售楼部可“变”商铺出售？

2014.12.16 来源: 互联网大字

售楼部所在的位置，很可能是小区的商铺，这种物业开发商有权出售；但若售楼时明确宣传为会所，要视为开发商的要约。　陈奕启　摄

位于大朗的松湖**日前售出一套大商铺，760平方米的商铺作价2500万元成交，而这间大商铺此前则是该楼盘原销售中心所在。无*有偶，有读者近日也致电求证南城某楼盘销售中心的权属。而调查了解后发现，原来开发商所宣称的“会所”已出售给一位企业主。售楼部可能会“变”为商铺吗？如果销售员原来宣称的销售中心是未来的会所而出售的呢？说好的会所哪里去了？

说好的会所被开发商出售？

在广州的一个社区，日前就发生了因为开发商出售“会所”而400余业主集体**的事件。同样在东莞，有读者也发现了一些类似的异常。尽管代理商方面跟解释，松湖**原销售中心性质就是商铺，且在售楼之时就很明确对外告知未来会销售，但是在其他楼盘，销售员常把销售中心“未来就是会所”的功能告知买家，给予买家们该社区有多重配套的愿景。

在南城某楼盘，就了解到，该销售中心已整体出售，但是在该楼盘销售之初，该开发商还**宣传过销售中心所处的会所功能，对外称有茶室、舞蹈室、桌球室、乒乓球、健身房等设施。

析因：作会所用也面临长期亏损

据了解，过去一种普遍的做法是，社区配套的会所先改造为销售中心，一方面解决卖楼的场地问题，一方面销售中心和会所功能的装潢设计兼用，避免浪费。

“我们现在新接的项目，几乎所有的会所或经营性的物业，都不会规划在小区内部，而是尽量放在沿街面。”代理公司瑞峰置业副总经理翟志球表示，销售中心被出售的主因，就是作为会所时经营不善导致出现的长期亏损，因此开发商对于销售中心的用房、会所等做出了更周全的考虑。

多位业内**人士证实了上述的说法。过往由于客群只在社区内部的会所会面临长期亏损的局面，所以近年来开发商在规划设计之初就已经做长远的考虑，更流行的做法就是“会所”用房尽可能放置在沿街面，未来会所在面向小区的内部业主的同时，也可以对外经营。

而销售中心的用房，就还是在沿街商铺中择取合理的位置来使用，但是**“信口开河”称作为“会所”。因此这类高大上的售楼部，实则还是小区的商业配套，产权掌握在开发商手中，可能面临销售，也可以为开发商自持出租经营。

可否出售与权属相关

如今的售楼部，未来能否铁定作为会所？还是会被开发商“无情”卖掉回笼可观收益？多位业内人士总结，这与该楼盘小区销售中心所在用地权属相关。现有市场上楼盘售楼部性质可分为以下几类：一是商业中心或商铺；二是社区配套性用房，物业管理用房；三是经过相关部门批复的临时性建筑，作为临时销售中心使用；第四类做法不常见，是小区的住宅用房装修成为销售中心(比如鼎峰尚境的销售中心便是由三联排别墅打通而成)。

从物业可否出售的性质划分，**、四类，定性为商铺、住宅一类的，与小区的其他住宅、商用物业是一样只要有预售证的情况下，是可以出售的，只是开发商将合适位置、层高和看楼动线的商铺临时装修成为销售中心，卖完楼后销售中心就撤场。而第二、第三类型的物业类型，则是不可售的一类。目前市场上，销售中心的存在形式和性质，以**类商铺的用房为多。

业内指点

购房者要详读现场“总规图”并拍照为证

翟志球，瑞峰置业副总经理

不懂行的买家，尤其是**次买房几乎都是“蒙查查”，事实上要特别强调不能够“偏听则信”，不能听信销售员的说法，即便是不同的销售员，可能都有不同的说辞。因此任何希望能够达到的目的，比如送学位之类的宣传，还是需要看合同的约定，合同有的，才是你所能掌握的有法律效应的依据。

如开发商及其销售员在销售过程中有提及如社区配套的问题，比如会所、篮球场等设施，要信规划图而不能让销售员口说无凭，而沙盘模型更是时常会应开发商营销需要重新调整等，也只能作为购房参考。但是楼盘总体规划图等重要的信息，是务必公示在楼盘现场的，其中会注明详细的社区配套内容。开发商在后期若有改动，都需要经过相应合理合法程序的重新报批，所以该份规划图是*能表达社区配套，包括现有销售中心位置是否作为将来的会所，都能体现。可以的话，用拍照的方式记录下来，也就可以保留“证据”了。

当然在重要信息上，多问几个为什么，多问朋友或其他的行家，调查查实疑问，自己也要有明辨是非的能力。

律师说法

售楼部“未来是会所”可视为开发商要约

唐全洲，广东宝威律师事务所律师

《*高人民**关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是**人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，当开发商售楼时对业主曾宣称的售楼部是会所，是未来业主的社区配套设施，属于对相关设施所作的说明，而随着人们生活水平的提高，人们对生活的环境要求也越来越高，这售楼部后来是否会变身会所，会对他们是否与开发商订立商品房买卖合同产生重大影响的，因此应当视为开发商发出的要约，现开发商将售楼部**，原先**业主的会所配套设施将不存在，开发商属于违约，依法应当承担违约责任。

对于开发商的违约，业主可以依法**，追究其违约责任，主张违约给业主造成的损失，违约损失可以按照开发商**售楼部的价格再加上建成会所需要的金额来计算。

采写：陈焓

投稿作者：孤芳不自赏46

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