又到一年收楼季教你从菜鸟变身收楼达人

无论购买任何产品，当你的支出换来带有疮疤的产品，必定是会让人失望的。特别是，倾注多年心血靠省吃俭用积攒买来的房子。对于任何购房者而言，其在苦苦等待多日后，若开发商交付的产品存在质量瑕疵时，对其带来的心理冲击难以估量。

岁末年初是传统交楼集中期，各大楼盘都会迎来物业交付高峰期。不过，近年来随着住宅产品批量化生产的扩张，建筑质量问题的频发让越来越多业主感到忧虑。“今年已有多个项目在收楼时出现过纠纷，我好担心自己的房子有问题。”一位将在年底收楼的受访业主表示。等到真正收楼时，毛坯和精装修房源该如何验收？一旦发现质量问题，业主又该如何维护自己的权利？采访东莞、广州多位验房专业人士，并制作表格帮你实现自主验房。

收楼纠纷频发，精装房源成重灾区

如果说买房前期是经济上的负担，那到了收楼环节，一旦产品出现质量瑕疵、货不对板等问题，带给业主的更多是心理上的打击。“收楼对很多业主来说是一件大事，可能一辈子就买一套房子，因此，收楼绝不能掉以轻心。”广州啄木鸟验房师在接受采访时表示，近几年随着精装房源比例不断提高，在收楼环节出现质量问题的概率也随之加大。

“相比以往的毛坯房收楼，精装房源需要验收的环节更多，业主就需更加谨慎。”东莞验房师张建辉表示。对于业主而言，购买精装修房源虽减去了后期装修的时间、精力成本，但部分楼盘的精装修更多像是一块遮羞布，把建筑本身的瑕疵都掩盖在下面，让业主在验收环节难以发现，直到入住后才渐渐浮出水面。

张建辉表示，相比检测成本低、难度小的毛坯验房，精装修房源涉及环节更多，出问题的概率也明显增加。“在我这两年从事的验房过程中，存在质量缺陷的精装修房源占了总体的六到七成左右。”张建辉表示，随着市场上精装修房源比例逐渐增加，该类房源在收楼时开发商与业主的纠纷也会更多。

据不**统计，截至11月份，东莞已有超过十余个楼盘在收楼环节因开发商态度冷漠、证件不齐和房屋渗水等问题发生纠纷。如大朗富盈世界汇公寓和商铺交楼时间一拖再拖，本应5月份交付的房子截至目前仍未完成；厚街汇景世纪双子项目在证件不齐的情况下，强行要求业主收楼遭到**等。

水电工程问题*隐蔽，查看难度大

张建辉表示，在验收房屋环节，常规验收项目主要包括房屋主体是否平整、门窗是否牢固密封、水电表是否完好正常运作以及房屋面积是否缩水等。“在收楼验房的过程中，相比而言比较隐蔽的水电工程在检查时需更加谨慎，特别是精装修房源，因开发商在交付时已完成了前期装修，查看难度就会很大。”张建辉说，很多购买了精装修房子的业主在验收环节没有细致查看，结果在入住后不久就会出现渗水、插座不通电等现象。

其中，防水工程是否做好很重要，当收楼入住后房屋出现渗水情况，就会让业主很头疼。“按照日常使用标准，洗手间的防水高度至少在1.8米左右，而开发商一般只做一半左右。”张建辉说，洗手间做1.8米高度的防水主要是为了防止水分通过墙壁渗透出去，一旦墙壁防水没做好，就会引发墙壁外侧发霉脱皮，严重的时候内侧所贴瓷砖的地方，会产生大面积剥落。

“检查洗手间防水是否做好，一般要进行灌水试验。”张建辉说，收楼时*好在洗手间内注满深度约20厘米的水，在48小时后到楼下单位观察，若楼下洗手间天花处有渗漏水情况，防水就需重做。此外，电气安装不到位也会存在很多危险，如插座开关面板脱落易引发触电危险，缺少地线和零线易引发用电事故；地线*线接反，接有地线的电器外壳都会带电；零线和*线接错对电子产品有危害。

开发商应提前做好服务配合业主收楼

“在交楼环节，面对业主提出的整改要求，开发商的态度不积极是导致两者发生纠纷的导*索之一。”张建辉表示，目前在东莞发生的多起收楼纠纷案例中，大多数因业主不满开发商在处理问题时不积极而发生。

据东莞电视台报道，大朗富盈世界汇项目公寓和商铺按照合同本应在今年5月1日交楼，结果等到交楼时开发商通知延至7月1日交楼，业主在苦苦等待两个月后，开发商又说10月10日可交付。“结果到现在还没有交楼，*可气的是现在连开发商都联系不上了。”某不愿具名的业主表示，按照合同约定，超过交楼时间180天业主可解除合同，他们多位业主已打算退房。

