广州亚运城地王楼盘滞销 有媒体称已呈现危局

一晃，2014年曩昔了一半。

房地产企业在曩昔的半年里喜忧各半。万科半年的发卖额已颠末了千亿，绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达等企业继续领跑。而第二、三梯队房企业绩增加猛烈分化。

上半年，不竭更新的调控情况和幻化莫测的市场情况下，楼市真跌和“假摔”的争议起头变得异常激烈起来。

来自国度***的数据显示，5月全国70个大中城市室第发卖价*变更环境显示，时隔两年再次呈现对折城市房价环比下调的现象，下降城市既有二、三线城市，也有一线城市。而时代周报记者在走访查询拜访时发现，第二季度，一些房地产企业在半年报的压力下，拿出一部门楼盘加大了推盘量和扣头的力度，手持现金的购房者在开辟商看似苛刻的前提下（一周之内付全款才能享受某一价*），依然有大量人员纷拥*购，让人赞叹市场的承接力之强。开辟商在敏捷回笼资金后，敏捷地把价*调高。

与此同时，6月，多个城市却传来多个项目发卖飘红的利好动静：北京的泰禾1号街区二期开盘，数千名客户列队等待数小时，*终逆势**461套；安徽合肥，恒大中心广场开盘25.6亿元；北京亦庄，金茂悦数十套房源去化高达8成，单套总价500万起；南昌莱蒙城市，405套房源半天卖出400套，开盘价比预期上扬5%，一切都被人说成是楼市回暖的旌旗灯号。

我们估且撇开真跌仍是假摔的争议不谈，本年以来，已有十多个城市**政策，直接或间接地拯救房地产市场。呼和浩特市更是一波三折地下文打消限购，江苏无锡、海南海口等城市的买房送户口，广东佛山、安徽宣城、芜湖等调高了公积金贷款额度，广西南宁、安徽铜陵、浙江宁波及辽宁沈阳等城市明白松绑“限购”……

新近呈现的变更是，广州、北京等一线城市的调控政策已起头松动。这些城市固然并未直接针对楼市政策进行调整，但仍然**了被称作“变相**”的办法，*要表示为“放宽户籍门槛”，放松外来人员入户限制。

各地这种经由过程户籍政策鼎新的做法实为曲线**，但愿经由过程“*人”来刺激处所楼市，市场有望获得有用的提振，下半年的房地产形势或有所好转。但估计行业加速调整的态势不会改变，一、二线城市购房人的看跌情感仍没有被**政策的**和局部市场的利好动静驱散，考验期仍在持续。因而在浩繁阐发人士的眼中，房地产企业仍是应该调节好产物布局，掌控推案节拍，采纳更鼎力度的价*策略以博得市场的自动权。而购房者也应该抓住此次楼市的调整机遇，遴选到心仪的房子。

地王故事，从来不乏好的桥段。

作为名噪一时的全国总价地王，广州亚运城（楼盘）自2010年开盘以来，履历了楼市曩昔4年来的各种升沉。在楼市拐点论敏感期，曾以降价应对换控的亚运城再次高举促销大旗。6月初，亚运城部门房源跌破1万元/平方米，以几乎“腰斩”的体例促销，这激发中国房地财产震动。

亚运城降价背后的本相是，2010年拿到预售证的一期尾盘清货。此前，这些楼盘因为严重的质量问题而饱受业主诟病。

促销后的几天内，亚运城操盘方广州利合房地产开辟有限公司（下称“利合公司”）提出申请进行规划调整，在总建面、容积率不变的环境下，拔高部门楼栋的高度，这已是利合公司操盘以来第二次调整规划。不少市场人士更是将其行为视为调高容积率而降低开辟成本，是逆市自救行为。

作为曾经的业绩神话，亚运城曾在开盘3个月内敏捷回笼45亿元，但随后盛况不再，在至今的45个月内，亚运城累计发卖金额仅112亿元。接下来的亚运城，若何消化残剩的庞大体量，成为待解难题。

