互联网思维让房地产行业走向大变革时代

互联网思维风暴，从2013年就开始在地产界中流行，至今有愈演愈烈之势。电商的强势渗透上位引发的房地产互联网思维逐渐甚嚣尘上，依托互联网打造的物业管家到“小米公寓”应声落地，互联网思维似乎正在主导房地产走向大变革时代。

2014年将互联网思维炒得*热，万科*当其冲

万科2014年运用互联网思维的决心似乎很大，除走访包括阿里巴巴、小米等公司外，还因为邀请的马佳佳一句“90后不买房”引发地产圈轩然**。一时间“马佳佳”、“互联网思维”以及“万科”成为了全民热议话题。而万科也准备要运用互联网思维拿出点东西来———未经证实的消息称万科*个移动互联网思维操盘项目将落在杭州。

互联网思维主导房地产行业的变革并不令人意外。和其他行业受到的移动互联端冲击类似，归根结底互联网思维出发点即是人性需求，而无论人性有哪些差异化的需求，但亘古不变的即是用户体验。

基于这一原则，当下互联网改造更多的即是房地产行业中销售环节，以及正在发生的趋势即是互联网思维的社区服务环节。与此同时，此前被房地产行业的从业者一直认为的*根本的开发设计、拿地等环节互联网思维短时间无法渗透的观点，现在看来也正在逐步改变。

当前互联网对房地产影响*大的是销售和物业

互联网改造房地产各个不同环节，有不同特性，对于互联网的适应性极为不同。目前来看，互联网思维对于房地产行业变革影响*大的是销售和物业服务。

房产电商平台正在成为主流营销模式，从目前的效果看其达到了在大数据时代下多赢模式的初步阶段。一方面，房产电商使得购房者方便地获取房源信息，更重要的是购房者通过这个平台购买的房屋可以得到比线下销售更丰富的优惠。另一方面，对于开发商来讲，不但能免费获取强大的营销路径和客户路径促进销售，而且节省了大量的**和促销费用。而作为居间服务商的电商运营企业也能分得一杯羹。

而销售环节模式的变化，势必影响到开发环节，此前是房子即将开卖时通过卖方市场被动告知买家获悉，而在互联网思维下买方市场的主导思维显然更强，开发商可以通过抓取用户，交流反馈来针对特殊人群进行设计，类似于定制产品，小米公寓即属于这种类型。

与营销环节相比，互联网思维下的物业管理似乎是一块更具想象力的蛋糕。其通过整合产业链下游的物业服务、社区商业、智能家居等产业，成为社区运营的平台，把住户变成用户，*终形成闭环的社区服务的商业模式。花样年物业****出了一套社区物业管理电子商务平台———“彩生活”，业主足不出户就可以享受到集订购、配送、服务于一体的一站式服务。其单列上市即是对该模式的认同追捧。

花样年之后，基于其社区庞大的人口基数和数据库，万科、绿城也先后在物业管理上进行互联网思维的布局。

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万科的“失控”实践：事业合伙人，去中心化的新机制

如果说，从2013年开始，万科频繁拜访腾讯、阿里巴巴、小米等互联网企业，曾经一度让业界摸不清万科到底想干什么的话，那么，当2014年3月份，万科在春季例会上趁势推出事业合伙人制度时，一切疑问都迎刃而解了。

合伙人制度，万科比阿里巴巴走得更远更大胆

但合伙人制度**次进入公众的视野，并不是因为万科，而是2013年10月阿里巴巴放弃在香港上市之时。因为根据惯例，香港***通常会**双重股权结构的公司上市要求。*终，阿里巴巴也是选择了在纳达克斯敲钟。

