广州黄金周楼市总结：解限结果未现成交少而不冷

2014.10.09 来源: 互联网大字

解限结果未现，成交少而不冷——2014年国庆假期广州一手室第楼市总结

一、政策

央行节前松绑限贷：

2014年，在“金九不金”大势已定的前提下，市场遍及猜测“银十难银”时，央行于9月30日16时俄然颁布发表松绑限贷，**力度之大超出市场预期。这突如其来的一剂“强心针”，让楼市形势一夜逆转。不外，按照华夏研究部国庆假期的实地调研，这一政策对广州十一楼市的影响有限，一方面是政策方才公布，尚需时候消化；另一方面，成长商和客户对市场的预期区别较大。

价*没有晋升，促销优惠不变——按照实地调研，限贷松绑对广州十一楼市的价*没有影响，暂未发现成长商姑且提价的现象。固然大部门成长商已将这一政策“实时”转换成发卖说辞，暗示将来楼盘价*将会晋升，催促客户尽早下定，但本楼盘在国庆时代的价*策略不会改变。也有小部门成长商明白暗示，即便限贷松绑具体实施了，将来也不考虑晋升价*，本年的发卖策略仍以“跑量”为主。此外，各大楼盘的促销优惠勾当仍一如畴前，未见收紧或打消。

部门推货延迟，期待需求释放——政策公布后，部门成长商延迟了本身楼盘的推售时候，尤其是一些以改善置业为主力客户的楼盘，目标是期待改善型需求进一步释放，如荔湾的君荟名轩、黄埔的吉兆业城市广场，花都的雅居乐万科热橙等，开盘时候均由预定的十月延迟到十一月。

客户挂念较多，看得多买得少——政策公布后，一些改善置业的楼盘，客户看房量有较着晋升，如新塘的保利东江*府，十月一日改善置业客户看房量增添约20%。不外，现实成交量并未有本色晋升，反映客户观望情感仍浓，对政策的执行力度有所挂念，尤其是对“贷款前提放松是否必然会拉动价*上涨”有所思疑，部门客户仍然认为将来房价仍有下调的空间，观望的仍占大都，真正顿时下定购房的人不多。

银行按兵不动，农行疑似先行：因为央行是在9月30日16时才颁布发表的政策，因国庆放假，今朝广州各大银行均未有具体执行政策，广州各大楼盘也仍按旧有贷款政策操作。不外，据领会，今朝广州地域的农行可以按照客户天资环境当令适度按*付三成做按揭，估量这与9月下旬（央行公布政策之前）农行总行发布的“撑持改善型置业”的声明有关。

广州疑欲放松限购：

在央行节前俄然松绑限贷后，国庆假期，市场频出“广州拟放松限购”之风，按照华夏研究部国庆假期的实地调研，广州已有部门楼盘起头“偷步*跑”，例如万科、保利所属部门楼盘，许可甚至鼓动勉励暂不合适购房前提的客户先交诚意金锁定心水房源，不需要社保和税单即可签约，若在11月底之前还未**解限政策，可全额无息退还楼款。此外，还有越秀所属部门楼盘，许可外埠客户仅凭一年社保即可签约，同样11月底前还未**解限政策可全额无息退还楼款。

二、供给

1、新推盘点量少，营销以余货为主

据华夏监测，十一假期（10.1-10.7），广州十区两市总共有12个楼盘推出1867套新货，总供给量较客岁同期（2013年国庆假期共14个盘6551套新货入市）锐减七成。供给量大幅削减的原因有三：

一是受2014年市场大情况低迷影响，成长商探市心态较着，在市场需求不足的前提下，不敢***推出大量新货；

二是因为较多成长商为避建国庆假期开盘竞争而争先在9月底提前入市，导致国庆楼市货源分流较多。据华夏监测，在9月底（9.25-9.29）就有13个楼盘共2129套新货*在十一**周之前入市，占整个9月总货量的41%。

三是部门成长商看好后市，捂盘或惜盘，尤其是央行在节前俄然松绑限购后，良多成长商预判广州即将会解除限购，国庆假期的营销策略以新盘蓄客为主，推售的楼盘个数较客岁不变，但每个楼盘的推货量则大幅削减，以百余套为主，有临时应付之嫌。大部门楼盘则并未进行专门的推售勾当，国庆假期以发卖尾货余货为主。