地王滞销

端午时代，亚运城山海湾（原手艺官员村）推出70余套特价房源，*低售价为9800元/平方米，这是该组团自推出以来初次报价跌破1万元/平方米，较该组团客岁1.5万-1.6万元/平方米的售价降幅跨越30％。

“一线城市呈现如许幅度的降价，有点出乎料想。”广州市社会科学院高级研究员彭澎如是说。时代周报记者从亚运城售楼处领会到，“山海湾”此次降价，开辟商*要意图就是要将2010年拿到预售证的一期尾盘清货，这部门特价房源已售罄。

“山海湾的低价，其实达到了一举两得的目标。开辟商即能快速回笼资金，也能制造舆论，吸引存眷度，”熟悉亚运城项目标业内助士刘浩（假名）对时代周报记者透露，在房价僵持、经济下行的微妙时刻抛售，亚运城也是撒娇给带领看，表亮相。

曾几何时，亚运城以“当局的女儿”脚色面市。对于广州而言，亚运会是一个再拾荣耀的主要契机，而第一次引入了“亚运城”的概念，也是落点在新城打造上。但为解决资金难题和后续运营，广州市当局决议引入社会资金进行亚运城的整体扶植。

富力、碧桂园、雅居乐在此刻选择入局。2009年12月22日，这三家民营房企结合体以255亿元的天价竞拍亚运城，缔造了世纪地王记载。他们获得的，不单是整个亚运城的后期扶植地盘，同时拿下了已建成的手艺官员村、媒体村及活动员村的衡宇发卖权，可在亚运会揭幕前发卖。半年后，这块世界地王蛋糕重切，中信地产、世茂房地产共赴盛宴，亚运城开辟款式自此变为“3+2”。

2010年9月26日，世纪地王亚运城开盘，一时候万人空巷。广州花圃酒店和富力盈信大厦等发卖点外迎来了近5000市民列队，一天卖失落1000套的业绩被誉为中国房地产界的发卖神话。在那时，亚运城几乎是用“盲婚哑嫁”的很是规营销体例培养了这个神话。业主底子无法到现场看房子，只能坐在大巴车上在外围转圈。

在成功开盘后，亚运城一度成为了业界津津乐道的营销案例。2010年，亚运城以年售3878套房和年成交金额过45亿元荣登广州楼市成交套数和成交金额双料冠军。

但跟着市场大情况的风云幻化，这种发卖盛况再未呈现。

“就在亚运城开盘的3天后，史上*峻厉调控政策**，*付晋升至三成，限购令**后楼市起头进入调控深水区，”广州知名房地产专家韩世同对时代周报记者说，亚运城差不多是作为全民炒房时代的终结者，房源滞销，投资客被套牢。

2011年至今，亚运城*要以发卖一期8000余套现房存货为主，直到客岁下半年，才推出天誉组团。时代周报记者查询数据中间发现，亚运城在2010年后发卖快速降温，2011年共发卖1687套，2012年下降至1347套。截至本年6月30日，亚运城已售8779套，未售2913套。

质量问题多多屡被声讨

比拟三年前，亚运城的发卖价*也鲜有涨动，低于眼下番禺区约1.6万元/平方米的发卖均价。事实上，2011年后亚运城房价便一蹶不振，从开售之初的1.3万-1.4万元/平方米下探到1万元/平方米出头，*低卖过9000多元/平方米。固然后期扶植的新盘天誉均价维持在1.3万元/平方米摆布，但前景其实并不乐观。

“*期就是8000余套现房，给谁都是一个庞大的挑战，”广州华夏地产项目部总司理黄韬对时代周报记者说，超大货量，对楼价来说，自己就是一个不成避免的压力。

若何吸引客源，这是当务之急。“亚运城此刻的处境很尴尬，它不像广州城内的一个板块，而像周边三线城市的郊区大盘，离市中间远，无政策利好，生齿导入迟缓，板块缺乏成长动力和想象，投资自住两不宜，”方圆地产参谋*席市场阐发师邓浩志对时代周报记者如是说。

