还真有平过面粉的面包！两宗地王周边一二手楼售价低过楼面地价

*近六七年，珠海几乎每年都能拍出高价地王。仁恒置地、保利地产、珠海华发、中铁建工等多个企业前仆后继，使得珠海市区楼面地价的天花板，从2007年的7700元/平方米，上涨至16400元/平方米。

两宗地王“面粉贵过面包”

在土地价格一路走高的背景下，珠海也出现了“面粉贵过面包”的情况。统计近两三年来的土地拍卖资料发现，珠海目前共有两宗土地的楼面地价，已经高过周边在售一二手项目的售价。其中一宗是去年10月份华发以11500元/平方米的楼面地价拿下的情侣北路北一宗商住地块，一举**唐家湾单价地王，溢价率110%。该地块周边1公里左右的华发蔚蓝堡目前售价9043元/平方米起。而另一块比楼价贵的土地则诞生在今年年初，中铁建工集团以16400元/平方米的楼面地价夺得拱北一宗住宅地，距离该楼盘1.3公里的心海州小户型售价约1.4万元/平方米，地块周边的二手楼价目前也只在万元左右。

不可否认的是，地王之所以能**，地块本身的确有着一定的优势。比如华发唐家湾地王东面一线临海，海景资源得天*厚；中铁地王所处的拱北区位非常优越，是珠海近年来少有推出的中心城区稀缺地块。

推高业主心理预期

按照通常的算法，唐家湾地王未来的楼价预计将超过2万元/平方米，而中铁地王的每平方米成本价则要去到3万元以上。那么，地王的诞生对周边楼价有何影响？世华地产富华里一行分行经理唐性愿告诉，拱北中铁地王拍出后，地块周边不少二手小区的业主放盘价格单价普遍都上涨了1000元/平方米，一套普通的三房总价上涨10万元是很正常的事情。“很多业主认为，地皮价格已经拍到这么高，他们的房子肯定也会跟着升值。”

唐性愿说，相比之下，大多数买家的心态则比较“淡定”，看楼人数也未有明显增长。不少人都是选择继续观望。如果是价格明显高于市场价的二手房，买家在看楼时自然也会慎重考虑。他预计，中铁地王房源入市之后，对周边的楼价会有进一步带动作用。“每平米上涨1000-2000元/平方米，一套房涨10万-20万元很有可能。”采写、摄影：陈育李淑莹郝丹樊荣

地王邻居

心海州去年开盘涨价数次如今小户型单价1.4万元

均价：中小户型14000元/平方米

类型：一手楼

位置：香洲区前山三台石路与粤海西路交会处

距离地王：约1.3公里

户型：中小户型约44-134平方米，大户型180-520平方米

虽然今年年初拍出的“中铁”地王位于拱北，心海州则位于前山，但两者之间的距离大约只有1.3公里，即便是走路，也就是20分钟的事情。仅从价格的角度看，心海州目前在售的小户型毛坯均价1.4万元/平方米，比地王地皮价还便宜了2400元/平方米。

作为珠海规模*大的旧村改造项目，心海州住宅区分为商品区和回迁区，目前商品区已建成18栋住宅，外立面整体处于临近拆除绿网状态。其中，第5栋、10栋是180-260平方米的大户型，还有360-500平方米的顶层大平层空中别墅。

另外16栋楼则是44-134平方米的中小户型，均为毛坯房交楼，从去年开盘至今已经涨价数次，目前均价1.4万/平方米，预计明年5月底竣工验收。卡都海俊房产开发有限公司置业顾问鲁啸天告诉，从去年开盘至今，心海州的中小户型已经消化了95%以上，目前只剩不足100套，主要集中在58平方米两房、124-134平方米四房的房源。

配套方面，楼盘规划中，住宅区前还有一栋17层的写字楼，其中负一层到五层是综合性商场，6层至17层是商业写字楼中心。其对面是高168米35层的五**酒店，酒店裙楼部分会建音乐演艺中心以及可容纳上千人的大型婚宴中心等休闲娱乐场所。

颐和人家

四周高楼密度低高层可远眺澳门

均价：1.4万-1.5万元/平方米

类型：二手楼

位置：九洲大道新乐街6号(银石雅园对面)

距离地王：约250米

主力户型：85-117平方米

颐和人家与银石雅园分列九洲大道西两侧，与中铁地王隔路相望。小区*大的特色就是交通方便。出门朝东坐两站可到达板障山登高俯瞰，而朝西坐公交车可达华发商都、前山轻轨站。步行一两分钟便可到达珠海老街兰埔路。

