总价50万买个迷你商铺，做个奶茶铺过把老板瘾

中山人是热爱做生意的主，这从中山的民营企业多如牛毛就可见一斑。

做生意前，*要选择就是铺址，或租或买。一般只要兜里有*，都会倾向选择买铺。商铺，之于住宅而言，无论是投资方式还是自用，相比住宅的出租或转售，更容易受到投资者的青睐。一般目前中山房地产市场上销售的商铺，更多是以100平方米以上的“大户型”为主，单价3万-5万/平方米的前提下，总价动辄突破数**，一般家庭或个人购房者几乎连边也摸不着，根本不敢想投资了。

寻找社区小商铺“做奶茶铺”

“如果价*适合，真可以考虑买一套，一方面商铺应该能保值，另外它面积小还能做奶茶什么的”，在某五金厂担任销售经理的胡先生在天悦城销售中心告诉，自己*近就在走访各个楼盘，想寻觅到一间属于自己的小铺，做一个像皇茶一样的奶茶铺。“皇茶”是什么？如果你有看见它门口排长队要等半小时以上才能喝上一杯奶茶的话，千万不要讶异，而这种奶茶店只需要小小的数十平方米甚至一个展位就能够营业。

不过胡先生也不用担心，*近中山的楼市中悄然活跃着一些小商铺，甚至是低于30平方米以下的迷你商铺。按照社区商铺常规价3万元/平方米的预估价计算，总价低于100万元以下，甚至有部分商铺仅仅只需要一套小三房的价*就能够拥有。例如石岐区的富元利和豪庭就推出了一期的社区临街商铺，虽然商铺的主流建筑面积在100-140平方米左右，但是依旧有不乏85平方米以下的商铺出没，而*小建筑面积仅仅只有17.33平方米，按照销售人员预估的销售价格31000元/平方米计算，总价只需要53.7万，这个价格几乎算得上市区商铺总价的*低门槛了。以至于在与销售人员问询商铺情况时，销售人员表示和周围的朋友聊天时“自己也有打算和朋友们合买一间来做牛杂铺。”

除了利和豪庭，西区的天悦城、南区的中澳滨河湾、恒大绿洲等楼盘也不失时机推出商铺，里面也不乏有如前者一样的迷你商铺：天悦城*小卡的商铺面积只有20多平方米，已经早早被买走，剩下的34平方米商铺已经是其邻近大润发的商业街*小卡位，价格也涨至3.4万/平方米；中澳滨河湾的商铺面积普遍只有60-70平方米，均价3万元/平方米，*小的一卡只有约25平方米，也是已被人早早买下，*小的仅余35平方米在售。

总价一般不超过100万

这些迷你商铺有多受欢迎？可能在你看这篇文章的时候提及的那些就被人买走了……套用中澳滨河湾一销售的话：“要说多受欢迎呢？可能你上午看完不买，下午就被人买走。”而恒大绿洲的商铺更因为售价低依傍着恒大影城而卖剩只有寥寥数套。连销售们也想和朋友合资抢一套，迷你商铺受欢迎的秘诀在哪里？

天睿地产营销总监马建宏表示，其所代理的利和豪庭目前已经消化了数十间商铺，仅用了1个多月的时间，并没有花太多营销技巧就有购房者咨询。“除了楼盘位置好，地处石岐区及环城市场背后，附近还有小学幼儿园以外，6.3米层高的商铺买一层送一层可以说很少见了。”而他表示，像了解到的小商铺已经被人看中下定了。

“只需要低于100万元的总价就能够入门，对于主流市场100-120平方米的商铺来说，这个价格连一些小康家庭也能够入门”，中山满堂红总经理陈晓华认为，目前中山主流商圈的商铺销售均价在5万-6万元/平方米，而像大信新都汇等成熟商圈已经高达7万-8万元/平方米，社区商铺一般在2.5万元/平方米左右，一旦面积能控制下来，这类迷你商铺的总价连普通家庭也可以承受。“尤其一些年轻人，想进行创业，一开始会选择小餐饮等行业，这样的商铺就符合他们的经济预期。”而他反映，目前中山这类迷你商铺交易比起大宗的商铺或普通住宅都要活跃，顶手费也不会太高。