据他介绍，亚运会竣事后，固然开辟商还在不竭开辟项目，但当局对配套扶植并不给力，亚运城周边的市政配套扶植根基搁浅下来。此外，亚运城一期8000套房源中，有相当比例的投资客。人气不旺导致亚运城周边的贸易招不到商，贸易配套跟不上人更不肯意来，这是一个恶性轮回。

6月中旬，时代周报记者走访亚运城时发现，这里缺乏银行、餐饮、药店等根基糊口配套，日常采购仅有一家华润万家，业主买菜仍需到地铁海傍站旁的小型肉菜市场上采办。出行很是未便，接驳公交要等上20分钟摆布。

事实上，顶着“地王”的庞大光环，“亚运城”降生之初就引来了世人普遍存眷，广州市重点办曾传播鼓吹将把该项目打造成“广州示范性栖身小区”。但因质量问题，“示范小区”却招来业主的集体声讨。时代周报曾报道过，在一期业主陆续收楼后，发现墙面渗水、开裂，地板发霉、开裂、空鼓不服，瓷砖开裂等浩繁装修问题。据一名业主公开的一组照片显示：因为过于潮湿，地板腐臭，竟然还长出了蘑菇，有业主无奈地戏称“收楼收到蘑菇大礼”。

而今朝，亚运城因不克不及兑现“买房落户和就读省一级小学”的承诺，再一次激发业主的集体维权。

“亚运城本是城市形象项目，口碑却被做差了，”邓浩志认为，冲破口应该还在价*上，以价换量才能包管发卖，“价*十分到位，仍是会有人接盘。”

提高容积率套利

这显然不是亚运城故事的全数，转折点或要到来。

在这个巨无霸项目里，除了亚运赛时已建成地块外，还有8大地块，规划中标注为A、B、C、D、E、F、G、H。在2011年1月整体移交给利合公司进行办理和扶植至今，亚运城已两度申请调整规划，并顺遂获得经由过程。

2011年3月，亚运城D地块申请调整室第高度，从本来的120米调高至170米。在纠葛了近三个月之后，这起增高事务*终尘埃落定获批。

2014年6月，亚运城残剩7幅地块的规划调整被“打包”一路进行。6月19日，亚运城修详规调整在广州市规划局网站长进行了批前公示：

在总建面、容积率连结不变的前提下，为了强化水域景观以及空间序列，亚运城在临生态绿地、水面与公共开敞空间（砺江涌南岸及莲花湾水道沿岸一线、水系两侧）建筑调整为60-80米，其余用地建筑高度按170米高节制，比之前*高拔高50米，*高将建筑56层的超高室第。

此外，亚运城还明白了E、F、G、H四大预留地块的扶植指标，其规划总用地面积达70万平方米，占项目总用地的三成多，规划总建筑面积约250多万平方米，将采纳高容积率开辟模式，综合容积率在3.63-5.97不等。除此，亚运城还对区域内黉舍、贸易等配套结构进行优化。

在楼市拐点论敏感期，亚运城的规划调整被纷纷解读，不少市场人士更是将其行为视为逆市自救。

“任何调整规划的行为都是与好处直接挂钩的，没有开辟商愿意白折腾，”有广州本地开辟商人士孙杰（假名）对时代周报记者暗示，建筑高度增添，按照此刻的建筑审查法子，会逼着开辟商提高室第的抗震和防火机能，单元面积的建筑成本会几何式增添。地王的地价自己就已经很是高，没有更大好处驱动，大师又怎会做赔本生意？

孙杰说，在连结容积率不变的环境下，增高必然水平上也是为了偷空间，向空间要利润。拔高后的高层建筑能拥有更好的视野景观，每平方米可以卖贵几百元，也等于是让高价拿地者变相解了套。

黄韬也对时代周报记者说，亚运城的*期产物是通俗室第的定位，而拔高后则有前提包装成豪宅，大幅晋升售价。

邓浩志也暗示，亚运城前期的开辟成本约为1万元/平方米，而开盘均价在1.2万元，根基就是成本价，开辟商利润空间很小。现在，市场对亚运城的前景遍及不看好，楼价下跌，跟当局构和调整规划并调高部门楼栋容积率，*要也是但愿经由过程冲淡楼面地价，从而降低开辟成本。

