广州分类调控也可大有可为

2014.11.28 来源: 互联网大字

记者通过实地踩盘和深入访谈后发现，呼和浩特、西安、济南、郑州、青岛、杭州、太原、温州这八大城市也许没有广州的规模大，没有广州的经济强，没有广州的人口多，也没有广州人特有的淡定。可二、三线城市反映出来的情况，其实才是整个国内楼市*主流的写照，北上广深四个一线城市毕竟还是少数派。这些城市的经验和教训，对于广州楼市来说，有足够的启发和借鉴作用，在广州依然保持着限购不放松的情况下，限贷的松绑确实让广州在10月楼市出现了回暖的迹象，以后是否像国内大部分城市一样放松限购尚未可知。

其实，“限购”只是造成楼市不景气的其中一方面因素，还记得同样在限购环境下，2013年楼市依然红*，地价依然疯狂。真正让2014年楼市黯淡的，还是整体经济大环境，另外限贷也是束缚购买力的一剂过猛的药，从10月份开始，限贷终于开始放松，而降息也为楼市带来进一步利好。既然从多个城市的经验来看，“限购”已是楼市鸡肋，那么是否还有必要一直坚持呢？

本版述评：这次《**行》记者采访的各个城市，当地开发商都表示解除限购对楼市的影响并不大，因为冰冻三尺已非一日之寒，“限购”政策对当地楼市来说已是可有可无，取消也绝非灵丹妙药。对于这些二、三线城市来说，限购令的执行，远没有一线城市那么严格，额外花800到几千搞掂社保纳税证明已成“潜规则”，敢于降价的“刚需”盘依然可以****。

限购限贷已执行了近4年，而2013年甚至可以说是中国商品房历史上*红*的一年，不仅各地楼价再创新高，开发商也疯*“地王”。可见，今年各开发商对“限购限贷”如过街老鼠一样喊打喊杀，只是无意反省自己当初的盲目乐观，亦没有足够正视寒冬出现的真正原因。

“限购限贷”对楼市成交的负面作用确实存在，但也不过是提前了一点摁停了击鼓传花的棒槌，而大家应该知道的是，*后那一锤迟早是要落下的。

以杭州为例，虽然2011年销售面积只有349万平方米，但在2012年和2013年限购限贷期间却分别达到755万平方米和783万平方米，2014年1~10月的销售面积为626万平方米。而太原的成交数据也显示，处于限购限贷状态的2012年反而成交量要大于限购限贷前的2010年。

那么又是什么原因导致库存量大呢？不少开发商隐晦地提到，2008年席卷**的金融危机导致**出手4万亿**后，各种造城运动、旧厂旧村改造运动轰轰烈烈。

大量土地在2008年和2009年释放出来，并于2010年至2011年期间陆续进入市场。然而，不断入市的房屋与在限购限贷下释放缓慢的购买力是天然的矛盾，长期供大于求的恶果终于在2014年全面**。

让人难以理解的是，在经过2年多限购限贷政策后，2013年很多开发商还是像“打了鸡血”一样*地，不管是一线城市还是二线城市，“地王”纪录不断被刷新。结果，这些“地王”到了2014年第三、第四季度陆续要进入销售阶段时，大热变成赔*货，零利润甚至负利润的项目**不止一个。

记者观察

广州今年楼市成交量比前两年少了3万套

“穗六条”土政策能否变通？

住房和城乡***新闻发言人倪虹近期公开表示，用市场的手段调控市场的问题，将是下一步楼市调控的主要方向和手段。作为一直以来贯彻各种调控政策非常及时的广州，在目前分类调控逐渐成为楼市调控主基调的情况下，也应该思考针对广州本身特点是否可以做出一些灵活的改变。

探讨一：可否缩短纳税期

根据***的新标准，城区常住人口1000万以上的城市是超大城市。而拥有人口1292万的广州则毫无疑问已跻身于超大城市行列。也就是说，广州楼市的需求其实是相当旺盛的，和其他二、三线城市相比，造成目前供大于求，库存压力大的重要原因，确实在很大程度上与一年前**的加强版调控“穗六条”有关，将外地买家购房门槛由5年内连续缴纳个人所得税或者社保由一年提升到3年，不仅让大量实际上在广州工作的外来年轻人无法在广州安家，也导致这部分需求难以释放。同时，这一苛刻的条件也导致各大专业市场的私营业主有*难入市，豪宅销售随着大环境进入“冰封期”。在全国一片取消限购的行情下，广州有不少业内人士呼吁**应该将纳税证明由连续三年纳税调整为1年。

探讨二：可否郊区先“松限”

与此同时，可以考虑部分地区解除限购，比如南沙、花都、黄埔等需求大、供应量更大的区域，仅在天河、海珠、越秀、白云、荔湾五个中心城区继续实行限购政策。目前广州库存量*大的番禺、花都、黄埔、南沙的未售货量分别为25400套、18606套、16283套、15382套，大大超过其他各区，去化周期差不多要24个月。而从土地供应来看，目前主要土地供应量也多集中在黄埔、花都、南沙，后续供应量还会持续增加。因此对于巨量库存压顶的郊区来讲，放开限购需求也格外迫切。

探讨三：可否首先松绑大户型

另外，还有声音呼吁，针对“金字塔”顶部买家的大户型产品，是否也可以考虑取消购买限制？根据阳光家缘的数据，截至11月24日，广州平均每套可售单位面积达到131平方米，而在目前60~120平方米户型比例大概占总产品近七成的情况下，可见大户型单位的沉淀量。调查显示，在目前无法购房的原因中，31%受制于“3年纳税证明”，28%受制于“七成首付”。从2014年截至11月24日的成交情况看，尽管还有一个多月才到年底，但与2012年和2013年相比，广州今年的成交量比前两年减少超过3万套，即便*后一个月签约套数能够和10月份持平达到7222套，和前两年相比也有2.5万多套的差距。而在“9·30”政策**后，七成首付这一束缚已被突破，但“穗六条”这种地方加强版措施是否也到了应该调整的时候？值得有关部门思考。

投稿作者：孤芳不自赏46

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