从目前公开的信息看，阿里巴巴的“合伙人制度”与万科的“事业合伙人”，有形似之处，但也差异颇大，甚至可以说万科在“合伙”的概念上走得比阿里巴巴还要更远一些。根据阿里巴巴的招股书公示，阿里巴巴高层合伙人的权利，在于提名董事会中的大多数董事人选，而不是按照持有股份比例分配董事提名权，从而防止阿里巴巴在上市之后遭遇控制权旁落。而万科“事业合伙人”的三板斧是“员工持股计划”、“员工项目跟投”以及将更多权利下放至区域公司。其中，“员工持股”计划与阿里巴巴合伙人有所类似，即通过代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)增持万科股票，其目的之一，也是为了对抗“门口的野蛮人”，加强管理层对公司的控制力。

项目层面的员工跟投制，实际增强了区域管控能力

另一个举措，是项目层面的员工跟投制度。即对于今后万科所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、**管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。这意味着每个员工都有可能成为参与项目决策的微小个体，它实质性地改变万科从投资买地到销售结算这一项目操作全流程的所有行为。

在去年的广深媒体见面会上，深圳公司总经理周彤曾以此解释了万科为何没有坚持龙华地王*后一棒争夺。此外，这几年来，万科陆续将更多的权利下放到区域公司，增强区域总部的管控能力，这也被郁亮称为推进事业合伙人制度的一部分。

去中心化，万科欲在3年混乱中找到新的机会

同样在这次述职会上，“合伙人”被郁亮称为“记入万科史册”的头等大事，“哪怕很枯燥，但已经扎根，而且影响非常深刻”。毫无疑问，事业合伙人将成为万科下一个十年进行业务创新的新机制平台。除了操作层面的制度上的变革与创新，更深层次的变化体现在万科人思维方式上。

这种将以往的金字塔结构摊成饼的组织变革，被管理学家称为“去中心化”。即企业的管理职能正在由管控向扁平化、协作式的资源服务体系演变。就像KK在《失控》里提到的，由一个中心带动的原子镜像已经是过去式了，下个世纪的科学象征是充满活力的网络。

这种分布式的管理结构，或许并不是*高效的，但对于而立之年的万科而言，它却是*安全的。如同郁亮所言，一个新的生态形成必然伴随混乱的过程，但混乱才会带来生机勃勃，才会带来新的机会。“我们未来3年之内允许混乱的存在，允许打架，如果没有冲突，创新几乎不太可能。”对万科来说，这3年时间，也许就是一个等待量变到质变的群体智慧“涌现”的过程。

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花样年抢跑轻资产转型路

在互联网思维这一波思潮中，不少品牌房企都在致力于将互联网思维吸纳进公司未来运营战略，*先提出的命题便是“轻资产转型”。

若要从2014年转型轻资产的房企中挑出一个决心*大的代表，那便是花样年。“得用户者得天下。”花样年控股董事局主席潘军挥手将集团战略重心转移到社区，盯上了接近300亿平方米的各类型住宅存量市场。

“不要叫我们开发商，请叫我们社区服务运营商”

早在2013年，潘军便在各种不同场合一再叮嘱媒体：“花样年已经不是开发商，请叫我们社区服务运营商。”

2014年，花样年真地行动了。6月30日，花样年分拆出集团旗下盈利率*亮眼的社区物业板块彩生活在港交所成功敲钟挂牌；8月14日，在年中业绩发布会上宣布地产开发板块将转型为“地产基金+代建”。这两个动作意味着，这家连续两年销售额过百亿的房企已然抛弃了“拿地—开发—融资—销售”这一重资产运营模式。

在花样年的概念之中，自房地产行业诞生以来所一直倚赖的竞争资源，包括土地、房产乃至于员工，在互联网时代都过于沉重。为了减负，花样年声称未来不再独自拿地，而彩生活也将2014年度纯利同比增长200%以上的成绩归因于推进自动化及其他设备升级。

重心放在社区服务平台，用户体验决定转型成败

“过去十年房地产几乎是单边上涨，重资产的开发模式有利于房企获得更高的利润。如今单边上涨的市场一去不返。如果房企仍旧维持重资产开发模式，一旦碰到熊市风险会很大，这也是传统地产股估值很低的重要原因。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，也可产生协同效应，带来更高的回报。”潘军在2014年8月博鳌房地产论坛上的一番论述，或许可以为该集团的转型写下注解。

