被高估的住房需求

长期以来，“城镇化”一直被认为是支撑中国房地产市场发展的重要动力。不过，由于人们对城镇化的认识存在一个普遍的重大误区，使得人们大幅度地高估了短期内城镇化可能带来的住房需求。这是造成中国住房市场高空置率的重要原因。

关于城镇化支撑房地产市场的逻辑并不复杂。*先，从现有的存量看，过去五年我国年均城镇化率为1.5%，每年约2000万农村居民进城。1998年-2013年，城镇化率从33.6%上升到53.7%，新增大约7000万个城镇家庭。这些家庭或租房或买房，都有居住需求。根据国家***公布的房地产竣工面积，1998年-2013年房地产竣工总面积为106亿平方米，扣除约30亿平方米左右的拆迁面积，城镇地区约新增70多亿平方米的住房，也就是7000多万套住房，与新增城镇家庭的数目相当，房地产市场供需看起来大致是平衡的。

从潜在增量看，2013年我国的城镇化率53.7%，与发达国家75%-80%的城镇化率相比还有很大提升空间。以它们为目标进行估算，未来还有2.5亿以上的农村人口将转移到城镇地区。

因此，未来房地产市场还有*大的发展潜力。事实上，城镇化已经是**、业界和广大老百姓普遍认为的未来房地产市场*重要的推动力。据了解，**及各级**和许多房地产开发商也广泛参考相关的城镇化数据进行土地和房产的开发和规划。

被误解的城镇化

值得重视的是，对城镇化的理解普遍存在误区，这使得城镇化带来的住房需求被大幅度高估了。在城镇化进程中，农村家庭进入城镇地区生活，成为城镇地区常住人口，一般都认为他们会背井离乡，“扛包进城”。

但这个理解是有偏差的。事实上，中国的城镇化包含两种形式：一种是主动进城的农村家庭，即我们一般理解的进城农民工家庭。他们在城镇地区没有住房，因此有刚性的住房需求。

另一种是农村家庭“被进城”，这些农村家庭并没有离开居住地，其农业户籍和社会**也未发生变化。但由于其居住地的城乡分类码发生了改变，由农村变成了城镇，在统计意义上他们变成了城镇常住居民，被纳入了城镇地区的统计范围。

根据国家***公布的统计用区划代码和城乡划分代码，截至2013年8月，全国共69.4664万个社区。其中，29.5%的社区为城镇社区（居委会），70.5%为农村社区（村委会）。另外，国家***从2009年起，每年公布各社区的分类码。从分类码的变化中，可以看到，2009年-2013年全国共有3.5%的社区由农村社区变为了城镇社区。居住在这些社区的农村户籍居民也就变成了城镇居民，他们就是我们所说的“被进城”部分。

这部分人的数量有多少***并没有公布。根据中国家庭金融调查的数据，常住城镇地区的农村户籍家庭中，57%其户籍所在地与常住地一致，也就是“被进城”。另外43%的常住城镇地区的农业户籍家庭的户籍所在地与常住地不一致，为主动进城，“被进城”农村户籍家庭比例显著高于主动进城的农村户籍家庭。

投稿作者：孤芳不自赏46