一线楼市新政后现"小阳春" 去化速度难提振

2014.12.01 来源: 互联网大字

调整后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手**的。

对此，上海某房地产研究院研究员告诉《中国经营报》记者，央行降息做法跑在了市场预期之前的。

因为从楼市去库存的角度看，市场已经有了微弱复苏的态势。但很显然，尽管目前改善型购房需求因为央行9·30政策而有比较好的入市机会，但很多刚需购房者并没有享受目前政策的利好，尤其是低成本的房贷利率并没有出现。对于央行而言，此前鞭策商业银行积极对房贷利率进行打折，但效果并不佳。所以此次应该理解为央行自己进行操刀，进而维护目前市场利率的真正下降的。

然而，“这并不意味着楼市信贷环境已经变得宽松”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“楼市"惜贷"常态化还会继续执行。”

加快楼市筑底

基准利率的调整着实让许多准置业者减轻了买房负担。

对此做了一个计算：如果购房者购买一套总价为100万元的商品住房，按照3成*付则需要贷款70万元。如果按照此前6.55%的利率计算，按照贷款20年的期限和等额还款的方式计算，那么本金和利息需要偿还总共125.75万元，月供为5239.64元。按照目前新的贷款政策，即按照6.15%的利率计算，那么同样的按揭贷款模式下，本金和利率需要偿还总共121.81万元，每月还款为5075.78元。这样计算，月供能少还163.86元。总共按揭期间可以少还3.94万元的。

“对于一个刚需购房者而言，买一套100万元的住房能够节约4万元的按揭贷款成本，如果加上能够获取低于基准利率的购房贷款，以及加上各类契税减免和各类补贴的话，那么至少能够节约5万元的购房成本。这对于部分工薪阶层以及*付款筹集都比较困难的群体来说，自然是减轻一笔很大的负担。”研究员说道的。

因此，有人士表示，随着购房成本的降低，一线城市将有**复苏的迹象，而整个房地产市场，也将有从低迷泥潭爬出的可能性的。

从新房和二手房市场的反应来看，降息和公积金贷款利率的下调使得一线楼市回暖迹象明显。在降息后的*个周末（11月22日~23日），北京共有5盘入市，22日当天开盘的项目总销售额突破11亿元。据统计，降息落地四天来，北京二手房交易合同签订量较之前的四天大涨117%的。

此外，上海、天津等一二线城市的市场也表现显著。机构统计数据显示，中原地产北京、上海客户咨询量较11月21日当周上涨80%。某中介上海、天津等城市的二手房业主和购房客户到店咨询量普遍上涨五成以上的。

尽管一线楼市的咨询量和成交量均有小幅增加，但是各地市场表现也不尽相同，非一线城市的项目对政策的反应并不明显。中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，在多重政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。如果高房价和购买力脱节的矛盾得不到解决，库存消化还将是一个长期的过程的。

与此同时，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，此次央行的降息政策，说明银行整体对房地产行业风险偏好提高，房地产行业信贷环境已经发生较大改变，“风景这边*好”的流动性充裕景况很难再现。住房市场在逐步回归居住属性，房地产行业对流动性的吸附能力在逐步降低，高房价和购买力之间的脱节问题短期内难改观，降息对房地产市场的提振作用不会很明显。

开发商仍需去库存

根据国家***公布的*新数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米，其中住宅待售面积增加611万平方米。因此，不少业内人士表示，高库存、结构性过剩、房价偏高、购买力不足等判断已经基本成为业内共识。

对此，张宏伟认为，楼市仍然有去库存的压力，尤其是对于大多数二三四线城市来讲，因此，从银行信贷的角度来说，年初发生兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命*”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”。

“从**因素来看，由于美国QE退出及未来可能加息的动作会导致国内资本回流美国，国内市场流动性仍然会表现偏紧；从国内因素来看，银行存款准备金率没有降低，存款成本在上升，楼市仍然有去库存的压力，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的"风险控制"。因此，银行"惜贷"还会常态化进行，并不会因为降息而改变。”张宏伟表示。

与此同时，由于临近年末、库存高企，去库存、回笼资金仍是开发商的主要目标。据亚豪机构统计，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，相比去年12月的市场增加了25%。一方面库存压力尚未消除，另一方面推盘量不断上升，因此市场人士预计，年底前开发商的销售压力依然难以缓解。

投稿作者：孤芳不自赏46

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