楼市调控长效机制雏形确立-未来先租后买更方便

2017.09.01 来源: 互联网大字

北京9月1日购租并举与规范住房租赁销售等举措一并,被业内视为维持中国楼市稳定健康发展的关键所在。经过一年多探索,购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践,未来购租并举还有哪些可能?能否化解楼市顽疾?又将给承租人、购房人带来怎样体验?

购租并举与规范住房租赁销售等举措一并，被业内视为维持中国楼市稳定健康发展的关键所在。经过一年多探索，购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践，未来购租并举还有哪些可能?能否化解楼市顽疾?又将给承租人、购房人带来怎样体验?

购租并举是剂长效药能解哪些楼市顽疾?

2015年年底召开的**经济工作会议指出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年6月，***办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

据中原地产研究院统计显示，近一年多时间里，全国累计超过20多个城市**了有关住房租赁的政策内容。对普通民众来说，购租并举已从一个概念衍生出“购租同权”、“开发商自持房源用于租赁”、“推出租赁用地”等诸多操作可能，住房租赁市场改革雏形正在形成。8月28日，国土部、住建部还联合发文，在北京、上海、南京等13城试点集体建设用地建租赁住房。

“购租同权进入政策层面，对中国未来住房市场结构将产生深远的积极影响，长效机制框架的雏形已经确立，政策制度**支持房价的继续快速上涨。”8月21日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告》指出。有人会问，购租并举的长效药到底能解决哪些楼市顽疾?“*先肯定是改变‘重售轻租’局面，让承租人也能租得安心，*终达到维护租赁关系稳定的目的。”中原地产*席分析师告诉中新网记者，对楼市调控来说，建立购租并举的住房制度，还能减少非理性购房需求，避免房地产市场的大起大落。

在房地产研究人士、新城控股**副总裁欧阳捷看来，购租并举的另一重要目的则是让外来人口更为灵活的流动，想留下的可以稳定租房，想离开的也无“后顾之忧”。“大城市的住房资源得到**利用，让购房人宝贵的住房资源避免闲置浪费，实现租赁住宅‘轮动式利用效应’。”记者采访的多位业内人士均认为，购租并举*想解决的问题，是破除唯有买房才能“安家置业”的固有观念，取而代之的是通过住房租赁制度等多种手段**居住权。安居客房产研究院*席分析师张波告诉记者，除**供应、提高权益外，购租并举还可能在房地产投资依托基金的实施上有所突破。

作为住房租赁的两端，承租人与出租人之间的天平亦在寻求新的平衡。一方面，体现在双方权益享有上的逐步接近;另一方面，阶梯消费制度正在构建，承租人可能会摇身变为购房人，甚至可享有优先购买租赁房屋的权利。传统理解上，租、售是**分离的两个市场。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，要打通新房与旧房、出租与出售、商品房与**房的市场体系，需形成购租并举的“阶梯消费、过滤使用”机制;完善商品房和**房承租人优先购买的制度，形成“购租并举、先租后买”的新模式。

可见，阶梯消费正是衔接租、售两个市场的关键所在。张波将梯度消费模式通俗化的理解为“有多大能力，办多大事”。他说，“先租后买”针对刚步入社会的年轻人就是先租房，有能力了再买房;针对改善型需求就是先改善型租房再改善型买房，从居住者角度来看，租房和买房的**是趋同的。

8月10日，北京市完成了对《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征求，其中，有群众认为单身家庭需“年满30周岁”的申请条件过于严苛。为此，北京市住建委提出，不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费，并将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。

倪鹏飞将梯度消费分为三步：第一，可以先租**公有或法人所有的住房;第二，可以租赁共有产权住房，边租边购;第三，**自购，**自有产权。针对租赁转购买，在法律层面其实早有说明，业内俗称“买卖不破租赁”、“承租者优先购买权”等。记者查询《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;而第230条则指出，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

强化租赁市场，并不意味着住房销售市场将被弱化，反给房屋买卖带来更多可能。在倪鹏飞看来，目前我国房地产市场存在产权结构单一的问题，应尽快建立多元产权及保护机制。“应建立个人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制。”其中，共有产权住房等已被多地提进日程。今年4月，住建部、国土部明确提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

投稿作者：孤芳不自赏46

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