“尤其是位置在闹市中的小商铺，受欢迎程度更高。”他表示，相比面积大小，社区小商铺的位置也同等重要，“郊区或许成交活跃度就不及城区的，社区的就不及商圈附近的，做生意的人会考虑到人流量问题，这也是小商铺能否获得高回报租金的一个重要因素。”

迷你商铺适合小餐饮

低门槛下，那么社区迷你商铺是否就是一个很好投资产品呢？业内人士对此看法却谨慎。“常规说的商铺，一般以80-100平方米为宜，尤其是80平方米左右的商铺一般都会比较受市场欢迎，而说的迷你商铺，一般集中在30平方米以下”，陈晓华表示，这种30平方米以下的商铺更适合做中介、五金铺、装修展示厅、小餐饮等铺面。

根据满堂红提供的二手商铺数据及为部分迷你商铺周边出租价格进行对比，发现部分商铺*低只有1.85%的租金年回报比值，这个数据跑不赢CPI，也跑不赢*低门槛的金融投资产品———定期储蓄的5%以上利息。“但与周围的旧小区商铺不同，这类商铺往往会注重统一氛围的打造，例如统一使用玻璃推门，外立面统一选择干挂石等做法，这样有利于总体的商业气势的营造”，马建宏表示，仅仅选择周边旧小区环境的数据不能完全反映未来商铺的租金回报情况，只能是一个*期参考值。

“与商场内的商铺相比，这类社区小商铺更多考虑的是未来收益*大化。”陈晓华分析，旺场中的商铺各方面配套条件已经成熟，属于“熟铺”，单一价格高昂投入虽然看上去大，但由于商场内人流更多，因此出租的风险也能降到*低。“像小年轻人群想创业的奶茶铺、牛杂铺等小餐饮，就更为适合。”而他认为，社区商铺的人流相比商圈会低些，更适合做一些客流稳定不需要太多客流上门的行业，例如出租给装修公司等。“其实小商铺是投入低了，但相应的是头几年由于小区人气、配套尚未齐全等原因相对较难，做生意也需要守着，等人气上去了才能获得与低售价匹配的高回报，其实反而是风险*大化，因为你无法断定未来这里是否会旺起来，但一旦旺起来，低价格将会获得高回报，例如朗晴轩的商铺就是这样。”

不过，即便胡先生还是想着买得一间迷你商铺做奶茶店，但还是有难度：虽然有开发商的商铺中夹杂了一些迷你商铺，但总体来说迷你商铺依旧很少，例如一个星期前问到利和豪庭尚有17-35多平方米的10多间商铺可供选择，截至截稿日已经仅剩下几间。除了面临和自己一样心抱创业梦的白领一族外，终极原因其实在开发商身上。“这种商铺注定不会太多，因为归根到底是结构问题”，马建宏表示，由于住宅的体量相对较大，因此在规划上，商铺只能跟着住宅进行规划。“看上去住宅的结构是很合理的，但对于底层的商铺来说就不合理了，会出现下面有梁柱隔断空间、或者是三尖八角的情况出现，这是很正常的”。他表示，在追求利润*大化下，一般开发商会选择纵深更大、铺面更窄的做法把商铺面积及容积率做高，分隔了方正的大铺后，剩下的才是一些边角料，也就是迷你商铺，因此这类商铺相比普通方形商铺的实用率要低些。

社区迷你商铺的优与劣

优点：

●准入门槛低：几乎一套房就能抵一套商铺，尤其是与商圈商铺相比，低于前者2-3倍，性价比显著；

●预期投资价值高：在中山住宅供应量大增的今天，住宅的投资属性被大大稀释，供应量低的商铺成为了抢手货，因此只要小区不是在太偏僻或烂尾的情况下，时间能让小区逐渐兴旺起来，这时候就可以转手卖掉啦；

