平台期就是风险裸露期

2015.01.22 来源: 互联网大字

去年全国房地产投资名义增长10.5%（实际增幅只有9.9%），说实话，其下滑速度超过我的预期。

对这个数据，有不同的解读。我个人认为，这是地产商有意放慢拿地、新开工和在建项目建设的速度，是对下行市场的正常反应。但也有人读出了别有意味，2014年投资大幅下滑，表明次年供应将减少，那么房价反弹可期。

不论你对后市是乐观还是悲观，当务之急是化解库存。全国商品房6.2亿平方米的库存，说高也不高，哪怕是按去年的去化水平，半年就消化完了。但问题是，新的增量还在源源注入，而去化速度却在放慢；限购取消了，投资需求却仍在门外徘徊。

在我看来，2015年的楼市更多是个平淡无味的市场。好也好不到哪里去，2013年的时光短时期内是看不到了；但也绝不会比2008年更坏，宏观环境也不允许楼市太糟糕。用正式文件的用词，是保持稳定。我更愿意称楼市已进入一个平台期。

相信很多人都注意到了一个说法，防止宏观经济增长失速。换句话说，经济下滑确实是个趋势，但不能让它硬着陆，断崖式下滑，而是要渐进的、一个台阶一个台阶地下。譬如，我国GDP增幅从2010年的10.4%下滑到去年的7.4%，三个百分点用了4年时间。

如果经济一下子就从10.4%跌到8%，第二年就跌到7%以下，就是失速，那会出现一系列严重的社会问题，并对人们的心理预期形成重大打击。全面深化改革，民众需要信心。我们并不缺乏防止失速的办法，财政、金融政策都储备了不少。

2014年全国房地产投资增幅，比2013年下降了9.3个百分点，有点失速的味道。虽然它不至于影响经济全局，但对GDP的下滑有明显带动作用。这就是为什么****允许二三线城市取消限购，央行也放松房贷的原因。

金融和行动调控政策对房地产的影响往往是直接、有效的。2015年房地产投资增幅不排除跌到个位数的可能，但绝不会再跌9个百分点，到零附近。在保护性政策的作用下，今年房地产市场基本不存在失速的危险。

正如当经济处于下行期，过往在经济快速发展过程中隐藏的问题就会暴露出来，房地产进入平台期、调整期以后，一些风险也会次第**。

有一个现象是共同的，经济由快速转中速，就会出现产能过剩问题。房地产一放慢狂奔的脚步，库存就会增长。这既是行业的共有问题，也是房企的个体问题。国家已经通过放松调控来为行业解压，剩下的就要房企自己想办法。

库存增长，去化率放慢，*难受的恐怕是那些习惯于高周转战略的房企。去年楼市调整，是指成交下降，房价滞涨甚至下跌。但主要城市的地价却没有同步下跌，有些城市的土地出让金和楼面价甚至还创出新高。有机构分析，2015年北京将有超过20个项目单价在10万元以上。北京的富人虽多，但购房需求却不会增长那么迅速，何况北京仍然限购。总有一批高价项目在竞争中落败。三四线城市的情况就更差了。

高楼面价要求高溢价、高周转，但当前楼市的核心问题是去化缓慢，那么随之而来的问题便是资金流紧张。那些实行高周转战略的房企，如果又大量以信托或理财产品为**工具，销售受阻导致的资金风险系数就会成倍增加。人们会发现，一线城市和二线主流城市的一批地王，2015年会继续选择晒太阳。

2008年和2011年楼市的调整，为期都没有超过1年，此轮调整如果延续到2年甚至3年，那些曾被速度掩盖的问题就会一个一个露出水面。对于行业来说，损失或淘汰部分企业，不是什么坏事。短暂的调整，会令那些冒险豪赌的房企心生侥幸，以为自己是多么聪明才屡屡过关。未经充分的出清，房地产行业就永远是粗糙、肤浅的。

楼市的平台期，本质上是消减风险、泡沫和隐患，为房地产迈入下一阶段的发展做准备。无论是产品还是商业模式，房地产都需要来一次像样的转型。只有在长周期的平台调整里牢牢站稳的地产商，才有可能赢得未来20年的基业常青。

投稿作者：孤芳不自赏46

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