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随着调控政策不断**，过热的一线城市楼市开始降温。这波上涨行情是从深圳**启动的，但遗憾的是，直到今天绝大多数人仍然没有搞明白，深圳楼市到底发生了什么，即将发生什么。
通过对关键数据的比对研究，我的结论是，深圳楼市存在令人震撼的特殊性。无论未来官方**什么政策，深圳楼市都将有重大事件发生。
让我们通过跟北京和上海的比对，看看深圳过去10多年到底发生了什么。
一、深圳实际人口比肩京沪
从人口规模上看，深圳36年前几乎是从零开始起步的。但到了2014年年底的时候，深圳实际生活人口已经接近京沪这两个特大城市。
由于深圳尚未公布2015年统计公报，这篇文章只能采取2014年和之前的数据。官方公布的常住人口数字，，2014年底是上海2426万人，北京是2152万人，深圳只有1078万人。
但三个城市义务教育阶段的在校生人数分别是：上海123万人，北京112.8万人，深圳105.7万人，应该说深圳实际人口应该已经非常接近京沪。对此，深圳官方也不否认，主要***近公开承认深圳实际管理人口超过2000万。
2014年的数据还显示，当年小学生招生人数，上海是16.34万人，北京是15.3万人，深圳达到了16.25万人。也就是说，深圳小学生招数人数已经超过了北京、逼近上海，显示出深圳强劲的人口增长后劲。
但深圳城市面积只有上海的3分之一，北京的8分之一。
二、深圳商品住宅供应量少得可怜
熟悉深圳楼市的人都知道，由于土地面积狭小，深圳商品住宅供应量长期偏小，每年的开工面积和竣工面积跟中山这种三线城市差不多。
下面这组数据非常令人震撼，它显示了2000年以来北上深三大城市商品住宅竣工量：
北京上海深圳竣工商品住宅面积一览表（单位：万平米）
年份 北京 上海 深圳 2000 887 1724 524 2001 1128 1744 573 2002 1926 1880 698 2003 2080 2881 816 2004 2285 3270 772 2005 3024 2819 704 2006 2193 2747 581 2007 1854 2844 437 2008 1400 1899 444 2009 1613 1522 270 2010 1499 1396 251 2011 1316 1549 233 2012 1523 1609 289 2013 1692 1417 196 2014 1804 1535 269 总计 26224 30836 7057
注：北京2000年、2001年和2004年商品住宅竣工面积没有查到，使用的是商品住宅销售面积（2004年）或“商品房竣工面积×65%”推算出来的（2000年和2001年）。
也就是说，在中国城市化*高峰期间，北京新建了2.6亿平方米的商品住宅，上海建了3.08亿平方米，人口增量更为显著的深圳只建了7000万平方米的商品住宅。深圳的合法住宅供应量只相当于北京的27%，上海的23%！
深圳和北京上海不同，在于它是个**的城市。在2000年之前的20年，其商品房的供应量应该不到*近15年的一半。所以，深圳商品住宅竣工总面积在1亿平米左右，加上这些年陆续上市的政策性住房，肯定也很难超过1.5亿平方米。而上海、北京合法住宅的存量大概都在7亿平方米左右。
从2000年到2014年，深圳小学生人数从31万增长到了79万，增幅155%，实际人口增长肯定比这个速度还快。如果按照目前官方承认的“实际管理人口2000万”推算，过去15年深圳人口增长了1200万人。但这15年的新增商品住宅面积只有7000万平米建筑，按照人均20平方米计算，只够容纳350万人。
那么，涌入深圳的外来人口都住在哪里了？答案是：绝大部分住在违法建筑里。老百姓的习惯叫法是：城中村、小产权房。但深圳官方不承认深圳有所谓的小产权房。
深圳有多少违法建筑？官方的说法是：超过37万栋，大约4.2亿平方米。当然，4.2亿里还有一小部分是工业和商业性质的房子。
深圳2011年公布的《深圳市住房**发展规划（2011—2015）》也证实了深圳商品住宅的短缺情况，根据这个文件提供的数字，到2010年末，深圳全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。其中商品住房建筑面积1.02亿平方米，约110万套。也就是说，2010年底的时候，非法建筑占了深圳住宅总套数的接近八分之七。
根据上述数字我们还计算出，深圳存量商品房的户均面积在93平米左右，其他住宅户均面积只有43.8平方米（违法建筑多是小户型）。
如果加上*近5年来的各类住宅增量，深圳的住房不算短缺，缺的是可以获得房产证的、当做资产的合法住房。
三、令人恐怖的结论
上图：北上深三大城市，过去15年商品住宅竣工面积走势图。
如果观察北上深三大城市历年的商品住宅竣工面积，我们就会发现一个重要现象：三大城市的供应量都在减少。这是因为国家在控制特大城市人口总量，所以在土地供应量上不断收紧。
但问题是，中国城镇化的路径肯定是大城市化，而不是大中小城市均衡发展。只要给民众迁徙自由，大家一定是涌向中心城市。所以，从长期看，未来北上深人口将继续增加。
也许有人会拿上海2015年人口减少说事，但我告诉你，*近的日本人口普查显示：过去5年里日本*次出现了全国总人口减少的现象，但东京地区又增加了35.4万人。日本是城镇化基本完成的国家，各个城市之间公共资源相对均衡，但东京仍然具有持续的人口吸引力。
所以，深圳房价去年以来的疯狂上涨，除了资金杠杆因素之外，更重要的是人口在猛增，合法住宅的供应量却一直在减少，而且少得可怜（北京上海也存在这种现象，只是没有这样**）。
这种情况不改变，深圳楼市将出大事，也就是继续上涨，涨到天上！
到那时，深圳的商品住宅将成为全国富人的玩物，深圳大部分中低收入阶层将栖身违法建筑、军产房、城中村，过着长期租房的生活。其实，这已经是深圳楼市的现状了。
于是，一个更大的变局即将到来：违法建筑会不会获得某种身份，有限度地上市交易？
深圳市**近期提出了一个宏大计划，未来5年减少2亿平方米的违法建筑。这其中绝大部分当然不会是拆除，因为涉及的人太多、太复杂，估计绝大多数会给某种身份，在一定范围内获得流转的权力。
若如此，则深圳楼市将面临着*一无二的、史无前例的变局。
5年减少2亿平方米，这意味着什么？过去15年里，深圳才建设了7000万平米的商品住宅，现在一年释放出来的违法建筑可能达到4000万平方米！
也就是说，如果违法建筑不能流通，不能成为外来人口“真正的家”，则深圳房价将继续飙升；如果给予某种流通的资格，则对此前购买了商品房的人将是重大利空，尤其是原关外的商品房。而深圳金融体系里的抵押物，可都是高价的土地和房子，这个价格体系是长期形成的。
考验深圳管理者勇气和智慧的时候到了，深圳的住房问题已经没有退路！ 投稿作者：孤芳不自赏46
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