颐和人家由三栋18层和两栋24层建筑组成，是本次所**的小区中规模*小的一个。据世华地产富华里一行经理唐性愿说，小区虽位于繁华的市区主干道，但可以做到闹中取静。而且小区四周高楼密度低，视野开阔，从高层眺望，可看到华发新城、拱北甚至澳门的繁华景象。

唐性愿告诉，颐和人家为2008年的楼盘，户型包括85平方米的两房，117平方米的三房，整体户型面积段偏小，但较为实用，全部为两梯四户，*层架空，户型南北通透。而且与银石雅园不同的是，小区能做到人车分流，家有小孩的家庭可以更放心。走访发现，小区自身配套并不多，走一两分钟则有药房、便利店、餐厅等，基本生活配套也能满足。

银石雅园

与地王一墙之隔　拥有**学位

均价：13000元/平方米

类型：二手楼

位置：九洲大道西3033号

距离地王：一墙之隔

户型：约70-120平方米

如果说心海州1.3公里的距离算不上特别近，那么银石雅园**是“地王”的邻居，该楼盘与中铁地王仅是一墙之隔。

银石雅园虽然是2004年前后开发的小区，但小区后面就是香洲区第十六小学和一个幼儿园，至今依然是“地王”周边二手房源成交的热门楼盘，世华地产富华里一行分行经理唐性愿介绍，该小区每个月整体的二手成交量一般能达到12-15套。

银石雅园共有35栋楼，其中1-12栋属于2002年前后开发的回迁房，12栋之后是2004年、2005开发的商品房。除了第30-34栋为楼梯房，其余全是电梯房。主要户型是七八十平方米的两房以及100-120平方米左右的三房。据唐性愿介绍，“成交量*好的是100平方米左右的三房，比较适合一家三口居住。”

银石雅园区目前放售的房源基本都满了五年了，可以省下5.5%的营业税。小区绿化不错，入住率也比较高。不足之处是没有人车分流。

格力香樟

开售至今仅5年租金****

均价：15000-16000元/平方米

类型：二手楼

位置：九洲大道西1652号

距离地王：800米

户型：47-150平方米

驾车驶入迎宾南路和九洲大道交界处，就可以看到外墙墙体如同“巧克力牛奶”颜色的格力香樟，该楼盘距离中铁“地王”大约800米。

世华地产富华里一行分行经理唐性愿告诉，格力香樟整个小区共有10栋楼，其中1栋39层高，以45平方米左右的单身公寓为主，而且大部分为朝南的设计，户型方正实用，里面的装修精致、**，所以相当*手，每月租金可以达到2500-2800元/平方米，相当于市区其他版块一套普通三房的租金。

而第2-5栋多为87平方米的两房以及92平方米的带入户花园两房；第6-10栋为147平方米的三房和155平米四房。“户型的设计比较多样，可满足各个阶层的需求。”唐性愿说。

目前该小区的二手楼均价为1.5万-1.6万元/平方米，比“中铁地王”的地皮价略低一点。而且由于楼龄较新，小区配套比周边二手楼更为设施完善，拥有泳池、娱乐会所和商业步行街，不少中**品牌的门店也都已落户其中。

地王资料卡

中铁地王

楼面地价：16400元/平方米

诞生时间：2014年1月20日

竞得企业：中铁建工集团

溢价率：152%

成交总价：18.47亿

占地面积：32181.25平方米

容积率：3.5

地王概述:该地块属纯住宅用地，所处位置非常优越，是珠海近年来中心城区推出的稀缺地块之一。地块所在片区为珠海三旧改造重点项目拱北商贸中心的核心区域，在九洲大道北面，与该地块相隔不远处就是圆明新园。

走访:“中铁地王”与银石雅园仅一墙之隔，工地上还裸露着黄土，地上放置着钢材和围栏，远处还有几台挖掘机。走访时正值中午，只有一名负责人在看守，他告诉，这里已经动工了好几个月。而在工地附近的九洲大道上，该楼盘已经打出“中铁·诺德国际花园预祝航展成功举办”的路牌广告，看上去很是醒目。此前，珠海“中铁诺德体验馆”亮相时，有信息显示，中铁·诺德国际花园预计明年年中亮相。

地王资料卡

唐家湾地王

楼面地价：11500元/平方米

诞生时间：2013年10月31日

竞得企业：珠海华发实业股份有限公司

溢价率：110%

成交总价：19.39亿

占地面积：56190平方米

容积率：3.0

地王概述：该地块刷新了唐家湾区域土地成交单价新高，是珠海唐家湾过去6年诞生的第4个地王。

距离地王1.4公里　板式小高层“9字头”

