商业地产项目投资风险大须远离地产信托、基金产品

2014.06.12 来源: 互联网大字

之前我看到大家都说北上深一线城市的房价很坚挺，刚需强烈，但*近这些一线城市的房价似乎也开始风声鹤唳，这些地方项目的地产信托、基金产品，我还能继续买吗？

小潘说，中国的住宅市场要撞冰山了。*近有朋友拉我去投商业地产（专题阅读）项目，还有此类的有限合伙产品，前景真的那么好吗？我需要注意些什么？

黄昊杰（帆茂投资管理有限公司创始合伙人）

我们在年初就认为2014年上海的房地产市场会比较艰难，绝不可能延续2013年的涨势。2013年6月以来的涨价潮，是由于上海从2010年10月起实行的限购政策，导致原本的购房需求被人为抑制一年半后开始**。在需求被充分释放以后，销售均价和销售量自然而然会下降。所以，我认为今年以来的疲软是市场的自发调节而非恐慌性**，北上深一线城市大抵如此。

看一个城市的住宅价格是否有支撑，归根到底还是要看人口净流入。全国前三大人口净流入城市分别是上海（953万）、北京（771万）、深圳（755万），更多的人群向一线城市聚拢，势必会带来新的住房需求。因此，相对而言这些地方的房地产风险并不算大，无须过分担忧，当然投机炒房的超额利润下降是不争的事实，回归平稳的收益是大势所趋。

至于这些城市相关的信托或地产基金，我认为**开发商的*轮项目**相对品质较佳，而那些经过一而再展期或重复抵押的二手、接盘类信托产品就要远离。毕竟经过几轮高息**之后，地产项目本身的利润也所剩无几，能否如期兑付存在一定疑虑，你要避免跌入“庞氏陷阱”。

有网站曾搜集小潘过去十年对房地产市场的语录，总体结论是不是非常准。小潘归根到底还是个地产开发商，今年SOHO上海的几个商业项目都要上市了，存在销售压力，出来喊两嗓子可以理解。

我同意不同城市间的分化会相当厉害。但对于投资相关产品，需要注意以下几点：

1、管理人的经验、能力、道德以及相关利益驱动。通常来说，一个勤勉尽责靠谱无利益输送的管理团队能够为你*取*大化的利益，反之就不好说了；

2、交易对手的实力，诚信及财务透明度。通常，越大的开发商，市场运营能力越强，上市公司的并表项目都会对公众披露，其间的猫腻也会相对较少；

3、区域和地段的选择。我们都知道，商业地产对区位的要求很高，有时哪怕一街之隔也冰*两重天，所以，尽可能地选一二线城市的核心CBD区域，或依附于成熟社区有足够的人流支撑。

4、商业形态的选择也很重要。通常来说，小产权或可分割出售的商业缺乏统一运营，业态会比较散乱。而受电商冲击，零售类的街铺的需求也在逐渐下降，酒店、办公楼以及定位*特的综合体还是有市场空间，当然运营商的能力还是王道。

陈植（本报金融观察员）

如果这位投资者认为一线城市房价上涨拐点临近，还是尽早远离挂钩这些城市房地产项目的信托、基金产品。

目前，关于一线城市房价是涨是跌的各种针锋相对，但说到底，无非是“信心”—只要你对上涨有信心，即便现在出现各类下跌传闻，投资这类房产信托、基金产品依然是高性价比。

所谓高性价比，就是***、低风险。国内不少购房者倾向买涨不买跌。只要一线城市房价处于上涨轨道，就不愁房子卖不掉，更不愁这些房产信托、基金产品没*偿还本金利息。

反之，一旦出现上涨拐点，购房观望情绪越来越浓，地段再好的楼盘都可能卖不掉，*终波及产品兑付。

所以在决定前，你不妨先问问自己，未来2-3年，一线城市房价上涨的几率到底有多高。

近期，一些银行朋友聊起商业地产项目，都眉头紧皱。因为国内不少城市的大卖场、写字楼等过于密集，以至于在局部地段出现供大于求，未必能产生足够租金收入偿还贷款。

这些经营隐患，不大会出现在商业地产类信托、基金产品的推介资料里。设计这类产品的人早已摸清了投资者的关注**，一是产品预期收益率有多高；二是有无**兑付**，只要把这两块条款“美化包装”，就不怕卖不掉。

这些实质却是一纸“文书”，真正决定这类金融产品能否按时兑付本金利息，是项目方的开发运营能力。比如，商业地产项目选址是否恰当、土地购买成本是否足够低、周边人均购买力是否支持大卖场经营良好、有没有产业园区支撑办公楼租售等。一些聪明的投资者决定投这类产品前，都会实地考察项目周边环境。

投稿作者：孤芳不自赏46

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