苏岗范沙改造出新方案 由收购转向征收补偿

位于顺德新城核心区的大良苏岗范沙项目改造进入实操阶段，房屋征收补偿方案昨起公示征询意见。该项目由于处于顺德重要交通连接点上，并涉及多个公共项目，因此改造迫在眉睫。大良国土城建和水利局的相关负责人提到，补偿方案公示后，会出一份房屋征收的决定，通过司法途径来解决拆迁遇到的问题。

旧村将成宜居生态新区

大良苏岗范沙项目位于顺德新城核心区，并汇集了广珠城际轨道、广珠西线、碧桂路等多条重要交通线路。顺德**曾提到，苏岗范沙片区实施旧村升级改造，能提高顺德新城区东部片区土地利用率，盘活闲散用地，进一步推动城市升级转型发展，因此，该项目的改造一直颇受关注。

昨日，顺德区政务网挂出了一份《大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案》征询意见公告。公告称，“经区人民**同意，拟对该范围内的部分房屋进行征收。”据顺德区城市更新发展中心公布信息，大良苏岗范沙改造项目总认定面积为111496.81平方米，根据《顺德新城南城水轴片区控制性详细规划》，该片区土地利用规划主要为居住、商业、教育科研、城市绿地和交通设施用地。根据“阳光智城、岭南水乡、宜居家园”的理念，通过城市升级和环境再造，范沙片区纳入《顺德新城南城水轴片区控制性详细规划》范围，将规划建设为顺德东部现代服务中心，富有岭南水乡特色的宜居生态新区。

据悉，针对相应的房屋征收补偿方案征求意见，将从昨天起至2015年1月9日。征求意见稿指，征收补偿方式将根据被征收房屋的功能分为住宅和非住宅两大类。其中住宅类为自建住宅，非住宅包括工业用房、仓库用房等。征收补偿采用货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合三种方式，其中住宅货币补偿包括房地分别补偿、房地一并补偿两种方式。选择产权调换、货币补偿与产权调换补偿方式的，由被征收人直接与房屋征收实施单位协商解决。

新旧方案补偿价不同

虽然，《大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案》昨天开始征询意见，但其实这并不是该项目拆迁补偿方案的**版。在2012年2月，顺德区大良街道土地发展中心召开了以范沙旧村骨干代表人员为主的动迁会议，会上公布了收购方案和补偿方案。次月，房屋征收意见征询开始。至去年年底，已签订收购补偿协议房屋(私宅)336宗，私宅的完成比例达88%。

将昨天公布的征询意见稿与2012年的方案进行了对比，发现大致相同，其差别之一为补偿的价格。在2012年的方案中，对于补偿金额统一按照5500元/平方米计算，而在新方案中，则区分了砖木结构和砖混结构的价格。新方案中提到，若选择房地一并补偿方式，参照大良辖区普通商品房交易市场均价，补偿将按核定建筑面积分建筑结构类型计补，砖混结构的按5500元/平方米算，而砖木结构的则按5300元/平方米算。

而对整宗用地无办理用地手续，该房屋在1998年数字化地形图上有反映**建筑，且期间其业权人户内在范沙村范围内只有该宗房屋，同时符合用地条件的(顺城中心[2001]52号、顺规土函[2001]39号)，经核实其用地范围内80平方米原则上视为合法用地。

新方案带有强制性

为何苏岗范沙改造项目在2012年**了补偿方案后，昨天又重新调整方案并公示征求意见？对此，大良国土城建和水利局的相关负责人表示，2012年出的方案是收购，即自愿买卖，而现在的新方案则是补偿方案，是为后续的征收做工作，带有强制性。