除了在交楼时间上开发商玩失踪外，部分开发商在面对业主提出的整改要求后，态度冷漠也是导致纠纷的主因。“相比广州先查验后收楼的规定，东莞还存在着先收楼后查验的弊端，如部分楼盘的开发商将业主收楼环节委托给小区物业公司完成，当物业公司无法解决业主提出的诉求时，矛盾就会激发。”张建辉表示，建议开发商在业主收楼前，对其所有房源进行前期验收，将问题解决后再移交业主，而不应对待业主的整改要求一副漠视的态度。同时，张建辉建议，业主在收楼前应做好功课，提高对新房的验收功力，在收楼签字前一定要严谨、耐心查看。

自助收房指南帮您解难题

●证件：检查是否齐全●支招：三书一表一证

收楼指南：证件齐全是收楼验房的**步。根据国家规定，不管是精装房还是毛坯房，在房屋准备交付时，开发商需向业主提供完善的证件，缺一可**收楼。

根据验房师张建辉介绍，交楼时开发商所提供的证件可简称“三书一表一证”，三书即指《住宅质量**书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，一表是指《竣工验收备案表》。

“根据国家相关规定，在收楼时开发商必须提供上述文件给业主，若这些文件中在交付房屋时不齐全，业主可以**验收。”广东登润律师事务所张元龙表示，业主在提交收楼资料后，开发商会让业主缴费以及签署收楼协议，随后交钥匙以及带业主看房。“在这个环节，业主必须注意，一旦签了相关文件再去看房，就被视为对房屋质量的认可，所以要坚持先验房再签文件。”张元龙表示，从其接手的许多案件中可以发现，一旦后续发现房子有问题，申诉会比较难。在收楼时一旦发现房屋存在质量问题，业主要通过书面形式向开发商反映，写清房号、时间等，限期整改时间等。

●地板、墙面：检查是否空鼓●工具：空鼓锤

收楼指南：在检查完门窗后，业主就可对墙面平整、空鼓等问题进行检查。“根据我的验房经验，墙壁空鼓是房屋验收中*常见的问题。”张建辉表示，毛坯房的工程质量不达标，会造成墙壁、天花板空鼓出现问题比较多。如果墙壁存在空鼓，在验收时没有查出来，当房屋装修好后，就会出现墙体开裂、瓷砖脱落等情况。

在毛坯房施工过程中，尚未批灰的墙体与粉灰层中存在着空气，导致墙壁空鼓的产生。“在检查墙壁、天花板是否存在空鼓时，我一般会用一根细长的、顶端为圆形的空鼓锤，贴着墙壁上滑动，出现咚咚声的位置，就说明墙体存在空鼓。”张建辉说，空鼓锤越小越好，这样检查会更细致。如果业主没有专业的空鼓锤，也可用手指或较硬的物体依次敲打墙壁，出现咚咚声的部位也是空鼓。

除了墙壁存在空鼓外，精装修铺好的地板和墙体瓷砖也可能存在空鼓。“每块瓷砖敲5-6下后，若发出比较空的响声，就说明地板铺设存在问题。”如果瓷砖的空鼓率超过3%，那么就要重新贴过，否则会有脱落的可能。“张建辉表示，此外业主还要仔细查看木地板之间的色差，如果色差太大影响美观就要更换。

在地板上行走时若有吱吱的声响，说明基层处理不平整，也可要求开发商进行整改。另外，地板的边角出现破损、有划痕、拼缝过大等，也可要求重新更换。

●洗手间外墙：检查是否渗水●支招：灌水试验

收楼指南：在检查完门窗、地板后，业主就需要检查*隐蔽的防水工程，包括墙外渗水和洗手间的防水。*先，生活中*经常出现的洗手间渗水是重中之重，特别是购买了精装修房源的业主。”按照日常使用标准，洗手间的防水高度要在1.8米左右，做这么高主要是防止水分通过墙壁渗透出去，如冲凉时会导致墙壁四处落水。“张建辉表示，若墙壁防水没做好，会引发墙壁外侧发霉脱皮，严重时贴瓷砖的地方会产生大面积剥落。

检查洗手间防水工作是否做好，一般要进行灌水试验。收楼的时候要在洗手间内注满深度约为20厘米的水，进行48小时灌水试验。48小时后可以到楼下单位观察，楼下洗手间的天花处是否有渗漏水情况，如果有的话，防水就需要重做。

