2015年最强公积金买房使用攻略

4月以来，已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方对此前公积金政策作出相应调整：降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度。公积金政策利好不断，如何使用对我们来说才更划算?提取做*付减轻压力，还是用来贷款更适合?

一、公积金贷款新政**后，置业如何选择才精明?

1、*次置业人群：

*次置业公积金贷款*付降至2成 取消90平米限制

马先生今年结婚，正在跟女朋友筹备婚房。他们通过中介选了一套98平米的小户型，总价108万，是业主满五年的**住房;因为两个人一直缴纳公积金，所以想通过公积金贷款买房，公积金贷款新政**后，他在如何贷款买房上犹豫不定。

**解答：像马先生这样*次买房的群体，购买的住房面积为98平米，现在买房的*付款仅为20%。因为取消了此前住房90平米的限制，所以他的*付也从原先的30%下调为20%。按108万的总价来算，他的*付款将从32.4万下降为21.6万，两者之间的差额为10.8万，减轻了他的*付压力。

2、改善置业人群：

公积金贷款二套*付降低 买房*付少付90万

李小姐在年前提前还清了住房贷款，因为她儿子马上要升入小学，所以她决定重新买套小户型的一居室，看了几个四五十平方米的一居室后，终于挑中了 一套总价300万的学区房，因为公积金贷款二套房的*付比较高，所以她想卖掉手中这套房。近日公积金新政**后，二套房的*付比例下调，她决定马上出手购房，只是不了解新政后自己的*付是多少。

**解答：公积金贷款新政**后，很多人都不知道自己买房的*付具体下降了多少。案例中李小姐已经提前还清了菜户营这套住房的贷款，按照*新政策，二套房*付比例将从原先的60%下调为30%。

李小姐购买的住房总价为300万的房子，按照以前的政策，她卖掉手中住房后要掏60%的*付，即180万，而新政**后，她卖掉房子后再买房只需要掏90万的*付款，也就是30%，*付款的金额比原先减少了一半，新政策的**为她节省了90万元的*付金，极大的降低了她的买房门槛。

3、组合贷款人群：

二次购房采用组合贷款 *付比例统一下调为40%

王先生是山西人，在北京贷款买过一套商品房，现在贷款已经还清。*近央行频繁**新政，他想趁机再买一套房子。以前王先生爱炒股，但是近几年藏品和股票市场 都跌的厉害，所以他想趁着政策的“春风”再买一套150平米的三居，总价450万，因为缴纳公积金，所以他想用组合贷购买。

**解答：案例中的王先生属于二次置业，如果用组合贷购房，按*新政策在不卖掉现在这套房的情况下，*付比例下调为40%。他购买的这套房价格为450万，*付款是 180万。因为他的住房为150平米，所以公积金部分*高的贷款额度为80万，剩余的370万需要采用商业贷款。在原先政策下，他的*付为70%，即 315万。组合贷款的二套房*付比例下调后，他买房比以前少付135万的*付。

二、买房贷款四种还款方式如何选择“逼格”更高?

1、固定利率还款

按等额本息方法计算。要注意的是，固定利率标准各家银行不同。

优点：1、利率风险小;2、收益稳定;3、利率不随物价或其他因素的变化而调整。

缺点：不论银行利率是上调或下降，借款人都按照固定利率支付利息，不会随市而变。

适用人群：有固定收入，专业投资者或者商人。

2、等额本金还款

借款人在开始还贷时，每月负担会比较大。随着时间推移，还款负担会逐渐减轻，*后总的利息支出较低。

优点：1、总体利息支出较低;2、在随后的时间里每月还款额将会递减。

缺点：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。

适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。

3、等额本息还款

每月还款额中的比重逐月递增，利息比重逐月递减。

优点：1、借款人每个月还给银行固定还款金额;2、利息比重逐月递减。

缺点：总体利息支出较多。

适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。

4、公积金自由还款

设定每月*低还款额，只要每月还款额不低于设置的*低还款额即可。每月多还的部分系统自动划为提前还款。

优点：每月可自由还款、灵活便捷。

缺点：*后一期的本金支付压力通常较大。

适用人群：符合贷款条件的公积金缴存职工。

三、独门小技巧教你如何更专业的使用公积金贷款?

1、公积金贷款能省多少钱?

