毛大庆谈创业初衷：想体会自己控制的感觉

2015.03.24 来源: 互联网大字

“创客空间等于一个蔬菜大棚，有各种生物，我提供土壤，浇点水施点肥，很多东西就长得非常好，当然也会死掉一批，这都是很正常的。”3月20日，毛大庆在接受观点地产新媒体访问时如此形容他正在开始的新工作。

选择创客空间作为创业方向，源于毛大庆此前在万科时对于存量不动产的研究。“当时有几个不同的线索，比如北京万科跟链家合作时，看到链家有个关于住宅的模型，把存量房整合到一个平台上。这些模式在美国很多人都在做。”

此外，**时也有提案提到把北京存量的写字楼、在京办事处限制的楼宇等存量资产变成社会上的医疗机构。“在万科的时候研究过把卖不出去的写字楼办成医疗设施，这些都是有成功案例的，北三环边儿上的宝岛妇幼以前就是闲置的存量。”

万科在存量房的研究、北京已有的一些案例以及国外的成功经验，都让毛大庆开始思考，如何把“弄不出去的房子转成其他用途”。

“商业地产的变革不是研究如何提供商场的经营效率，这不是根本，商业地产的变革来自于整个的经营方式的变革和经营思想变革，可能会营造出好多好多新的，也叫商业地产的模型，我做的这个事情也是一种商业地产。”

用开发商思维做创客空间

毛大庆毫不讳言，他所做的孵化器与“开复老师”做的不同，他是要用开发商思维来做创客空间，并笑称“其实还是没离开本行，除了房地产，别的我也不懂啊。”

据毛大庆介绍，国内做孵化器多以三种模式为主，一是风投思维，诸如李开复、徐小平等“天使投资人”。他们将提供办公场地和孵化作为一种投资入股，以未来企业成长获得的增值来获得回报；第二种则是房地产思维，依靠房租利差获利；再者还有两者混合的多级孵化，将上述两种收益模式相结合。

毛大庆还将孵化器的客户，其用熟悉的房地产术语归纳为“刚需、*改、再改”。简言之，刚需客户即为较为弱小甚至尚未到能够孵化的状态，这类客户支付能力较弱，但肯定是主流。*改、再改则是一些已经不需要孵化了的客户，其进入创客空间可能只是因为需要更灵活的空间。

“*改、再改的市场还是很大的，从投资回报的角度，肯定还是更需要这样的客户。”

事实上，在毛大庆宣布了他要做创客空间的消息后，市场即非常关心其要做的事情与潘石屹同样大张旗鼓搞的“*****区别。

毛大庆解释称，潘石屹做的还是“写字楼租赁”的模式，成本也相当高，算是一种重资产。而他要做的是“轻资产”，是拿社会闲置资产进行运营，并实现资产的*终升值。

“可能和酒店管理公司比较像，房主提供资产，我来就行运营，我成了乙方。”毛大庆透露，其已经有一批战略合作伙伴，“他们有存量资产，他们资产到哪儿我就去哪儿”。

不过毛大庆也意识到创客空间的风险，“这个事情的风险跟商业地产是一样的，一是能不能招租招满了，第二个是我能不能把成本控制下来。我也要面对竞争，这还不一定是蓝海，也可能是红海，但是它有成长和上升的空间，红海就红海吧。”

虽然嘴上谦虚地表示红海，毛大庆还是较为得意的透露，已经有很多“*”主********且多是**的**资本，至于客户，则是“比投资人更多”。

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