目前已到冬季，因天气比较干燥，仅用目测很难检查到外墙是否存在渗水。”检查外墙是否渗水，*好的办法是做淋水试验，或者是暴雨过后去看房。“广州啄木鸟一验房师表示，检查房间外墙渗水的*佳时间是大雨过后的次日，但年底缺少雨水，一般只能要求开发商淋水试验来检查。”外墙的内壁、墙面与墙面之间的接缝处、墙面与横梁的接缝处是*容易渗水的地方。“张建辉表示，若发现毛坯房有渗水现象，千万不要着急进行装修。

●门窗：检查是否有破损●工具：水平仪

收楼指南：检查证件齐全后，业主就可跟随工作人员入户检查。业主*先可对屋内门窗进行检查。根据验房师们的经验，门容易出现的问题有：开启方向不符合，入口门门框断裂，门套面板对角拼角收边粗糙，拼缝过宽、拼缝不严，与地面高度不合适，门扇翘曲或门锁、门吸、门铰、合页有锈迹等情况。

此外，还要检查防盗门有无划痕，门锁开关是否灵活。入户后观察猫眼是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，不合标准的应修复或更换。检查室内的门主要检查是否平整，把门打开后看前后门线是否重合，若门线不重合，比如有一角翘起，必须及早更换，否则将来变形更严重。关门后，查看四周缝隙是否均匀适宜。“业主*好带上水平仪，可测试门的安装垂直度。同时，注意门上油漆是否完好无缺，面板是否光滑平整无磕碰。”张建辉说，如果有问题，可记录在《楼宇验收记录表》相应表格内，要求开发商进行整改。

在检查窗户时，主要查看窗和阳台门的密封性。窗的密封性验收比较麻烦，一般在雨后检查能够看出好坏，如天气没有下雨，只能通过密封胶条是否完整牢固来查验。而阳台门一般要看内外的水平差度，如果阳台门内外是平行的，雨天可能会有雨水渗进来。

●电源开关：检查是否都通电●工具：电笔

收楼指南：接下来，就检查一下房屋的水电是否通了。业主可用电笔对所有的电源开关、插座和电闸进行检测。如果电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否**断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。其中，配电箱主要检查导线连接、保护接地线、漏电保护器、空气开关等项，开关插座看连接、安装、专线、专路、接地线配置等，照明线路应有回路控制、标识、保持电源畅通，另外，还需检查灯具的安装情况、屋顶接合处理、表面防护措施等。

采写：陈晶

教你如何自助验房

为帮助读者在收楼时完成自助验房，黄金楼市联合广州啄木鸟、天玑验房和东莞验房师张建辉等人特意制作了一份自助验房表，市民可在验房过程中，根据实际情况进行对照。

证件

《住宅使用说明书》、《住宅质量**书》、《竣工验收备案表》是否齐全？是□　否□

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是否齐全？是□　否□

《竣工验收备案表》是否齐全？是□　否□

门窗

门的开启关闭是否顺畅？是□　否□

门间隙是否太大？是□　否□

门开关时有无特别声音？是□　否□

窗边与混凝土接口是否有缝隙？是□否□

窗台下面有无水渍？(如有则可能是窗户漏水)是□　否□

墙壁

屋顶上是否有裂缝？(如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题)是□　否□

承重墙是否有裂缝？(若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患)是□　否□

房间与阳台的连接处是否有裂缝？(裂缝很有可能是阳台断裂的先兆)是□　否□

墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是□　否□

墙面是否有水滴、结雾的现象？(有水滴说明墙面的保温层可能有问题)是□　否□

山墙、厨房、卫生间顶面、外墙是否有水迹？是□　否□

内墙墙面上有否石灰爆点(麻点)？是□　否□

天花

是否有麻点？(如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响)是□　否□

是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是□　否□

卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是□　否□

地面

检查地面有无空壳开裂情况？(用小木槌敲，咚咚声就说明是空心的)是□　否□

地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

地板间隙是否太大？

木地板有无大片黑色水渍？

地脚线接口是否妥当？有无松动？

地面是否有裂缝？有否起砂现象？

卫生间

浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？(一般有防水涂层)　是□　否□

是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□　否□

水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□　否□

坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

水电表

电、水、煤气表具是否齐全？是□　否□

电、水、煤气表的度数是否由零开始？是□　否□

精装修

相比买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是□　否□

如果是精装修，是否有厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？是□　否□

墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□

墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是□　否□

淋浴花洒安装是否过低？是□　否□

厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是□　否□

厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？是□　否□

厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？是□　否□

投稿作者：孤芳不自赏46