用公积金贷款先，必须先知道，他的优势有多少。住房公积金贷款与商业银行按揭贷款的区别，发现公积金贷款和商业按揭贷款利率的差别大概是2个百分点。五年以上的住房公积金贷款年利率为4.0%，而当前商业贷款五年以上的年利率为5.9%。假定购房时申请50万元的住房公积金贷款，还款期为30年，如果采用等额本息方式还款，按目前的贷款基准利率计算，将比商业贷款少支付至少21万元利息，算下来，一年可以少付7000元左右。

2、合理拉长贷款年限

公积金贷款有上限，对大部分人来说需要“商贷+公积金贷款”的组合贷款方式。商贷利率高于公积金贷款利率，所以还贷时应优先偿还商贷。按照这个思路，就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。

3、小两口申请公积金贷款有诀窍

目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的，因此如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。

4、买房前提前停止租房提取公积金

正在租房并且暂时没有买房打算的财蜜，可先使用公积金来分担房租压力，有买房打算后，算好时间提前停止提取公积金即可。公积金贷款额度有上限，在账户里留太多钱也不一定都能用上。这样租房与贷款结合的形式能更充分利用公积金。

5、网上预申报提高效率

预约公积金贷款需要预申报的信息包括贷款申请人信息(5种)和贷款申请信息，其中贷款申请信息为必填项，贷款申请人信息则根据申请人具体情况选择填写。相关信息提交完成后，市民到公积金中心柜台办理贷款申请时就不用再次录入相关申请信息，从而提高公积金贷款业务的办理效率，节省市民的时间。

四、哪些人群不适合公积金贷款?

1、低收入者：住房公积金如同鸡肋

记者在采访中了解到，用公积金贷款买房和还已有贷款是多数人选择的两大用途。但由于限购令或其他因素影响，部分市民缴存的公积金被迫休眠，只见数额增长却无法动用。其实将工资部分转化成公积金，是底层劳动者*不愿意感谢的福利。

来自山东的业务员小王吐槽，以深圳目前的房价来看，房子注定与自己无缘。小王每月都要花1500元租房。工资本来就不多，被扣掉住房公积金后就所剩无几了。“如果‘住房公积金’能灵活转变成‘租房公积金’就*好了”，小王无奈地说。

2、部分购房者：开发商拒绝公积金贷款

公积金贷款新政**后*次二次置业组合购房者陈先生向媒体爆料称他在关外购买了一套房子，在进入签订正式合同、办理银行按揭的时候，才被告知“本楼盘不支持住房公积金贷款，可以在工行、建行中选择做按揭贷款”。

此前，凤凰房产到现场踩盘也得到现场销售证实：广州基本没有新盘可以做公积金贷款了。销售无奈表示，目前多数开发商资金不足，楼盘都抵押在银行，所以不能做公积金贷款。专业人士建议，在购房签订合同前，要事先询问是否可以使用公积金贷款及指定的还贷银行是哪家，做到心中有数。

五、用不了公积金贷款?没关系!还有这些重要用途：

1、用于*付。不贷款购房可一次性提取，商业贷款购房可提取用于*付，商业贷款购房可提取偿还本息，公积金(组合)贷款购房可提取偿还本息;

2、用于建造、翻建、大修住房。在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房且未使用住房贷款的，职工及配偶可申请提取建修房被批准当月之前(含当月)的住房公积金金额，且提取金额合计不超过建修房的费用;

3、可以用来租房。可支付配租或政府招租补贴的经济租赁房房租，支付市场租房房租;

4、能提取父母住房公积金购房。未使用住房贷款购买自有住房，可提取父母公积金。使用商业银行个人住房贷款购买自有住房，支付*付款后可提取父母公积金。使用个人住房公积金(组合)贷款购买自有住房，支付*付款后可提取父母公积金;

5、用于离、退休的。农业户籍职工男满60周岁、女满55周岁的;到国外、港、澳、台地区定居的;完全丧失劳动能力、大部分丧失劳动能力或重度残疾(一级或二级残疾)并与单位解除或终止劳动关系的;领取失业保险金的;被判处刑罚、户口迁出本市、非本市户口职工与所在单位解除或终止劳动关系的;住房公积金账户转入集中封存户满两年或与原单位终止劳动关系满两年的;到本市行政区域外工作并在当地建立和缴存住房公积金的;遇到以上八种情况时，可销户提取全部余额;

6、纳入低保或特困范围的可提取使用。职工被纳入本市城镇居民*低生活保障或特困救助范围，职工本人及配偶可申请提取住房公积金，提取金额不超过被纳入*低生活保障范围或特困救助范围期间及之前的住房公积金金额;

7、*受关注的是*后一种用途，可以用来治疗重大疾病。家庭成员(包括职工本人、配偶及未成年子女)患重大疾病或重大手术住院治疗的，职工本人及配偶可申请提取住房公积金，申请日期应在出院之日起一年内，提取金额合计不超过住院费用个人负担部分。

六、2015年，你的城市公积金*多能贷多少钱?

近期上海公积金中心发布新政称，从2015年4月15日开始，购买*套房，个人*高贷款额度由30万提高至50万，家庭由80万提高至100万。而广州公积金暂未有调整动作，不过广州目前个人公积金贷款*高额度就为50万元，与上海调整后的额度一样。2015年，你知道你的城市公积金*多能贷多少钱吗?

投稿作者：孤芳不自赏46