结合花样年和彩生活年中报表发布的节点可以判断，潘军在发言的当时心中有数：受市场氛围影响，花样年2014年上半年累计销售额不过18亿元，同比下滑50.95%，而刚刚完成上市的彩生活上半年则实现营业收入约1.63亿元，同比增长49.0%，毛利率则上升12.1%至66.1%。在接受采访时，潘军曾感慨“花样年10年攒下的诸多土地，养着数千人的团队，市值却不如轻轻巧巧的彩生活。”或许，正是彩生活不断增长的盈利率和迅猛扩张的速度，使得花样年转型轻资产的底气更足，欲望也更强烈。

总而言之，无论是金融还是养老，花样年未来的轻资产文章，都要做在自身搭建的社区服务平台之上。因此，彩生活，以及“解放区”等新建平台，所提供的用户体验，将决定花样年转型的成败。目前彩生活借助手机APP、呼叫中心、天眼、中央监控系统等科技手段以及预算管理，获得的成本优势和盈利已经彰显，如何保证服务品质不因成本降低“失控”，则仍在受到市场检验。

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线上线下中介生死战跌宕起伏

2014年，发生了一场围绕着房地产电商的、从线上到线下的、没有边际的“中介生死战”。自3月开始至12月，以中原、美联、世华、链家为代表的中介代理公司，和以搜房网、安居客为代表的房产网络平台，联盟—封杀—再联盟—再封杀，从利益之争到模式之争，交织着爱恨情仇的一连串事件，犹如一部高潮迭起的大片。

搜房网入股世联行、合富辉煌，线上侵入线下

当你尝过满汉全席，就无法再饱足于一碗方便面。在越来越多用户习惯于通过搜房网、安居客来寻找房源时，中介经纪人对房地产线上平台的依赖也同步提升，为了获取更多的**资源，经纪人们不得不支付更高的端口费用。据Q房网的估算，全国经纪人一年的端口费用投入约12亿元。在成交低迷的阶段，端口费用却仍在不断提高，这便成了中介行业线上线下争端的导*索。

3月，安居客遭遇京沪中介封杀下架，被迫停止调价。6月，北京、广州、成都、杭州、深圳、上海，几乎每座城市都迎来了中原、链家等多家市场占有率较高的中介公司联盟封杀搜房网，搜房网股价暴跌20%以上，市值3个月蒸发136亿元。搜房网*终也选择了停止涨价，被迫让出更多利润，与各家中介联盟达成和解。手上掌握着房源的中介公司在这一场战役当中大获全胜。

然而，之后的搜房网先后入股世联行和合富辉煌，成为两家公司的第二大股东。这一着棋，或许可以理解为搜房网经过之前一役，意识到仅有“在线房源点击—端口流量收费”这一商业模式已经难以在如今的中介行业如鱼得水，而转向房地产金融与互联网金融的新领域。

对于两家中介公司而言，搜房不仅带来了资金注入，其网络技术研发、网站运营和**以及移动端的布局能力还给他们带来新机遇。合富辉煌董事长扶伟聪认为，传统的代理行业在嫁接了新兴互联网思维后，将改造传统中介行业生态。

世华推出Q房网、大幅提佣，意欲由线下打通线上

在搜房由线上侵入线下的布局显现雏形之前，由线下打通线上的挑战者也出现了。令人意外的是，这个挑战者来自于中介联盟内部。

6月18日，刚刚与中原、美联、中联联手封杀搜房网的世华地产，6月20日宣布加盟其孕育的网络平台Q房网。结合13年的线下中介业务和3年的线上产品研发，Q房网在亮相百日之后便释放出了“颠覆行业”的野心，*先使出的绝招便是“大幅提佣”。

