房企债务偿还高峰2012年到来

2012.01.05 来源: 互联网大字

房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、**、民间高利贷这四个维度的债务将一一**。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。

2011年12月29日的世联地产营销**上，世联地产董事长陈劲松提问说，“今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，10月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？”

“行业到目前为止还不那么缺*，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期”，陈劲松自己回答，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的*还没有到期。**个就是离岸的**债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的**债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。

另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到*高的12.2%，迎来**波相对集中的到期日。陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。

第二笔*是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔*会在2012年-2013年陆续到期；第三笔*是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。

第四是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，**债务、银行抵押贷款、上下游**，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。

陈劲松对记者说，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。

本报记者发现，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。

价格降到何种程度才算合理回归？陈劲松认为，房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。

另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔*买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的*。陈劲松说，这是他和王石(微博)一起算过的。

小编结语：高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。更多资讯请登录3158**安徽

投稿作者：孤芳不自赏46

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