金九银十坐等大鳄抛笋盘 中斗室企难有大降

“十一”**月　楼市前瞻之大市走向篇

本年，可以说是楼市*扑朔迷离的一年，“成交低迷”、“降价促销”、“限购松绑”等浩繁刺激消费者神经的字眼此起彼伏地呈现，楼市到底将何去何从？2014年1月~7月广州市十区商品室第成交仅有317万平方米，同比大幅萎缩29%，仅略高于金融风暴期间2008年同期的302万平方米。本年上半年，上市房企中仅有6家完成了设定的发卖方针。在如许的布景下，即将到来的楼市传统发卖旺季“金九银十”天然成了市场存眷的核心。

按照合富辉煌（中国）市场研究部监测，估计2014年“十一”**月广州十区可推出的新货约11000多套，别的增城有跨越2000套新货可推出市场，加上市场上的存量，整体货量创下了近三年的新高。从新货的分布看，延续了前两年的特征，**货量扎堆，市区依然是新盘难求。9月估计推出优惠的项目有157个，占比42.78%。面临房企纷纷促销走货的势头不减，2014年的“十一”楼市可否因为买家的**入市而走出一波行情？

回*上半年楼市行情，广州已履历了“五一”和“端午”两次降价潮，尤以端午楼市的降价潮*为狠恶，个体楼盘的降幅接近30%。从区域来看，当属存量大、消化慢的番禺楼盘降价*较着，其次是萝岗区的新盘。不得不提的是，此轮促销结果较好，降价楼盘根基都获得了很好的发卖。但从6月下旬起头，市场降价势头逐渐消退，且价*促销的带动感化亦有所削弱。

即将到来的“金九银十”会否也有楼盘掀起新一轮的降价潮呢？

中斗室企：难有大降

库存不多更怕业主闹事

从今朝来看，中小型开辟商降价促销的意愿较弱。合富辉煌市场陈述指出，近年来地盘价*的大幅攀升，个体地块的售价已经高于周边在售楼盘价*。对于一些小型房企，在地盘市场斩获**地块的难度越来越大，是以甘愿放缓发卖节拍，也不肯大幅降价。其次，某些项目当前价*利润空间已经很是低，继续降价将面对赔本发卖的困境。

此外，因楼盘大幅降价促销而引起老业主的投诉甚至打砸售楼部的例子不足为奇，部门专注豪宅的开辟商对降价很是谨严。而在当前全国浩繁城市已经陆续铺开限购的大布景下，开辟商观望、期待政策放松的心理加强。

大集团：领降见义勇为

库存惊人业绩压力大

对于急需冲业绩的实力房企而言，若不在“金九银十”倡议总攻，本年的年关奖就要严重缩水了。为告竣业绩方针，上市房企纷纷将此次“十一”视为全年楼市的主要节点，加大推货及促销力度，此中尤以房企大佬万科为代表。

此外，面临迟迟未见松动的房贷政策，也有房企自动帮忙购房者解决资金问题。据悉，越秀地产为旗下楼盘的置业者供给贷款办事，*付只需两成，剩下的金*（按划定*套还需付出一成，二套还需付出五成）可向指定按揭公司贷款，利率与银行按揭利率相差不大，为6%。本年年头广州市场也曾呈现过近似的案例，但贷款利率要在银行基准利率根本上上浮20%~30%，越秀地产此举无疑可以或许为泛博置业者供给帮忙，而此类贷款的*高限额达500万元。

本年广州楼市的“金九银十”成色虽难敌往年，但也不失为购房者出手的好机会。品牌房企旗下的楼盘将成为发卖的主力。

7盘齐开以价换量

在市场下行压力加大的实际之下，早在本年上半年，不少品牌房企就已纷纷采用了降价、降*付等分歧形式的促销策略，以加速项目发卖，实现资金快速回笼，保障发卖业绩。进入8月末以来，跟着上市房企中报的披露以及下半年发卖打算的发布，新一轮的降价潮已经到临，新盘、旧货都在追求“以价换量”。

热销盘去化率也仅七成

比来，广州楼市已掀起了一波新产物的出货潮。上周末，星河·山海湾、景新·国际以及珠光流溪御景同时开售，三盘当天发卖均跨越七成，成为上周末楼市的赢家。与此同时，奥园萝岗广场、碧桂园豪园、万科峯汇、信业尚誉等个盘也在上周末开售，成交业绩则有喜有忧。

