北京商住房跌量不跌价?

2017.04.19 来源: 互联网大字

北京商住房跌量不跌价?“在北京的优势地段，即便商办项目没有了住宅功能，资产价值还是存在的，而且在售的小户型会因为稀缺性而保持价格，降价的可能性不大”

“降价?开玩笑呢吧，怎么会降价?”

4月13日，法*周末记者走访了北京市大兴区的部分商办项目，试图探访“3·26”新政对商住市场的影响。在一家开发商的售楼处，当记者问起项目价格是否因为新政下调，销售人员给出了上述答复，一脸的惊讶、不理解，随即是爱买不买的态度。

北京房产调控新政**后，大兴区义和庄地铁站附近的万科天地、恒大未来城、泰禾**广场，因**将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，被住建委停止办理网签。

此前，很多商办用途的项目都被改造成住宅进行销售，因此商办项目又被称为商住项目。

两周后的4月13日，这3个楼盘的销售人员告诉记者，目前仍然无法网签，房子没法卖，但价格并没降。

“不涨就不错了。”一位销售人员说。

北京商办项目销售断崖式下跌

看房的人少了。

这是“3·26”新政后，各个商办项目售楼处*明显的变化。

3月初，记者曾到万科天地、恒大未来城、泰禾**广场实地探访，当时各个售楼处都人头攒动，尤其是泰禾**广场，在过年后的业绩**，售楼处内外都挤满了看房的人和带客的中介。

那时这3个楼盘的销售人员都告诉记者，房子销售后可以做住宅，且是精装修，恒大未来城和泰禾**广场的样板间里也都是住宅的设计。

3月没过，北京市关于商住房调控的靴子落地，**对这一行业下了猛药，重申商办项目不能用作住宅用途，直接规定购买商住房新房的只能是企业，且不能贷款，并暂停了泰禾**广场等6个商住楼的网签。

4月13日，当记者再到义和庄地铁站附近的这3个楼盘走访时，售楼处除了工作人员，一个看房者都没有，售楼处的样板间已经不能再看了。

在3月初记者实地探访时，泰禾**广场的样板间还在实体楼里，需要穿过一段施工工地才能到达;而4月13日，施工场地的大门已经锁住，无法进场看样板间。

一位购买了泰禾**广场的业主告诉记者，样板间的住宅内容已经被拆除。

不仅这3个项目，全北京的大多商办项目销售都出现了断崖式下跌。

4月13日，记者在西红门附近的两个商住项目走访时，售楼处的看房者只有记者一人，其中一个项目的销售人员甚至告诉记者，新政出来后，为了内部学习新政，售楼处还关闭了几日。

法*周末记者从中原地产获取的数据显示，3月27日到4月10日，半个月时间，北京商办类签约合计为303套。

而根据地产营销人统计的数据，2月份北京商办项目的签约量超过3000套。

自称稀缺资源不会下调房价

但是即便如此，记者走访项目的销售人员表示，房价并没有下调。

“为什么会这样?新政对购房资格、贷款政策等的调控不是很严吗?”

对于这一问题，一个销售人员告诉记者，目前在售的商办项目，单套面积都很小，基本在200平方米以内。而新政以后，*小的面积都在500平方米了。

“现在在售的或者已经通过规划的小户型商办，都是稀缺资源。你想想看，未来500平方米，全款购买，压力有多大?”该销售告诉记者。

3月26日的商住房新政规定，开发企业新报建的商办类项目，*小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，这个销售的理由是有道理的，尤其是在北京的优势地段，即便商办项目没有了住宅功能，资产价值还是存在的，而且在售的小户型会因为稀缺性而保持价格。

如果在售的商办项目真的因为项目稀缺性等原因，即便面临调控也不降价，未来入市的商办项目呢?

根据新规，未来商办项目的*小分割单元在500平方米，这些项目应该如何设计或营销，才能卖得出去?

“我们曾经做过测算，以往北京的商办项目销售总量中，500平方米以上的户型成交量在1%左右。新政要求未来市场所有的新产品都用来满足1%的市场需求，这个逻辑我没太想明白。”郭毅说，新政对于未来新建项目的影响还是比较大，如果新政一直持续，那么这就要求开发商进行模式创新，通过自持或者其他方式来寻求变现。

北京开发商“通常会扛6至9个月”

“开发商为什么会降价呢?开发商降价无非几个原因，要么是缺*了，需要通过迅速推盘回笼资金;要么是对区域不看好，认为市场需求不能够支撑房价。”郭毅接着分析道，但是在北京，开发商经历了去年的市场*爆，现金流都是宽裕的，而且即便是降价了，现在就能卖掉吗，也不会，现在市场整个处于观望期，有购房资格的人也不多。

在郭毅看来，开发商对于已经在售或在建的项目不会降价卖的另一个逻辑是：现在的地价越来越贵，拿地已经不容易，所以开发商从去年开始已经开始改变快进快出快周转的逻辑，考虑对于手里既有土地的价值进行深挖。

“以前拿地多便宜啊，即便资产放在手里一阵子，开发商也不会紧张。”郭毅说，房子如果没卖掉，开发商可以通过抵押或者和金融公司合作等方式，寻求变现，但是房子卖掉之后，资产就没有了，想要再拿同类资产就需要更高代价。

所以郭毅认为，现在商办项目成交量降低是事实，但对于在售项目而言，降价的可能性不大。

记者在采访时发现，上海的商住房市场在经过今年年初的调控后，价格上很快出现了调整。

上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，今年2月初，上海闵行开始对商住房等类住宅项目整改，要求拆除商住房项目具有住宅功能的内容等。2月份，上海类住宅的数据就出现断崖式下跌，以闵行区为例，该区1月份成交类住宅211套，均价为6.4万元/平方米，2月成交套数111套，均价为5.1万元/平方米。

“为什么上海跟北京会有这样的差异?”

郭毅认为，这可能与上海和北京两地的商业文化不同有关，长三角一带的商业氛围一直比较灵活，上海以往的调控一直都是一出政策价格就降，但是北京市场的开发商通常会扛6至9个月，实在扛不住了才会考虑降价。

中原地产首席分析师张大伟则认为，新政后，目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业，而之前90%为个人购买;潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响。

“过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买。”张大伟说，所以在这一政策打击下，商办物业成交量暴跌，未来房价大跌还是板上钉钉的。北京商住房跌量不跌价?

投稿作者：孤芳不自赏46

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