华伟如果能“差价换房”将活跃整个二手市场

2014.12.05 来源: 互联网大字

学者专访

演讲摘录

降息只对**和国有大型企业有利

降息对于企业来说几无作用，企业真正关心的问题是能否贷到款，并不是财务承办的增加。降息的目的在于削弱企业在香港发债的比例，由此降息的主要获利者是**和国有大型企业。

金融机构对于外币的套息、保值、低廉、**的服务，这些并没有提供给中小型企业，它们并不能从中直接获利。“现在利率下降了吗？没有！优惠有吗？也没有！房价还没降下来，贷款的偿还还没降下来，房价又已经涨上去了。”人们期待的收入增加、利率下降、房价下降、总负债下降并没有可能通过降息实现，房价的上升导致总负债是一直往上走的。

地方财政收入依赖土地财政

过去10年，中国的房地产市场迅速膨胀，蓬勃发展，中国房地产经济在整个经济体系中举足轻重。但没有任何房地产行业的中长期规划，以及一套完整的、稳定的房地产财政税收、货币金融的**和支持体系。

土地财政占据地方财政比例过大，导致如果没有土地财政的支持，地方财政就没有办法稳定、健康、和谐地发展。现有体制下，如果土地出让金达到国家GDP的6%是可以维持稳定的，但是如果超过8%时，市场就会面临需求的饱和和瓶颈，目前已经接近8%。中国目前，除了上、北、广这样超级级别的城市，绝大多数二、三线城市房地产投资空间或者消费空间只是名义上“涨了”。

房地产市场的信贷政策很多时候都是短期的、功利性的选择，因此过去10年政策一直以“**”为主。除此之外，加之商品房的税收等带来的收入，也成为财政收入的大部分，估计上海一年有7000亿元以上这样的收入。

同题问答

1.白银时代房地产企业如何**？

*先，*先我并不认同关于“白银时代”的说法，可以说市场调整期的房地产企业如何**。

其次，房地产**的问题，关键不是“企业**”。我认为，**行政干预过多，导致中国的房地产企业的“被动性”。

资本就是维持房企运作的“血液”。市场转好的情况下，开发商更多的是选择走量来维持它的“血脉”的畅通，房地产企业的生存是**位的，**是第二位的。一个企业亏损10年无法导致其倒闭，但是一笔资金断掉，这个企业可能立刻就要推倒重来。

2.房价会不会持续上涨？

房价问题，本来就不应该是问题。没有任何老百姓因为房价问题流离失所，当然，骂的时候老百姓更多倾斜**、不公等社会现象。而**也不应该将房价当成一个重要的客观话题。房价是不是会持续上涨？长期看是的。

对话

：关于*近地产企业频频跨界，你怎么看？

华伟：潘石屹等地产大佬的跨界，实际上就是一个“娱乐话题”，是吸引人的眼球，转换一下它的形象和口味。真地跨界了吗？不可能啊！许多大型房地产企业跨界“金融”行业、注资地方银行等金融机构，也是无奈之举，只有这样才能与地方捆成一体，关键时候才能获得地方上的支持和资源，不仅获得了信贷、金融支撑，更多的是获得了区域发展的优先权。

：全国二手房市场中，“差价换房”起到何种作用？

华伟：中国大部分城市，如北京、上海、西安等，与深圳不同，本地有许多“原住民”，曾经大型国有企业和机构的福利分房成为其老城区、中心区、核心区的主体。中国国情决定了“差价换房”是绝大多数城市的现实选择。

福利分房的业主几乎没有负债，但由于中国二手房交易体制的限制，许多人手中的二手房并不能变现，只能通过“总价收入比”来满足换房需求。这部分人的换房需求一直被压抑。如果二手房市场放开，福利分房主体手中的二手房可以变现，能够实现“差价换房”，那么整个二手房市场活跃，老百姓的重新置业能力也就随之重新焕发，从而对新房市场起到杠杆作用，促使整个楼市欣欣向荣。

深圳与大部分中国城市不同，由于其独特的历史原因，决定了其“新移民城市”的特点，当地并没有大型国有企业，也没有那么多的福利分房，因此它的二手房市场是个“特例”。我认为，它的参照物应该是香港。

：如何改变地方**过度依赖土地财政的现状？

华伟：中国体制下，如果没有改革，GDP的6%左右是土地出让金，是可以持续的，8%就面临着市场需求的饱和和瓶颈，目前已经接近8%，意味着土地财政十分重要，楼市已经举足轻重。

目前，地方**现实的、稳定的财务缺口越来越大，现实可以依赖的财务收入来源却相对增长有限，这个时候为了维持制度和体系的稳定，中央**要么增加转移支付，要么就让地方多去负债，当然，负债前提是安全的负债。我认为，中央不要强迫地方去推一些少数的税种，如所谓的房产税，但持鼓励态度。这部分税收收入通过债券发行来代替部分土地出让金，所得利润对城市进行基础设施投入，不仅可以改善环境，提高城市品位，投入也会获得收入。如果这样，地方收取房产税的意愿更强，甚至可能将其他税种并入房产税，来获取更大的稳定的财政收入来作为未来还款的**，这样对于土地出让金的依赖就逐步降低了。

：你认为“白金时代”与“黄金时代”有何不同？

华伟：*先，白金时代更加珍贵，白金的价值比黄金要高很多。未来10年，我认为，房地产的发展会比以前更加给力。2013年开始，**树立以市场为导向的新的市场经济体制，但因历史原因，市场经济的起点处于“负起点”。

宏观层面上，人口从小城市流向大城市，因此要有一个公平启动的机制叫做“存量增减挂钩”。现实层面上，人口的流动所带来的不公平，没有消除，随着区域的差异而扩大。我认为，中国楼市的发展*先是达成基础的共识。

房地产业在过去的十年中，从财政税收、货币金融、市场管控、整个交易联动等方面受到了极大的限制，政策目前对房地产企业的松绑，对于行业本身就是一个回暖与复苏的过程。房地产市场化，减少行政干预，将不确定因素逐渐确定下来，对整个市场的发展是重大利好。

投稿作者：孤芳不自赏46

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