厦大戴亦一：房产投资要重策略防风险

4月7日下午，厦门大学管理学院EDP漳州校友会第二次****暨第二届理事会成立大会在漳州市融信皇冠假日大酒店隆重举行，厦门大学管理学院戴亦一教授莅临主讲《房地产市场形势与投资策略》。

开春以来，楼市缘何暴涨?

2017年农历春节过后，全国大多城市的楼市骤然升温，房价节节高攀，更有城市的房价在短短一两个月内暴涨了30%，楼市的暴涨引发了恐慌性购房，导致整个楼市异常狂热。是何原因造成这股突然而疯狂的楼市热潮席卷全国?戴老师从三个方面进行了解读。

原因一，**的调控政策弄巧成拙，引起市场恐慌。2017年，全国有20个城市被列为**调控城市，这些城市今年房价调控的目标都是房价不能上涨。由于监控房价涨跌的数据只统计新房价格，所以地方**不得不通过限制新房开盘价格，让房价从统计上看起来没涨。限价策略导致新房价格反而低于周边的二手房价格，让购房者觉得“买到就是*到”，结果出现了疯*的局面。

原因二，国家外汇管制严格，海外投资渠道被封堵。春节前，国家外汇储备大幅下降，由原来的4万亿美元下跌至3万亿美元，为了防止资本外逃，国家加强对购汇的限制，规定个人购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。由于海外投资渠道被封堵，大量的热*只能涌进楼市，推高房价。

原因三，持续货币增发，老百姓对通货膨胀的预期较高。根据国家发改委的披露，2017年全国32个**单位固定资产投资规模将会达到65万亿左右。老百姓不禁会问“这么多*从哪里来?恐怕还得印钞票。”在这样的背景下，老百姓对通胀的预期较高，因担心货币贬值而深感恐慌，所以不得不选择具有升值保值功能的房产进行投资。

经济对房地产的依赖强 短期内不太可能征房产税

与楼市的*热相伴随的往往还有一直流传着的要征收房产税的论调。对于**是否会很快**房产税政策，戴亦一教授认为，****房产税政策的可能性较低，这样的判断是基于中国的房地产市场已经被异化，变成**的税收工具和宏观凋控工具，中国经济发展高度依赖房地产市场。

戴亦一教授分析了现在中国所采取的“高地价+低税收”的发展模式。目前，相当一部分城市的财政收入不足，加之近几年实体经济的下行，地方**高度依赖土地财政。中国的税收表面上看偏高，但中国向来重税轻罚，这让很多企业和个人选择违法成本较低的偷漏税，令税收收入陷入“名义税收高、实际税收低”的窘境，而恰恰中国的各级**机构庞大、义务多、责任大、开支大，削减**开支又并非易事，为了弥补低税收，地方**不得不依靠卖地创收。

戴亦一教授表示土地财政有利有弊，其好处就是高地价带来了较高且稳定的财政收入，保障了**对基础设施建设的投资，可促进地方的招商引资以及医疗教育等公共事业的发展，同时对低税收的容忍度也较高。弊端在于，高房价、高地价对制造业造成两端挤压，地价高的城市未来只能发展诸如服务业、金融业、高科技等高附加值、高利润的行业。

除了能够弥补税收的不足，中国的房地产还充当着反周期的宏观调控工具，是中国经济发展的稳定器。在居民消费不足和投资不足的背景下，房地产市场就是内需转化器，每当经济进入低迷的发展周期，国家就通过刺激房地产市场，拉动住房消费和开发投资，同时还可增加土地收入来支撑**消费，促进地方投资，可谓一举多得，简直是“立竿见影的神器”。

短期看多中期看空 注重策略谨防风险

对于房地产市场的未来走势，戴亦一教授认为中国的房地产在短期内仍具有投资价值，但是从中期来看，如果实体经济持续低迷、转型艰难的话，楼市就会有崩盘的风险，因为房价已经高到畸形，总有撑不住的那一天。

对于新形势下的投资策略，戴亦一教授给出了一些建议：1、可适当配置一些海外资产，对于持有数千万或上亿元资金的个人来说，可适当配置5%-10%的海外资产;2、注意投资品类的组合，即住宅地产+商业地产+新型地产的组合。一线和强二线城市的住宅地产仍然是主力配置。此外，挖掘有政策优势、区域优势或配套优势的商业地产，比如深圳前海自贸区的写字楼之前就经历了较好的升值期，但不建议持有厦门商业地产，因为厦门商业地产整体过剩。一些新型地产也前景可期，如万科租赁公寓、绿城理想小镇，以及一些旧改、物流仓储空间等。3、关注强势板块，包括强限购城市、经济增长极、雾霾效应受益者(深圳、海南、厦门等气候宜人、空气质量好的城市)以及都市化郊区。

对于如何防范中期风险，戴亦一教授表示要注意三个最重要的风险信号指标：第一，密切关注实体经济倒闭率，如果出现大规模的倒闭潮，就表明实体经济恶化，这时房价有可能撑不住;第二，密切关注北上深厦等的限购政策，如果连一线城市都不限购了，那证明楼市的拐点也要到了;第三，密切关注美元汇率及外汇黑市，当黑市汇率和官方汇率差异较大时，证明大量的资本在外逃，那么楼市的风险就要来临。

投稿作者：孤芳不自赏46