一种“另类”的房屋管理公司

2014.12.02 来源: 互联网大字

导语：很多业主自己的房子没住以后就将它租出去，但是没有几个公司来做这样的集中管理。而晟曜资产的目标是寻找并锁定中国有多套房产的人，通过进入物业提供房屋增值服务的方式来得到他们的信任，再来提供房屋增值服务。

雷军投资you+**青年公寓的新闻带动了大家对租赁不动产物业的想象。加上此前媒体对自如、途家、蘑菇公寓、青年汇的报道，长租、短租公寓都成了创业热点。

出租公寓的模式当中，既有整栋楼的集中式管理，也有将一些零散的公寓集合起来形成的公寓品牌。对业主来说，先把房子买下来，再投靠一家公寓品牌出租出去，也算是一种“持有经营”的好办法，毕竟房地产市场的涨势还没有大幅度变缓的迹象。

对于业主心态的揣摩，上海创业公司“晟曜资产”的思考更远一步：再过几年，持有多套房产的90后一定不会花太多时间在装修、出租这样的琐事上。you+等品牌的**是为年轻租客推出低价、个性化的公寓房源，但晟曜资产的想法不同，它更重视的是业主，换句话说，它的目标是寻找并锁定中国有多套房产的人，通过进入物业提供房屋增值服务的方式来得到他们的信任。

因此晟曜资产董事兼联合创始人全雳将晟曜资产称为“房屋增值服务”，或者“房屋银行管理公司”。

在美国，业主会聘请房屋管家(Property Manager)来打理房子。他们的任务不是四处收罗房源，而是为有余房的人直接进行装修改造、出租转租、缴费税务等服务。业主每个月会有固定费用支付给房屋管家，就像每个家庭聘请私人医生一样。

国外的特点是房屋管家，而中国的特色是物业公司，而房屋管家的工作被中介和物业公司所分解：传统的物业公司负责一系列保安、保洁、绿化等“房门外”的服务，中介公司帮助打理出租、转租、装修等深度事项。

2005年，晟曜资产成立，它使用了一个曲线救国的方法：与物业公司合作，依托于物业平台，向社区渗透，*主要的目的是获取业主信任。

全雳以今年在香港上市的“彩生活”物业举例，晟曜资产是房屋增值依托于物业，而彩生活是传统物业加上房屋增值，在它上市后，搜房等纷纷入股，3个月内股票翻番。

先来看结果：晟曜资产在大本营上海进入了45个社区，持有近1300套中**公寓的经营权，管理的物业面积超过16万平方，涉及到的业主近57000个。目前每天平均空置率为3%，这样的空置率在行业里算是较低的。

晟曜资产认定物业是距离业主*近的角色，也是一个很少有人注意到的盲点。业主的房屋无非是自住、卖掉或出租，把房源信息告知中介就相当于把个人信息告知全**，信息公开之后会牵涉到一系列麻烦;而物业公司是由业主委员会聘请，驻扎在社区里“跑不了”，还提供各种便民服务，业主容易接受将钥匙交给物业人员，请他们带租客看房。

再者，房产市场的关键词是“就近”，因此几乎每个社区楼下都有无数中介门店。社区物业的地缘优势不用多说。

通过一些*有的资源，晟曜资产与上海20多个物业达成合作联盟，成为物业背后的“租赁服务提供商”，在每个社区物业设立网点。

得到业主的授权之后，晟曜资产将这些房源进行标准化配套，之后出租给上海的中**租客。这些房源包括静安**丽都、古北**花园、联洋年华这些上海当地的中**社区，与“青年公寓”的市场并不重叠。

当然，即使有一些背后的资源去支撑，晟曜资产仍然要与每一家社区(包括业主委员会和居委会)依次打通合作，全雳提到，在全国也有其他公司效仿这样的做法，后来由于服务不规范或者资金原因*终与物业公司解约。其实进入门槛还是很高的。

到这里，我们能够感受到，晟曜资产用一种思路去做房屋管理，但这只是模式的前半段。

与业主建立关系之后，是通过产品的细分和互联网手段实现持续经营。《创业邦》的文章《当房地产遭遇互联网》引用了全雳的介绍：晟曜资产的**号包括业主、租客以及中介这三个角色，业主在**看到房子在哪里、值多少*，中介在这里找到房源做生意，租客同样可以找到**的好房子来租用，而且每个月晟曜资产都会推出楼盘的行情价格报告。晟曜资产的**号相当于客户端的CRM，花了很大精力来打通背后的数据。

现在晟曜资产正在利用这些数据开发社区新产品和服务，包括油烟机、洗衣机的保养、洗衣服务、微装修等，同时与钜派投资合作开发社区金融。

全雳曾在一家海外风险投资机构担任中国区投资负责人，主导投资了无锡尚德、聚众传媒、高德软件等项目，还效仿PPG创立过一家电商网站。全雳还在尝试一些新科技，例如一种“互联网智能门锁”，客户不用钥匙就能用手机开门，安装之后，公司后台可以查看某道门使用数据，如果租客拒交房租，则马上实现远程锁住门。

根据全雳提供的数据，全国共有20多万个社区，上海有12000-14000个，走社区物业的道路，还是很有空间的。但向外扩张并不容易，因为房屋增值服务的管理并不容易，利用互联网思路和手段提升效率是一条捷径。

投稿作者：孤芳不自赏46

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