价格：二期9043元/平方米起

类型：一手楼

位置：香洲情侣北路3999号

距离地王：1.4公里

主力户型：约143平方米

华发蔚蓝堡距离去年拍出的唐家湾地王很近，开车两分钟就到，它也是本次**的三个楼盘中*接近地王的一个。还没靠近华发蔚蓝堡的销售中心，远远就看到该楼盘浅黄色楼体上打出的巨幅广告———“板式小高层清货，压轴112席9043元/平方米起”。这便是目前在售的华发蔚蓝堡二期，户型集中在143平方米左右，11层高，一梯两户，毛坯交楼，户型实用率较高，可做成四房，满足一家三代居住。

巨幅广告的对面，便是华发蔚蓝堡的销售中心，目前设于小区的会所内。整个小区*大的建筑亮点是主打西班牙风格，由内而外散发着浓浓的异域风情。据该楼盘销售代表赵红锦介绍，小区的东北面紧邻淇澳岛生态区，自身规划有6万平方米的市政规划公园，整体绿化率达到40%，容积率仅1.29，主要面对改善型客户。该楼盘一期主要以花园洋房、小高层、海景高层为主，面积区间在153-200平方米之间，*低起价毛坯房11200元/平方米。

配套方面，除了三期周边即将动工的“邻里中心”以外，小区自身还有7000平方米的商业配套，配有华润万家超市和会所，目前会所的游泳池已经对外开放，未来还会开放健身房。

赵红棉说，考虑到交通一直是唐家湾的短板，如果不是自驾，目前通往华发蔚蓝堡除了门前的75、85路公交车以外，开发商还配有社区巴士通往拱北和香洲，一天有十趟左右，暂时免费供应。

远大美域　唐家大盘发展10年　配套成熟入住率高

均价：1-3期约10500元/平方米

类型：二手楼

位置：唐淇路1288号

距离地王：2公里

户型：约80-285平方米

远大美域和华发蔚蓝堡离得不远，站在华发蔚蓝堡售楼部门口就能看到远大美域东北侧的建筑，驾车到唐家新地王大约3分钟的车程，而且人烟稀少，一路畅通。

整个小区占地23万平方米，约400亩，属于唐家板块的大盘。整体格局依凤凰山余脉而建，背山面海，经过近十年的发展，绿化环境已经相当成熟，小区里不少角落都可以作为摄影爱好者的取景点。而且由于容积率不高，小高层*高只做到11层左右，所以建筑和花草树木相映成趣，洋房掩映在树丛中，走起来别有一番风味。

与周边其他小区相比，远大美域*强大之处还是在于配套，小区拥有三大*立会所、8万平米健康主题公园、18片国际标准羽毛球场、省级公立小学、幼儿园、社区剑桥书院等7项*有配套。

莱斯地产唐家湾店总经理章建华是远大美域的业主，他告诉成交火热二手楼盘　住户来自19个国家

均价：10500-11000元/平方米

类型：二手楼

位置：高新区金唐路333号

距离地王：3公里

户型：约70-300平方米

从华发地王驾车到海怡湾畔，虽然隔着几公里，但在地广人稀的唐家湾，油门一踩，5分钟即达。不可否认，即便海怡湾畔是在2003年前后开发的小区，目前依然是唐家一带二手房源成交的热门楼盘，小区里有不少中介地铺，有些专门只租售这个小区的房源。

海怡湾畔的开发商是李嘉诚的和记黄埔，整个小区占地面积大约600亩，属于唐家湾规模较大楼盘。*大的特点是密度低，植物经过十几年的生长，长得格外茂密，走在小区里能有一种大树参天的感觉，配上园心波光粼粼的湖泊，如同走进公园一般。

海怡湾畔还有一个特色，就是靠近南方软件园、北师大和北理工，所以购买人群大多是IT从业者以及教师，租客则有不少学生。莱斯地产唐家湾店总经理章建华说，或许由于开发商是港资企业，比较国际化，所以海怡湾畔如今住着19个国家的人群，这一点也明显区别于唐家湾其他以内地购房者为主的小区。加上整体格局设计上都比较紧凑，每层楼一般都是4户，所以整个小区的入住户数比较多，入住率大约45%。

章建华说，户型方面，海怡湾畔涵盖了70-300平方米的房子，可以说，从小高层到高层再到别墅，各个层次的产品都有，分布也比较均匀。加上小区配套的新加坡伊顿幼儿园和百佳超市，配套方面也比其他小区略胜一筹。

投稿作者：孤芳不自赏46