叶檀：不要把房租上涨扯到楼市新政上

2011.08.02 来源: 互联网大字

财经评论人叶檀

没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。房地产新政出炉起到了****的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。

在“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅还是二手房，总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。这当然不能说明调控已经成功，2009年调控之后出现3个月的房地产市场低迷，*终还是一飞冲天。今天房价能否上升，取决于政策的执行力度，取决于**能否有效地控制通胀。

房价是否得到控制还没有定论，房租已经开始疯狂上升。根据国家****新公布的数据，1月份，居住类价格同比上涨6.8%。其中，水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。事实上，各大城市房租上涨幅度远超过***数字，大多在5%到20%之间。房租上涨使低收入阶层惴惴不安，租房群体大多收入不高，对价格变动十分敏感。

提升房租的理论横空出世。该理论的逻辑是，房地产调控限制了房屋成交量，导致可供房减少，而刚需**不下，此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。

这一理论经不起推敲。

我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产**走向市场化至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，**方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。

在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当作主要的**来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一**之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利。

一线城市的房价10年涨5倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500元涨到2300元，差不多10年才涨了50%。

中国大城市的租售比一直在1:500以上。根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1:500至1:700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。很明显，房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房投资者。

目前房地产新政如果能够真正抑制房价，将切断房地产作为投资品的属性，此时手握数套房的投资者只有两种选择，对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现，而另一种选择就是出租获利，房价下降而租金上升，将使租售比逐渐**正常状态，当租房一年的收益大于长期定存收益时，租房就会成为*选。

历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对*爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”

房租价格上升的真正原因在调控之外。

从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，*低收入工资水平上升。1月25日人社部公布的数据指出，到2010年底，全国30个省份调整了*低工资标准，月*低工资标准平均增长幅度为22.8%，月*低工资标准*高的上海市为1120元，小时*低工资标准*高的北京市为11元。

通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方**对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。

无论如何，房租上涨是有边界的，房价难言边界。房租与实体经济、租房者收入密切相关，不可能*箭式蹿升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。

投稿作者：孤芳不自赏46

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