百亿投资的“盖茨比”式构想

2015.04.20 来源: 互联网大字

近日绿地集团旗下上海长岛项目4D岛居体验馆正式开启，将市场对其海外投资、联手阿里平安做金融、发展“大消费”等业务的关注，暂时拉回到地产主业上来。

据绿地方面称，该上海长岛项目将依托纽约长岛开发理念来进行打造，开发周期或超过10年。

据悉，该项目位于崇明岛与江苏启东之间，而在绿地签约整体开发前，甚至还未拥有名字。

根据观点地产新媒体了解，在江苏临江新区**的招商背景下，绿地将整体开发该项目，投资额达到100亿元，计划将其打造为能代表上海的城市级副岛。

复制纽约“长岛”

资料显示，上海长岛扼长三角北入海口，南依崇明岛，北面江苏启东、海门。总占地约15.4平方公里，大约两个上海静安区大小，总规划面积约2.35万亩，全长17.5千米。

在绿地介入开发之前，这个位于上海崇明岛与江苏启东之间的狭长岛屿，一直都没有自己的名字。

在2014年4月，江苏临江新区与绿地集团签订新村沙“长岛”整体开发协议。按照当时预估，项目开发总投资要在100亿元以上。

事实上，临江新区从2007年起就开始筹划新村沙开发工程，至2013年整个围垦工程全部完成。到2014年初，长岛项目工程实质性启动。

临江新区党工委书记徐骏表示，临江新区已经形成工业园、生物医药科创园和科技小城三个发展板块，长岛项目的开发则会成为该区第四个发展板块。

在该区域的产业发展方面，海门市长杨曹明曾表示，将**引进包括依托区位优势的现代物流项目，服务外包项目，金融商务项目，旅游产业项目等。

以及依托投资和消费需求优势的城镇开发项目，涉及城市综合体项目，房地产开发项目，城镇基础设施建设项目。

而绿地集团正是在这样的背景下与临江新区签约长岛项目的整体开发，成为彼时签约的5个投资超过10亿元的项目之一。

据绿地方面对外透露，长岛项目将依托纽约长岛开发理念来打造，开发周期将达10年。

众所周知，纽约长岛以其*特的地理位置，在历史发展中逐步城市化，成为富人聚集的地区，**的《了不起的盖茨比》背景也是基于该地。

而绿地对长岛项目也描绘了一幅美好的画卷，计划复合时尚度假、休闲运动、生态养生、**商务、文化科研、教育医疗等几大功能，全岛自西向东分别规划了金融商务**区、时尚度假区、**公园区和湿地公园区等。

项目业态包括，打造大型体育公园、马术中心、游艇码头、人工沙滩、会所SPA、五**酒店、**学校等约四十项配套。产品类型涵盖景观公寓、花园洋房、风格别墅以及大*栋等。

“盖茨比”式构想

虽然绿地画出的图卷很美好，但据上海业内人士介绍，“长岛没有直接上海，中间还隔着崇明，度假休闲的概念在崇明也有，发展了这么些年还是人烟**”。

至于现在的长岛，可以说是处于极初期的阶段，谈不上一点旅游度假的氛围。上述业内人士指，长岛项目就像是“要在荒地上挖出一个富人区”。

另外上海中原研究咨询部总监宋会雍称，即便是现在的崇明整体开发也处于初级阶段，并未形成豪宅聚集区。“绿地打造长岛是一种构想，很难说未来会发展得如何。”

度假休闲概念连崇明都未成形，到海门那边其实氛围更弱一些。宋会雍指出，“绿地想通过在上海**打造类似‘上海后花园’的概念，但现在上海内部的类似挖掘都不充分，在跨区**发展，感觉节点上稍早了一步。”

他分析指，中**或者**消费人群，需要从中心区慢慢溢出，现在上海内部还有蛮大空间和潜力可供挖掘，尚轮不到**的这种发展需求。

换言之，绿地现在面临项目发展的较大难题，就是前期长周期的投入和漫长的区域培养。

另外也有市场人士称，不管是崇明还是海门，在生态条件上并未展现超越上海版图的品质，内外落差太小，缺乏足够的吸引力。

“但是旅游地产是未来趋势，这是不会改变的。”另一位市场人士对观点地产新媒体指，绿地开发这种产业有发展前景，但需要时间。

“绿地过往打造项目的时候还有这样的特点：先去排兵布阵，往往选择一些偏远地区，接着随着区域发展获取较为可观的收益。绿地喜欢去做这样的机会点。”宋会雍称，绿地可能是先从战略上站住位置，把整个区域的成熟度拉高，然后再加入很多地产类的项目。

“不排除绿地先做些铺垫，不着急去做怎样的产品，然后在整个的开发过程当中根据市场的动向，再来慢慢地去呈现产品，这都是有可能的。”

至于与临江新区签署的整体开发协议，背后有众多政策规划支持，这在宋会雍看来，政策本身并不会成为吸引点。

“这些往往都是沟通出来的，并不是说先有政策或是先有投资，而是在招商的过程当中双方围绕特定项目制定的，是项目多个组成部分中的一部分。”

值得注意的是，绿地在开发这种大型项目上也有过不少经验，在地理位置上*近的就是位于昆山的绿地21新城。

资料显示，绿地21新城总建筑面积约178万平方米，包括高层、别墅、办公、商业、公园等多种物业形态。*早一期在2010年4月开盘，整体开发周期大概是10年。

据市场人士介绍，上述项目由轨道交通带来较大优势，也吸引了大量上海购房人群。不过该人士也指出，项目受**的*主要原因是价格低。

绿地集团执行副总裁，西南事业部董事长、总经理孙志文近期表示，绿地在打造“大型城市综合体”上已经形成成熟的商业模式，会充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，从而带动人口导入和商业能力提升，形成产业、居住、基础设施和生活配套发展的联动效应，迅速提升新城整体经济能力。

在纽约长岛概念下的上海长岛，绿地将打造出怎样的产品，留给绿地的时间似乎还有很多。

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