对于新盘新货抢在8月底就扎堆上市，华夏地产项目部总司理黄韬指出，这是源于8月份市场成交确实有了一点起色，所以成长商敢于积极推货。不外，从现实成交看，距离真正的回暖仍然有必然的距离。若从去化率的角度比力，以往热销项目标去化率都能在90%以上，但8月份以来能达到这个百分比的项目百里挑一。

黄韬暗示，今朝，价*依然是拉动发卖的*主要身分，开盘当天发卖能达七成的项目，售价几乎都比市场预期有较大的折让。若是开价比此刻高10%，估量去化率当即减半，所以这些项目更多只是实现淡市中的“以价换量”。

记者在采访中也发现，近期楼市中以价换量的楼盘有较着增多之势。曾经单价过万的增城翡翠绿洲，日前开售新一期起价才“8字头”，按照网易的统计显示，近一周该盘的成交均价只有9378元/m2。

豪宅价*也有较着松动

与此同时，豪宅盘的价*也起头呈现了较着的松动，像上周排在荔湾区成交第一的中信西关海，之前的叫价一向都在3.2万元/m2，但现在的网签均价只有2.58万元/m2。

日前，有知情者透露，江景盘万科峯汇推出了一批2.64万元/m2起的毛坯特价大单元，此前业界展望其带装修的售价起码在3.5万元/m2以上，但现实上该盘带装修的均价也只有3万元/m2。番禺的珊瑚天峰也将推出新一期的大户型单元，估计均价只有1.4万元/m2摆布。“以价换量”已成为新推豪宅盘的共识。

龙头房企放出降价口风

万科：牵手淘宝玩降价

日前，万科在发布半年度陈述会之际，总裁郁亮直言：“以价换量是万科应对市场下行的策略之一。”郁亮更明白暗示，“广州市场竞争充实、成熟度高，所以会在广州恰当降价。”

本周一，万科与淘宝颁布发表，淘宝用户全年花了几多*，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，*高可抵扣200万元。有业内助士指出，其实真正能享受大幅房款优惠的网友并不多，因为淘宝消费往往以小额、多次为主。按照淘宝网公开数据显示，客岁淘宝人均消费额不足4万元。由此推算，大部门网友现实可以获得的直接购房补助，其实只是5万元摆布，而这在房产发卖中并非很大的优惠幅度。按照“页面上线不到半天，已经有140余位网友享受到了合计100万元的优惠”这一数据揣度，每人平均也就等于优惠了7000元罢了。但业界一致认为，万科此举在销量下行的市场布景下也能拉动消费。

碧桂园：运用价*策略

碧桂园总裁莫斌尽管对市场的走势比万科的郁亮更乐观，认为“限购政策打消、城市不竭的扩展，都预示中心但愿房地产市场健康成长，是以碧桂园对市场布满了决定信念。估计下半年房地产市场是平稳健康，应该会比上半年好”。

但他同时也毫不讳言地指出，若是市场空间严重，为连结公司现金流稳健，不解除采纳一些价*策略。据莫斌透露，针对下半年的市场，碧桂园将积极调整策略，产物定位为知足合适刚性需乞降改善性需求的市场，此中主推的就是刚性需求产物。记者王荔珏

上周再增2304套新房源

本报讯（记者王荔珏）跟着冲刺“金九银十”的阶段到来，作为供给量标记的预售证发放数目在上周也有了较着回升，创下6周以来的新高。据网数据监控中间*新统计，上周（8月18日~8月24日）广州市十一区共派出11张预售证，此中8张室第预售证，共获2304套房源，环比前一周（898套）暴增157%。与此同时，贸易项目同样表示不俗，共获预售证3张，有1887套房源入市。

从产物类型看，61~120平方米的中小户型依然是主角，该区间房源数多达1427套，占全市房源总量约62%；备受“刚需”青睐的60~90平方米中小户型也有677套；146平方米以上的户型则只有356套。

业界遍及认为，因为上半年的成交不畅，加上新货上市的力度不减，导致本年“金九银十”的库存压力较以往较着加大，尤其在南沙、番禺、黄埔这些**区域更甚。这也意味着开辟商的降价压力更大。估计接下来楼市的促销力度不会削弱，不然，“金九银十”成色难保。

投稿作者：孤芳不自赏46