范沙村的不少房屋比较破旧，急需改造。上述负责人告诉，之前已经很多村民写申请要求及早进行改造。此外，根据顺德新城的规划，苏岗范沙改造项目正处于交通重要的连接点上，因此该项目的改造迫在眉睫。目前，因有几十户的村民在收购阶段未答应签约，协商未果，而这地块涉及德民路的延伸和两所学校这些公共项目，故此不可再拖延。大良国土城建和水利局的相关负责人提到，这份补偿方案公示后，会出一份房屋征收的决定，通过司法途径来解决拆迁遇到的问题。

走访

签约者

一次拆迁解决两家住房问题

梁铨余是*早签约的村民之一，去年9月份就住进了在苏岗新村的新家。他在范沙旧村的房子如今也早已被夷为平地。

之所以那么快签约，梁铨余主要是对补偿款满意。据他介绍，当时旧屋占地面积超过了300平方米，而实际拿到的补偿款有300多万元，“每方超过1万，没什么好挑的。”梁铨余年轻时就是一名建筑工人，拆迁消息传来后，他就去打听了现在的建房行情，“只要补偿款够起新屋就很满足了”。

梁铨余目前住在自己占地96方的新屋里，他向算了笔账：四层半的房子，材料人工至封顶，大概是42万元，装修花了60万元，整屋大概只花了102万元。剩余的近200万元，梁铨余又拿出一部分给居住新滘的女儿建新房，“一次拆迁解决了两家住房问题”。

两层半房子拿到补偿款184万

68岁的冼垣和是地道的范沙村人，他在范沙村所居住的房子建于上世纪60年代，高两层半，因为不挨着路边，房间内所需的光线都被周围齐高的房屋挡去，推门进去，一片昏暗。里屋是三进的，加上还有二楼，这个占地面积近160方的房子看着还是满宽敞，但据冼垣和说，旁边伸展出来以及加建的二楼都是后来建的，“房子钢筋少，已经是危楼了”。

他说2012年**正式启动拆迁，给出了两个拆迁补偿方案。和多数村民一样，冼垣和对违建部分的补偿存在异议，希望拖拖时间看**有没有调整。

按照补偿方案，超出核定面积的方面，即所谓的违建部分，都只作上盖补偿。这样算起来，他家有近50方的土地是不算进房地补偿里面的。“工作人员后来实地勘查后分别依照两种补偿方式算了补偿价。”冼垣和记得，第二种方案略高，172万元，**种方案少约两三万。

价格算出来后，冼垣和觉得每平方米补偿超过了1万，“这个价格可以接受，在加上规定时间内签协议奖励的12万，我实际能到手184万元。”他算过，拿这笔补偿款去宅基地上建屋，还可以剩几十万，因此，报批手续下来他马上就可建了。

钉子户

业主“一换一”需求难满足

在范沙旧村市场附近经营杂货铺的一位不愿具名的女性村民对于补偿方案就有不满。她说，按照补偿方案，*后她家拿到手的只有170万，现在他们家实际占有的土地是200多平方米的，“也就是说，我们把地和房子都卖了，总收入摊算起来还不到1万元/平方米”。

“我们不想要什么补偿，就想要回地，那我们多少地就给回我们多少地。”这位村民说，按照宅基地分配方案，原是说每个人能有40平方米，但除去公摊部分*后只有24平方米，“这样的分配方式很难满足一换一的要求”。

说法　不搬迁村民是要地不要*

曾经为拆迁到村民家中做过解说工作的梁心耀告诉：“不搬迁的村民很多都不是补偿问题，而是要地不要*”。他在村内同样有房屋，房子面积大概有250平方米，*后拿到了230万元的补偿款，他自己有120平方米的宅基地，拿了140万建新房，其余基本上分给了子女，每人到手还有45万元。

据他了解，早年宅基地分配之后，有的人因为生计问题就把地给卖了，“有的人觉得不会有地分，就5万元一份卖给了私人**。”梁心耀说，这些人没地了，只能巴望着分地或者更高的补偿。

