解析：天河城百货为何“兵败”北京路

2011.08.03 来源: 互联网大字

自出生以来就风波不断的名盛广场，继今年7月再度易主，引发小业主狂骂后，*近又传出名盛广场新东家金润**与天河城百货争夺物管权，以及物业收费问题闹出不愉快，并由此爆出了天河城百货去年进驻名盛广场时签下许多“**”条款。

“目前名盛广场的水电费、空调费、排污费、物管费等都是天河城百货在代收取，我们进来后感觉相当不合理。”名盛广场新物业公司华诚物业管理处主任严敬雄表示。而天河城百货总经理张佩清也承认，物管费确由他们在代收，但事件未影响其与名盛广场的合作关系。另外，业界分析，缺乏人才、同质化经营严重等也是天河城百货北京路店经营业绩未达到预期的一个重要原因。

天河城百货作为租赁方却拥有这么大的物业管理权利，这在广州的商场应该是*创。

租赁方管理权过大引发争执

今年6月份，由一位年轻的海归派创立的金润**以打包价近30亿元全盘收购香港名盛地产旗下所有项目，其中包括这座在北京路步行街核心位置的名盛广场。据了解，名盛广场自2004年开业后，由于定位不明确，缺乏主力商家带动等原因，招租率一直达到不预期，人气也旺不起来。几经周折陷入经营困境的名盛广场，*后迫切引入天河城百货“撑场”。

据悉，当初为了能够引进天河城百货，名盛集团总裁陈年胜折腰签下了许多不平等条款。天河城百货以整体经营者的姿态进驻名盛，接手名盛广场一至八楼近6万平方米的商业面积进行重新定位，其中1万多平方米自营，其他实行代理招租，双方合作期限为19年。

业内**人士表示，天河城百货名盛广场店自营商场每月租金仅为40～60元/平方米，这与目前北京路底铺租金每月990～1500元相比，已经相当低了，且代理招租部分，天河城百货也要抽取5％佣金。“而令人不解的是，出租方的名盛集团还要倒贴2000多万元为天河城百货进驻进行装修，条件苛刻成这样在其他场是少见的。”这位**人士说。

“名盛几乎全托给天河城百货进行管理，包括由天河城百货代收商场的水电费、空调费、排污费、物业管理费等。作为租赁方却拥有这么大的物业管理权利，这在广州的商场应该是*创。”得勤咨询机构执行董事张龄芳认为，购物中心招商初期引入主办百货来撑场，做旺后拉升整个商场租金水平是比较通用的做法，但整个商场操盘交给了主力百货店是比较少见的，也容易出问题。因为作为购物中心物业管理方权力被削弱，在运作整个商场调整时，往往会与百货产生冲突，而难以实施。

而作为新东家委派的物业管理方华诚物业主任严敬雄也表示，目前天河城百货拥有太多的物业管理权力，因此物管方对名盛进行调整、布局也有一定困难，但现在已和天河城百货进行协商，逐步收回物管权。

业绩差影响中层干部积极性

作为广州北京路面积*大的MALL，名盛广场的生存经历可谓一波三折，从*初的美食广场到*后引入百货，经历五次更改定位。那么，天河城百货进驻会否是**者？能否在北京路商圈延续其在天河路商圈的成功？业内人士表示，尽管天河城百货经过这些年的发展积累了丰富的经营经验，但其成功毕竟有很大一部分原因是因为背靠天河城广场这棵“大树”，而如果离开这棵占据地利优势的“大树”，去“开枝散叶”则未必就一定成功，2007年天河城百货撤出虎门就是一个例子。

然而，参与名盛项目谈判签约的天河城百货前任董事长黄启宁也坦言，尽管名盛广场前几次转型都不成功，但名盛广场在北京路商圈核心位置，也因此具备成功转型的可能。不过，百嘉信地产集团副总经理杨军艇表示，天河城百货北京路店经营一年来业绩并不理想，目前存在*棘手的是人才问题。另据业内人士透露，天河城百货中层管理人员是有业绩提成的，但目前北京路店业绩远不及总店，因此当时许多中层干部并不愿被调到北京路店，调过来的人员犹如被发配“边疆”，工作积极性和主动性也大打折扣。如果这一问题解决不好，不排除会重蹈“兵败虎门”老路。

此外，小业主产权分散也是硬伤。名盛广场自2004年封顶后就一直风波不断。其间，为缓解资金压力，把负一层、负一夹层、*夹层的部分商铺卖给了小业主，并承诺可以拿到房产证。“拿证的时间一过再过，再加上几次转型定位折腾，小业主已对名盛失去信心，甚至产生抵触心理。”一位小业主张先生向记者表示，而名盛管理处主任严敬雄也坦言，目前确有不少小业主对名盛产生不信任心理，甚至有的宁愿把铺空在那里也不愿出租。这些成了名盛的硬伤，产权分散也直接影响了整体调整和提升效果。

另一个关键点就是，天河城百货要与广百百货实行错位经营。有**行业专家分析，要在同一商圈共荣，两大百货都必须选择差异化经营，更加突出自身的特色，更加注重服务的增值价值，否则将对双方发展不利。虽然天河城百货进驻北京路时，一再强调不会照搬天河城百货总店的模式，也不会简单模仿北京路主力商家，会结合当地消费特点，以及细分后的市场空缺定位为时尚百货，5~6楼区域做成体育用品工厂店，卖反季节、断货断码商品等，但从目前看，无论从商品品类、价格，仍未与北京路其他商家形成较大错位。

投稿作者：孤芳不自赏46

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