深圳楼市防新一轮博弈形成

2011.07.29 来源: 互联网大字

中联地产市场研究部

2008年岁未，在多方因素的作用下，深圳楼市结束了长达16个月的观望期，被压抑的刚性需求逐渐释放出来，刚性需求者纷纷入市，置业需求旺盛，成交活跃，一季度全市新房成交18381套；二手房成交了21153套。尤其在3月份，新房和二手房均创新高，刷新2007年高峰期的*高纪录。3月份深圳新房成交面积近78万平方米，二手房成交面积将近100万平方米；3月份二手房成交量异军突起，日均成交量达503套，和2008年*高成交量的7月相比，上升了85%。

3月份我市二手楼市呈现井喷，在成交量破万的同时，成交均价也冲破了“万”元。到4月下旬为止，我市二手房楼市成交价格已经上涨10%～15%。

供求关系变化致价格上涨

价格反弹后显疲软市场可能形成下一轮博弈

价格的上涨，主要受供求关系变化的影响。2008年楼市调整时，大家都观望，楼市呈供大于求的局面，近期随着楼市的好转，成交量稳步上升，消化了市场大量的存量盘和低价盘，导致4月二手楼市呈现供不应求的局面。从中介的地铺了解到：4月份由于需求的继续释放，很多片区呈现业务员到处寻盘的情况，有的甚至出现几个客户*一套物业的情况，此种局面更增加了业主对后市的信心，出现了惜盘和捂盘的现象，即使放盘出来，价格相比3月份也上涨了500～1000元／平方米。

价格反弹后显疲软

进入4月，从我市官方网公布的二手房成交量数据来看比较理想，但就市场情况来看，二手房市场在**轮反弹中已经表现出疲软状态，具体表现有二：

一、官方数据：从《深圳市国土资源房屋管理局》公布的二手房日成交量中发现，进入4月后，二手房的成交量就不稳定，日成交量差距异常大，有时候幅度达到200套以上。

二、市场表现：4月楼市成交量开始出现一定数量下滑看房人数减少。

在**季度楼市“小阳春”中，购房的消费者多以自住需求为主，投资客仅占一成左右。关键是在购房群体中，出现了部分跟风的消费者，此部分人在经历了2007年楼市的疯狂上涨后，害怕历史重演，再次错过置业良机，因此对业主或开发商不太离谱的反价或提价行为尚能接受，加上中国人买涨不买跌的习惯，在购房过程中心理表现较急切。

就目前消费者而言，经历了3月份超常态的市场表现后，部分消费者已逐渐冷静，面对当前业主反价和开发商的提价，表现得越来越理性，大部分购房者认为目前经济不稳定，涨价是短视，楼市仍然还在调整中，房价还可继续探低。

市场可能形成下一轮博弈

**季度楼市的回暖，是**多重利好政策下的作用，是刚性需求被压抑后的**轮楼市反弹，楼市这股暖风能延续多久，还要靠开发商、业主、消费者等多方面的小心维护。

当前**金融危机的影响依然存在，虽然今年从国家的各项数据看，经济有好转迹象，但不确定性因素仍然很多。当前这波刚性需求已消化得差不多，剩余的刚性需求或潜在需求在经济承受能力上都是**脆弱的，对物业的价格尤其敏感，价格上涨的幅度很容易超出此群消费者的底线，如果楼市价格再继续上走，新的价格将对此部分需求形成另外一种阻力，这股楼市暖流很容易被观望冲散，如果再次形成浓厚的观望氛围，市场可能就会拉开下一轮的博弈帷幕。

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投稿作者：孤芳不自赏46

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