在提佣的背后，Q房网所推动的合伙人制、管理环节扁平化和自建线上平台，撬动了中介行业多年未动的运营模式。为此，Q房网初期遭到了过去的盟友的封杀。随之而来的，是整个中介行业对于“独立经纪人制”和“公司制”两种模式的大讨论。在中原为*的主流意见中，“独立经纪人制”在国内施行条件尚不成熟、成交效率不高。而Q房网否认其新模式便是“独立经纪人制”，称其仍然沿用世华地产的管理体系。

模式之争尚无定论，西方发达国家通行的“独立经纪人制”是否代表着前进方向也有待市场检验。但Q房网已经产生了“鲶鱼效应”———中原、美联、中联、家家顺等数家在深圳合计拥有超过1000家地铺的中介公司近期不同幅度地提升经纪人佣金比例，而各家也都向表达了囤积数以亿计的重金应对“消耗战”、打造自有线上平台的计划。

中介行业这场行业洗牌在所难免。可以预见的是，无论从O2O的哪一端出发，房地产中介行业在“战国时代”之后，将迎来垄断线上线下绝大多数资源的“寡头时代”。

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小米公寓，以互联网思维进军房地产

房地产与互联网结合会碰撞出怎样的*花？小米公寓找到了属于它的答案。从YOU+国际青年公寓到小米家装，再到智能家居系统，雷军真地带领小米颠覆了房地产！小米公寓以一种新兴的互联网思维，把租户的居住体验摆在**位，用科技颠覆传统房地产产业链，掀起传统房企思维革新。

霸道小米：三不租原则抓住了初上班的年轻人群体

相对于其他业主急租的心态，小米公寓直接明了地提出了霸道的“三不租”原则：45岁以上不租；带孩子的不租；不爱交朋友的不租。即便这样，它依旧被追捧，因为它找到了初上班年轻人居住上的“痛点”———小米公寓将物业重新改造后向青年人出租，抓住初上班的年轻人群体，这一群人往往经济承租能力较弱，偏向合租，同时又需要上网和同伴，基于安全和个性等因素，小米公寓在群居与个性之间拿捏到了一个较好的平衡点，让年轻人在回到住处后，能享受到轻松愉悦的个性生活。

同时，小米公寓低价又功能齐全，一改远郊低价房的配套不足。这对于初来乍道的毕业生或是在外寻求发展的年轻人来说，有着极强的吸引力。租户不仅能以2000-3000元/月租到令其满意的房子，而且还能享用小米公寓精心打造的公用大客厅，在这个公共区域，有丰富多彩的联谊活动，让租客在小米公寓找到吃饭睡觉之外更高的精神娱乐生活。借此平台，大家可结识来自各行各业、五湖四海的朋友，交流、碰撞，并实现资源与人才的整合，这一点，尤其体现出了“开放、平等、协作、分享”的互联网精神。

小米公寓想把产品做成爆款、把用户体验做到极致

或许也是在互联网思维影响之下，把产品做成爆款、把用户体验做到极致的理念，也促进了小米公寓对房屋使用人性化细节的改进。有人说，小米公寓，玩的就是小年轻外表之下躁动不安的灵魂以及追求文艺小清新的心。

真的这么简单？个性化也就是人性化，小米公寓的租户都能按照自己的喜好打造充满个人风格特色的室内空间。据悉，进入公寓不需钥匙、房卡，而是通过弹珠机拉杆、脚踏密码器等有趣的玄关或者指纹识别锁等才能进入，而空气净化器、摄像头、面板开关、智能插座以及红外感应器等智能设备控制端都会集成在小米路由器的app里。尽管小米公寓的租金不高，但附加值特别多。

如软银创始人孙正义所言：“对于中国，住宅将是互联网社会*大的端口，小米挑起的端口大战看来一触即发。”更令人称赞的还有小米公寓的赚钱能力。按其创始人公开表示，小米公寓凤凰店项目启动资金为500万元，总共出租80个房间，每月收租16万元，算下来回报率达38.4%！仅凭此，谁还敢说它就只是一个“乌托邦”社区？小米公寓再次证明，有钱赚，才能任性。

投稿作者：孤芳不自赏46