王庆:房地产已损失投资价值但楼市泡沫坚硬

2014.06.30 来源: 互联网大字

上海重阳投资办理有限公司总裁王庆认为，中国房地产已经落空了投资价值，但楼市的泡沫很是坚硬，近似美国的断崖式暴跌环境可能不会在中国发生。

王庆博士在华尔街见闻俱乐部第1期主题沙龙上指出，2005年人民币汇率鼎新，埋下了后来包罗楼市在内的中国本*市场泡沫种子。

“那时市场一致预期人民币汇率大幅低估，美国国会阐发认为人民币低估幅度*高达到44%。若是2005年7月铺开人民币管束，就不会有之后的2007年股市泡沫及后来的房地产泡沫。”王庆说，“但人民币现实贬值速度没有跟上市场预期。在2005年***上涨2%后，人民币进入长达8年渐进升值期。”

王庆暗示，那时中国资产价*以美元计较，在这时代都被低估了30%。因为预期中的升值没有经由过程汇率实现，这种预期经由过程其他人民币资产快速升值实现。

对应在房地产行业，70个大中城市房地产指数几乎与汇率走势一致，从拐点可以看出房地产趋向比汇率快1年到1年半时候。

从本年年头以来这个趋向发生了转变，杭州楼市松动，兴业银行限制对房地产贷款，人民币汇率俄然呈现快速贬值。这三个身分叠加在一路，让市场担忧中国是否将呈现系统性风险。

（房地产步入拐点）

王庆博士认为这种忧虑是有依据的。

王庆诠释说，因为贷款以不动产为典质，房价下降会引起银行惜贷。曩昔几年中国欠债率上升较快，高杠杆行业房地财产资金链断裂，将导致房地产泡沫**，从而让经济硬着陆。经济环境恶化导致本*外逃，将激发市场人民币贬值预期，这会导致资产价*进一步下降，激发新一轮房价下行。

那么中国房地产泡沫有多严重呢？

从估值数据看中国的房地产泡沫很是严重

，中国平均房价收入比高达7-8倍，北上广等大城市更高达两位数。同时房*回报率低于3%，而**上房*回报率低于3%的国度，*终泡沫均会**。

可是从家庭欠债率看，泡沫**的风险却并不大。

曩昔10多年来中国度庭欠债率是上升的，可是按揭贷款占可支配收入比率低于50%，这从**上看不高。

而更主要的是，重阳投资估量中国度庭购房*付比率跨越60%甚至70%。

这形成了一个奇异的现象，一方面中国的房产泡沫比力严重，另一方面欠债率却并不高。一个很可能的结论就是，中国有房地产泡沫，可是却十分坚硬，这个泡沫很难破。

若是中国房价维持今朝程度5年不变的话，假设中国将来现实经济增加平均6%，而通货膨胀率3%摆布的话，那么中国房价收入比将会降至5倍。

王庆称，房地产市场调整凡是有两种体例：一种是跳崖式的暴跌；另一种是，房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消弭泡沫。美国、欧洲和日本的泡沫是**种环境破灭，而韩国、中国台湾则是以上述第二种体例实现的，即房价先上涨，然后7-8年不涨，然后再起头上涨。

王庆博士认为，中国房价调整很可能今后一种体例实现。背后的原因则是，起*中国经济仍然在成长。第二点是，今朝中国欠债率仍然较低，不太轻易形成所谓“margincall”，不太轻易造成资产价*敏捷调整。

可是无论泡沫以何种体例**，有一点可以必定是，中国房地产已经不具有投资价值。

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