●空间小，出租灵活：出租市场上，作为一枚精打细算的店主更希望租到够用即可的商铺，尤其想要做社区早餐店、简易理发店、奶茶店、牛杂鱼蛋档甚至是特色服装店等小行业而言，迷你商铺租金总值低，更受这类经济型店主的欢迎，因此租赁市场活跃的身影绝对有它们；

●船小好调头：如果急需资金了，卖掉并不困难，甚至也不需要大亏。

缺点：

●结构不实用：迷你商铺很可能是商铺切割后的边角料，因此在结构方面极可能会挨着电房或非方正实用款式，甚至有柱子横穿其中也说不定，而且铺面宽度未必如你所愿；

●想再发展就困难了：迷你商铺小是卖点，但假如是做生意自用，或许也恰恰因为小而限制了它的再发展。例如奶茶铺做大后，想增加糕点等人气商品，通过二层增加桌椅台凳来延长消费者的深度消费时间，但却发现一个楼梯的投射面已经占据了店铺大部分空间，无法利用二层；

●风险与商机并存：社区型迷你商铺毕竟相比商圈的小档口人流量不足，尤其初期阶段极可能出现“守铺”情况，这个时间没有谁能告诉你，凭的是自己选址的眼光。

做个“皇茶”奶茶铺多少天回本？

*近，有一款奶茶“皇茶”红遍中山，几乎任何时候你都可以看见大量的年轻男女在门口前排队。于是，胡先生也想选择这款奶茶加盟，并购买一套迷你商铺里开启自己的第一桶金。特意向在盛景尚峰商业街经营一奶茶店的郑**取经，他表示皇茶的加盟费在40万，包括了名称使用费、装修设计费、设备费等，此外预计每杯奶茶的平均物料成本需要2.5元，而按照常规测算，人工水电等经营费用将占据4成。根据郑先生提供的数据做成一个简易模型，告诉你，如果你真的要做一间奶茶铺了，你需要卖多少杯奶茶才能保本：

迷你铺注意事项

以20-30平方米为宜，不要盲目追求“越小越好”，要为楼梯、货仓留后路；

方方正正*好，中间没有梁柱为宜；

铺面当然是越大越好，但目前开发商们为了*大化利润一般会做成“铺面：纵深”高达1：5的比例，实际上一般是1：3或1：4为宜，而旧时的迷你商铺还有1：2的豪华版本；

转角位为*佳，因为面临三岔位置，人流量大之余还有两个位面的展示面，但价格也稍贵一筹；其次可以考虑人群的出入口；

如果是做小餐饮等快消行业，越靠近商圈的越适合，其次是邻近学校、写字楼等人流稳定的位置。若仅仅用于非快消行业，可以考虑选择略差的内街位，一样有客源。

你如何寻找到一间白领也能买下来的迷你铺？

因为迷你铺很少，甚至有楼盘根本没有少于30平方米的商铺可售，因此寻找它们是迈进创业门槛的第一步：

●关注黄金楼市信息，情报站天天告诉你楼盘情况；

●请致电你预计会旺起来的楼盘的销售中心，让销售们了解你决心卖奶茶的创业诚意，让他们主动找你；

●*好和销售们熟悉点，因为指不准他们的想法真的跟你一样也想着创业，在你的“皇茶”隔壁开“黑龙茶”；

●迷你铺一般十分抢手，如果诚心求购，*好和那里小区的业主也熟悉些，因为商铺一般优先向业主宣传，天天路过的业主也是*快获悉消息的；

●目前，中山销售商铺已经与过往不同了：以往是全部住宅卖完才卖商铺，但为了促销和增加人气、业绩，开发商甚至在推出*期住宅后就会立即推出商铺，例如利和豪庭和中澳滨河湾就是这样，因此把握时机很重要。

0203版采写：萧倩苑

制图：何欣

投稿作者：孤芳不自赏46