市场疲软鼓励政策频出 自住购房置业的最佳时机到了

中国的房地产市场还仅仅只有20年的历史，在10年前社会、媒体就开始广泛的讨论过“中国房价到顶了吗”这个问题。

自住购房：该出手时就出手

在经历了多年的宏观调控后，中国的房地产市场在2015年进入复苏期。**陆续**了包括降息、降低*付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。

然而，事实上消费者多数不是经济学上所说的“理性人”，各种人性弱点左右着我们的决策。购房决策上也是同样，多数人是房价越跌越观望、越犹豫，总盼着更低，结果错过了房价调整的*佳“时间窗口”。

对于以上海为代表的几个热点城市来说，这个*佳时点就是2015年一季度，等房价再次大幅上涨后，便乱了方寸，急忙加入“*房”的队伍。

历史数据也证明了这点，每次调控中房价*低、政策*优惠的时候往往成交量也很低，反而是房价再次从底部快速上涨的时候成交量才上来。

2016年以来，刺激购房的利好政策还在不断**，“购房免税”的大招也在研究之中——对于理性的人来说，如果有自住购房的需求，这时候虽然已经是“次佳”时期了，但还是可以买房。

那么，在一个房产短周期(一般4-5年)内，什么时候就不该买房了呢?有两个阶段，就是短期接近顶部，以及见顶后刚刚下跌的初期。

而目前是新一轮上涨(特指一线城市)的初始阶段，如果不出现上一届**“抑制住房改善需求、打击住房投资需求”的非市场化强势铁腕，那么上涨势头还会延续一段时期。

目前，一线城市已经出现房价快速上涨迹象，而一些核心的省会城市，房价刚刚走出底部、**上涨，如果是自住性购房，其实是不错的出手购房时机。

在更多的三四线城市，面临去库存压力，但房价同样在底部，只不过在“左侧”。因此，如果有自住需求，也可以开始准备起来了。历史经验证明，在市场疲弱、鼓励性购房政策叠出的时候，往往是购房置业的*佳时机。

投资购房：即使严寒期收益也不差

房产有投资属性，那不妨测算一下一线城市房地产投资的收益到底有多高?

先看下本轮房价快速上涨之前的数据。国家***2015年2月发布的数据显示：上海的二手房定基指数为114.9。“定基指数”是以2010年为对比时点(100)的指数。

粗略计算：5年以来，在上海一套2010年市值100万元的二手房，到2015年年初涨到了115万元;按照目前的租金水平(2.5%的租金收益率)，5年可以获得租金收入约12.5万元。也就是说，不考虑交易成本的话，综合房价上涨以及租金收益，5年后卖出这套房子可以获得累计约27.5万元的收益，以单利计算(折合成年化收益)，每年的投资收益率为5.5%。

另外三个一线城市的情况怎样呢?2015年2月北京、广州、深圳三地的二手房定基指数为115.3、116.8、123.2。通过同样的方法计算，5年来三地投资房地产的平均收益率分别为5.56%、5.86%和7.14%。

要知道，这种投资收益是在过去几年房地产严格执行调控政策下获得的，依然比理财产品高——完全可以接受。

到了去年年底，情况发生变化，去年三、四季度房价大涨。再以国家***的数据为例：2015年12月份上海的二手房定基指数猛升为141.1。以此为节点计算，2010年年末在上海一套市值100万元的二手房，5年后涨到141万元，复合投资回报率为7%，折合年化投资收益率为8%。

因为是纯粹投资性购房，除了考虑资产价格的增值外，还要考虑租金收益，按照保守的静态租金水平(2.5%的租金回报率)，5年可以获得租金收入约12.5万元。也就是说，不考虑交易成本的话，5年后卖出可以获得总计53.5万元的收益，年后投资收益率为10.7%。

结论是：这个10.7%的综合收益率是在史上*严格执行房产调控政策4年以及1年松绑下获得的;而目前决策层改变了思路，再次强调楼市在国民经济中的拉动作用，再次鼓励投资性购房;因此，未来5年在上海投资房产的综合收益率应该不低于10.7%。这个收益预期相当不错!

当然，即使是一线城市也可能出现分化，深圳当地楼市大量违规金融杠杆介入，暂不在本文讨论范围。

二三线城市，投资房产的效果会差些，但是聪明的投资者依然会有猎物。笔者岳父家在江苏省连云港，应该是三四线城市了，过年时一个亲戚对外说，“在市中心20万元买个了30平方米的小房子，租金可以达到1000元。”粗略一算，租金回报有6%啊!相当不错。所以，如果你了解你的城市，好的投资物业还是可以找到。

展望未来：2020年是个重要节点

房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国*具代表性，因为美国的房地产市场出现的时间长，可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等，短周期一般是4-6年不等。

中国城市化进程从1998年大力推进到今年，接近20年，按照房地产周期运行规律、16年-22年这个时间点，2020年是房地产周期的上限。

事实上，按照目前国家的规划，2020年之前要实现“1亿农民进城”，到了2020年城市化进程也基本告一段落。从人口对房价的影响角度，2020年是个重要的时间节点。

再看房地产市场本身的发展情况。1995年左右，中国的住房市场启动，那时已经开始推广“公房私售”，同时万科等市场化的房地产业开始闯荡江湖，到现在也就20年。如果考虑中国是新兴市场，以及房地产市场*个长周期，这个周期可以适当放宽到25年，也刚好在2020年左右。

成熟市场的数据还表明，房价的周期性拐点会滞后开工量拐点、销售量拐点5-7年，这些外围指标可能已经在2013—2015年见顶。按照房价拐点滞后的理论，2020年之后房价才有大幅调整的可能。

此外，还有货币因素。人民币将在2020年之前实现“可自由兑换”，本轮贬值到位后，未来将保持稳定甚至上行;货币超发仍在持续，未来几年内也难以停止。这些因素决定了房产作为主要的人民币资产，在未来一定时期内难以真正降价。当然，未来5年又是一个房产小周期，这期间房价一定幅度回调是正常的。

投稿作者：孤芳不自赏46