买二手楼“有价讲” 成交价比放盘低了7个点

2014.12.16 来源: 互联网大字

广州市房地产中介协会、满堂红地产11日发布了*新市场分析报告。满堂红地产分析指出，自11月中旬开始，广州二手小业主陆续调整待售物业的放盘价，以轻微上调2%—3%的居多，但从成交情况看，“有价讲”仍是二手楼市主调。11月经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调7.1%，从164万元/套下调至152万元/套。

焦点一▶▶

部分业主临时收回房子想明年卖

借降息利好消息，11月下旬广州二手楼看房客户逐步增加，11月22日—30日（9天）经满堂红地产经纪带去看二手房的日均客户数量，比11月1日—21日（21天）的日均看房客户数量增加7.5%，继而带动二手房成交增加。

11月新11区（含增城、从化）的二手住宅登记宗数为4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，这是“930”央行信贷宽松政策及降息后的正常市场反应。

自11月中旬开始，广州二手小业主陆续调整待售物业的放盘价，以轻微上调2%—3%的居多，部分业主甚至把物业临时收回，留待2015年**季度再出售。满堂红地产在11月22日至12月10日（19天）内拥有可出售的有效房源数量比11月3日至11月21日（19天）减少8.1%。

满堂红的市场分析报告也指出，从今年前11个月经满堂红地产促成的二手住宅买卖个案的成交价与放盘价对比情况可以看到，降价出售仍是**主流。以11月为例，成交价低于放盘价的宗数比例为78.6%，比10月增加1.5个百分点，而成交价高于放盘价的宗数比例为7.9%，仅比第二、三季度的水平高出2.4个百分点。11月经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调7.1%，从164万元/套下调至152万元/套。

满堂红市场研究部**经理周峰分析，今年大多数月份的广州二手住宅均价在1.9万元—2.1万元/平方米之间波动，相对较稳定，与一手新盘不时做降价促销形成鲜明对比，若小业主在年底前大幅上调放盘价，必然会令潜在客户的目光转移到同地段的其它一、二手物业，成交难度大增。况且降息后国内A股市场突现连续多天成交放量，带动股指及多数股票价格上涨，亦会吸引部分尚未进入楼市的准客户把资金转投股市，间接令楼市的承接力下降，故从现在起到明年春节之前的两个多月里，“有价讲”才是广州二手楼市的“主调”。

焦点二▶▶

外地客购买户型悄然改变

去年11月18日，广州市房管局**了限购政策的加强版“穗六条”，对非广州籍客户的购买资格作了更严厉的“1年变3年”限制，自此开始，广州一、二手住宅成交量明显缩减。在2013年12月至2014年11月这12个月内，广州实施限购的原10区二手住宅登记宗数为50814宗，比2012年12月至2013年11月减少43.1%，而非广州籍客户的成交比例也从“穗六条”实施前一年的66.3%下降到61.1%。

满堂红市场研究部把“穗六条”前、后一年的广州籍与非广州籍客户在广州购房的面积选择上作了分类对比后看到，非广州籍客户在90平方米以上的物业选择上出现明显变化，后一年度较之前一年度减少3个百分点，广州籍客户在同样面积区间对比上则只有1.4个百分点的落差。

周峰认为，“穗六条”的限制对象中，除了投资客户，还有一批没缴纳社保或个税的豪客，这些客户对广州的大面积物业有着**的支撑力，且基本不需要依赖银行借款。限制了这些客户的入市行为，剩余符合入市资格的群体资金又并不充裕，在楼价高企的情况下，只能把90平方米以下的物业作为*选对象，由于非广州籍客户和广州本地客户在户型的购买意向上相接近，同场竞争也导致中小户型物业价格难以下调。如若广州本地的政策在短期内没法有效放松，全市特别是郊区的大面积物业成交比例必会进一步下降。

焦点三▶▶

租金上涨已遇瓶颈

广州市房地产中介协会的数据显示，11月，广州全市住宅租金39.57元/平方米·月，中心区域40.76元/平方米·月，**区域27.22元/平方米·月，三者环比均基本持平。整体租金水平上虽无明显下滑，但租赁活跃度不足，租金上涨已经遇到瓶颈。

从中心区域的各区租金表现来看，电梯楼住宅大体保持平稳，白云区和黄埔区的租金则略有回调；越秀区、天河区和黄埔区的楼梯楼租金有轻微下探。

据监测，荔湾区中山七路、中山八路及周门一带的一室单位租赁较为活跃，令整体租金保持平稳微涨。

租赁需求的季节性减少使得越秀区租金上涨乏力，特别是东风东板块、淘金板块及水荫—先烈板块等楼梯楼的高层住宅，租客议价空间有所扩大，使得整体租金出现下探。

海珠区方面，一向租赁畅旺的中大布匹市场周边住宅，由于今年总体经济形势疲弱，另外一方面人工成本、材料成本等上涨，导致了一些小**、店主转型或者在经营中精打细算，加之年底新港西一带租盘供应增多，使得新港西板块的租金上涨乏力且有下滑迹象。

而**区域中，除番禺区租金保持平稳之外，其他区域均出现下滑态势。在租赁需求走弱的情况下，本月**郊区的租金下跌幅度开始扩大。

广州市房地产中介协会分析，11月三方面因素合力，使得租赁活跃度下滑，租价上涨乏力：*先，房贷新政与央行降息共同发力，襄助市场稳步回暖，业主推盘寻求买卖，但由于短时间市场难以消化这些盘源，业主为降低房屋持有成本，在放盘的同时出租以获得*大利润；其次，临近年末，市场需求减弱，租赁市场进入季节性转淡，另外，琶洲6000套回迁房已分配完毕，后市将有多套平靓正的出租屋投放市场。

投稿作者：孤芳不自赏46

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