大良土发中心去年年底的项目情况说明也显示了这一点，该说明中指“过高的要求无法满足，阻碍**项目推进”。

据称，未签协议的业主中部分对自有房屋价值的期望值过高，认为范沙旧村房屋区位具有升值潜力，补偿价格偏低，而要价过高；部分则要求实施易地安置，根据顺德区现行有关政策，拆迁农村宅基地上房屋，符合“一户一宅”和有关规定的，经申请同意方可采取易地安置，但由于范沙旧村居民均有分配固化宅基地，已不能采取易地安置。经多次协商也不能达成共识，致使该项目房屋收购工作停滞不前，难以开展，妨碍了大部分群众的合法利益和新城区建设改造，阻碍**项目顺利推进。

意义

协调顺德新城及周边地区的区域发展

据顺德国土部门此前曾就大良苏岗范沙“三旧”改造项目基本情况作出说明，指苏岗位于顺德新城区规划中心区域，广珠城际轨道、广珠西线、碧桂路等重要道路交通在周边横贯，容桂水道与桂畔海两条河道在此交汇，区位十分优越。范沙居民小组为苏岗社区居委会下辖的四个居民小组之一，2001年10月撤村改居。位于顺德新城南城水轴片区规划范围，紧邻新城德胜行政文化商务区。

在《顺德新城南城水轴片区控制性详细规划》中，该片区北被规划建设为顺德东部现代服务中心。顺德**提出，苏岗范沙片区实施旧村升级改造，对提高顺德新城区东部片区土地利用率，盘活闲散用地，进一步推动城市升级转型发展。同时，实施顺德新城南城水轴片区规划建设对协调顺德新城及周边地区的区域发展关系，积极融入广佛整体发展框架，加强产业和服务基础设施建设的合作，积极承接核心城市外溢的技术、资金和人才，并大力辐射和带动周边发展中的区域的发展，促进区域一体化建设将起到积极的作用。

查看区域地图可见，这个片区西面与顺德新城的建成区仅是碧桂路的一路之隔，往北面是逢沙片区，已确定大型项目华侨城进驻，以西往番禺，南面与容桂隔河对望，有碧桂路联结。

改造概况

估算拆迁投入资金约7.6亿

而一份由大良街道办土地发展中心在去年12月16日出具的项目情况说明就显示，苏岗社区范沙旧村位于顺德新城东部片区，村内共有房屋398宗(其中私人住宅380宗，集体及租地厂企18宗)，证载用地面积64915.82平方米，丈量建筑面积131899.88平方米。该说明中指，该村内房屋大多建于上世纪70、80年代，基础设施落后，村落破旧，街巷道路狭窄，房屋密集且加建严重，房屋倒塌事故时有发生。“为了保障广大居民的生命财产安全，改善和提高人民的生活水平，区委区**决定启动范沙旧村改造，估算拆迁投入资金约7.6亿元。”

项目进行时

去年底私宅完成比例达88%

顺德区大良街道土地发展中心作为房屋收购实施单位推进这个项目，并制订了收购方案和补偿方案。据上述的项目情况说明，2012年2月，由该中心召开了以范沙旧村骨干代表人员为主的动迁会议上，会上公布了收购方案和补偿方案。次月，针对范沙旧村6个生产队11个片区住户进行的房屋征收意见征询开始，至当年3月底，“同意征收率达90%以上的有四个片区，分别为一队片、二队北片、四队片和六队片，而其他片区的居民提出房屋安全隐患问题亦强烈要求收购。经研究，对递交危房鉴定申请且同意按补偿方案标准执行的都同意实施收购。”

按照原定的收购方案，随着协议签订比率达90%，相应的收购工作正式启动。至去年年底，已签订收购补偿协议房屋(私宅)336宗，私宅的完成比例达88%；协商不成未完成收购有证房屋46宗，无证16宗。

采写：何帆燕卢凯阳摄影：郑俊彬制图：陈芳

投稿作者：孤芳不自赏46