2、主力疆场增城，多区缺席开盘盛典

新货主力仍然集中在增城区，占全市十区两市总供给量的残山剩水；此外，越秀、海珠、河汉、南沙、花都均缺席十一**周的开盘盛典，具体如下：

区域国庆假期推盘个数国庆假期总推货量（套）占全市总货量的比例增城485146%白云127815%番禺225514%萝岗（不含黄埔）323312%荔湾118410%从化1664%

3、三房主推户型，万元主力价位

据华夏监测，国庆时代大部门推售楼盘以三房为主力户型，具体如下：

户型面积占总货量的比例49-55平一房2.70%70-85平二房9.60%87-147平三房65.30%140-190平四房22.00%280-290平复式0.40%

价*方面，既未受前期市场低迷而降价，也未受比来松绑限贷之利好而顿时升价，国庆时代的楼盘价*整体不变，各大楼盘均有必然的促销优惠，*要集中在提前认筹、签约时候、***付款等传统扣头优惠方面。贸易房贷利率未见较着下调，个体楼盘仍然拒绝公积金贷款。具体如下：

价*段占总货量的比例8500元/平及以下12%9000-13000元/平56%18000-22000元/平22%25000-30000元/平10%

三、成交

1、五大原因分流，十一成交跳水

华夏监测，十一假期（10.1-10.7），广州十区两市总共有12个楼盘推出1867套新货，总成交仅630套，整体去化率仅三成。具体如下：

　2013年国庆（9.30-10.7）2014年9月底（9.25-9.30）2014年国庆（10.1-10.7）推盘个数141312推货量（套）655121291867*日发卖量（套）43071196630整体去化率66%56%34%

成交量大幅削减的原因有三：

一是受2014年市场大情况低迷影响，客户观望情感较着，对价*的敏感度加强，预判后市价*会继续走低，等降心态较着；

二是本年上半年，房贷持续严重，公积金一贷难求，按捺了大量刚性需求；

三是因为九月底已有良多成长商*在国庆假期前推货，分流了部门客户；

四是因为本年国庆楼市，成长商所推货量本就不多，价*也没有客户预期的下调，此外，推货布局方面，已100-120平的改善型三房为主，不合适大量两房、刚需婚房等置业群体的现实需求；

五是因为本年国庆楼市，各大成长商采纳的营销策略是“新盘蓄客、旧般游击战”，即大量旧盘采纳余货发卖为主，并未进行大规模的推盘推售勾当，虽无法纳入统计总体，但也会分流部门客户。

2、萝岗最受接待，去化六成领先各区

华夏监测，十一假期（10.1-10.7），广州十区两市，楼市整体去化率34%。

分区域来看，萝岗区最受置业者接待，十一假期整体去化率达六成，鹤立各区之*；

增城虽为供货量大户，但去化程度只能算平均，与白云、番禺相当。

从化和荔湾均偏低，*要原因是该区本次推售的楼盘，性价比不高，竞争力不强。例如从化的人盛巴厘六合，十一毛坯均价7500元/方，比拟其周边的珠江国际城（9月27日开盘带装修均价7000元/方）完全没有竞争优势；而荔湾的新盘珠江鹅潭湾，十一装修均价27000元/方，比拟周边的新世界凯粤湾（带装修均价23000元/方）也未见优势。

南沙、花都本次**周没有推盘，但楼市并不冷僻，各类勾当也出色纷呈，区域内多个全新盘，如南沙金茂湾、富力天海湾、花雅观居乐万科热橙、保利悦廷等，均忙于蓄客。

越秀、海珠、河汉自己楼盘较少，今朝最新的楼盘也已发卖半年有余，区域楼盘以余货散出为主，加上临时还未有全新盘策应，主力中间区今次缺席十一**周，估计将来一两个月仍将处于断档期。

区域各区平均去化率萝岗（不含黄埔）62%白云36%番禺35%增城30%从化22%荔湾13%

投稿作者：孤芳不自赏46

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