对于上述概念，广州市规划局相关工作人员则进行了辩驳，他说，因为亚运城地块的建筑体量太大，早在地块出让时就已经明白了开辟商可以采纳分期开辟的策略，亚运会赛时扶植一部门，赛后再按照市场需求扶植一部门。

上述工作人员说，本次残剩室第地块的规划，是在全数室第面积、各自绿地、黉舍、贸易公建配套面积均不转变的前提下做的，是以绝对不存在当局为了救开辟商让其提高容积率、增添室第建筑面积的环境，只是开辟商按照市场的环境，在之前当局给定的规模内调整开辟模式。

低效的利合

此刻，主角利合公司在思虑什么？

在眼下的发卖中，亚运城是否还会以价换量？规划调整一旦获批，公司又有着如何的开辟打算表？

时代周报与利合公司五大股东进行沟通，但接连受挫，未能拿到谜底。

“五家公司已告竣一致，在亚运城相关信息传达上不外多讲话，”雅居乐相关负责人向时代周报记者透露，所有事宜由利合公司自力负责。富力方面亦坦承，在几家股东注资后，利合一向是自力运作亚运城项目，因为接触不多，并不清晰亚运城具体环境。碧桂园方面也透露称，公司饰演的是一个财政投资的脚色，未介入具体开辟，在公司广州区域内的楼盘统计中，均未算上亚运城这个项目。此外，世茂方面也暗示，在公司内部例行的营销阐发会上，都没有呈现过亚运城的身影。

5家股东平均持股20%的款式是否被打破，此刻还不了了。项目有无主导方，今朝看来也仍是个谜。在整个采访过程中，利合公司却始终未露面。时代周报记者联系利合公司前言负责人李蜜斯采访，其称正在休假，不清晰交代她工作的人是谁，而时代周报记者多次德律风及发短信给利合公司常务副总刘天宇，均未获得答复。

在利合公司的工商资猜中，仅显示，这是一家注册本*达7.5亿港元的中外合伙公司，注册时候为2010年2月5日，企业法人是富力董事长李思廉。

“利合公司处置发卖及售后危机不敷成熟，整体效率上还赶不上一般的开辟商，”有广州另一名开辟商人士对时代周报记者说，利合由5家开辟商组建而成，各家开辟商派出*要办理人员进驻各部分，并在此根本上对社会雇用人员进行从头构架。但整个亚运城项目标运作给人相对紊乱的感受，尤其部分之间的协调速度，以及新雇用人员本质等方面，在危机事务处置及公关处置层面问题多多。

在黄韬看来，五大股东联手仅仅带来概况上的壮大，没有发生协同效应。五大房企个性都很强，互补性也不是很凸起，这么大的项目在一路做，没有较着的主次股权过于平均，也没有带领焦点，极易造成定见不同一的环境，难以形成有序的合作关系。

一位接近利合房地产的业内助士也向时代周报记者证实，项目由五个股东作决议，导致流程复杂，内部效率较低，每次开会都各有各的定见，一项决议计划要颠末漫长的会商，严重拖慢项目进度。

事实上，接下来的亚运城，若何消化残剩的庞大体量，中后期地块的后续开辟运营，均成为待解难题。“亚运会后，当局将重点转移到国际金融城、广州南站、萝岗等区域的开辟，亚运城的市场存眷度江河日下。若是五大开辟商依然维持近况无心恋战，背负着复杂货量的亚运城前景其实不容乐观。”韩世同认为。

黄韬有个斗胆的展望，接下来，不解除有的开辟商会打退堂鼓并出局，“大师谈得好时，聚在一路大志壮志，若是搞欠好，坚苦比想象大的话，进可攻退也可守，把股份让出来让第三方进来。”

投稿作者：孤芳不自赏46