方面，银城物业辖区的业主认为金鑫物业辖区的业主侵占了他们的绿地和广场，而金鑫物业辖区的居民则认为银城物业辖区的居民侵占了他们的道路，各说各有理，谁都说不清楚。

“从一开始就错了!但这个时候怎么办?要向政府主管部门反映、求助，政府主管部门可以出面协调!”王宏说，五台花园这样的小区，是**的一个物业管理区域，符合法律规定，政府主管部门应该协调两个物管区域合并为一个物管区域，“只有这样，这个尴尬的问题才能解决!”记者田雪亭

投稿作者：孤芳不自赏46