深圳改善型物业哪里强？

国庆前夕，央行限贷放松政策**，即购房者在还清*套房贷后，购买二套房的*付从七成下降至三成，还能申请到银行贷款利率优惠。多名业内人士分析认为，此举*大利好是对于改善型需求的人群，将大大促进改善型住宅的成交，将增加释放大约30%的购房需求。**周至今，市场回暖迹象明显，多个新盘再现日光盘，二手房呈现量价齐升，而改善性购房需求的加快入市某种程度上也会促使刚性需求的进一步释放，预计四季度市场回升在即。

“9·30新政”利好改善型置业

9月30日，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改了*套房的认定标准，*套房贷款还清再购房享受*套房政策；未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。同时，央行重申了房贷利率*低7折的政策。

目前，深圳各家银行政策均已执行落地。也就是说改善型购房者在还清*套房贷后，还想买一套300万的房子，原来需*付七成210万，新政**后只需*付三成90万即可，大大降低了其投入的*付购房成本。而在利率方面，目前主流银行的*套房利率仍维持在9.5-9.7折，尽管折扣利率不大，新政实施前利率是基准利率上浮10%，已有所降低。举个例子，以贷款100万30年为例，之前买二套房本息合计为244.6万，新政实施后，按照基准利率来算，买房本息合计为228.7万，相差15.9万，如果能申请到折扣，那优惠的幅度将更大。

宝安、福田10月成交占全市一半

中联的研究报告显示，自新政落地以来，宝安跟福田的二手改善型需求成交*为活跃，上周涨幅*为明显，改善型比例上升近5个百分点。“宝安的宝城、新安等片区受迫切换房而资金实力相对有限一族的青睐；而福田成交呈全面活跃，商业中心、商务中心、教育资源丰富等令众多换房族‘趋之若鹜’，10月成交几乎占全市半壁江山。”中联二手房研究院总经理肖小平表示。

此外，学位房作为改善置业中的特刚需，不少家长换房都是为了小孩上学。中联监测上周成交*活跃的10大片区中，6个是知名学位房片区，如白沙岭、南山、景田、石厦、园岭等，月初以来一直持续活跃。在成交价格方面“双高”特性非常明显，即高总价、高单价。上周，总价300万元以上的占比高达32%，成为第一集团军；而单价3万元/平方米以上的占比更是高达52%，刷新了历史新高。

但中原地产分析认为，改善型物业近期成交大热，主要是前期处于观望的客户担心新政**后房价会大幅上涨所以迅速成交，而原本计划明年或更远期购房的客户也有可能在房价上涨预期增强的情况下提前入市。

踩盘推荐

天然居　典型学位房，价格偏高

√突出优势：小区环境好，小区配套齐全，安静，近福田外国语中学

×明显劣势：价格高，交通不方便，比较旧

天然居位于福田区景田片区，由6栋楼组成，是该区域目前规模*大的社区，拥有景田片区*大的中心庭院、绿化及商业，同时教育资源齐全，仅几分钟就能到达福田外国语中学。

负责该区域的中介告诉，小区售价受学位影响较大，价格从去年年初的3.3万元/平方米涨到现在4.3万元/平方米，目前110平方米的三房户型*多可以卖到460万。如果出租的话，三房的租金应该在7500元左右，不过鲜有人租在天然居，主要原因还是租金的价格较高，一般人承受不起，大多是为了孩子读书而在这里买房。由于小区花园大，有游泳池、网球场、儿童游戏场等配套，适合老人、小孩居住，并且周围比较安静，大多户型采光也不错，颇受青睐。不过缺点就是距离地铁口稍微有些远，交通不方便，天然居是2002年竣工的，有些旧，交通不方便，目前整体价格偏高，未来趋于稳定，不建议投资学位，适合自己住。

万科金色家园　物业管理好，采光不错

√突出优势：万科物业管理得好，近地铁，配套齐，采光好，带学位

×明显劣势：地铁施工以及靠近公路地方比较吵，洗手间小

万科金色家园位于福田区莲花路与景田路交会处，近景田地铁站D出口，景田高档社区之一，由于小区分几期开发，不同位置价格也不一样，价格区间大概3.3万-4.3万元/平方米，三房出租价格约8000元/月。

万科金色花园分为三期开发，是该区域为数不多的高档社区，同时小区有花园、游泳池、篮球场等，设施齐全；交通方便，出门就是地铁，修建中的9号线也会从这边经过。中介告诉高性价比公寓周边配套齐全

√突出优势：采光不错，周边设施多，靠近莲花西地铁站

×明显劣势：公路旁吵闹、屋体有点旧

金色假日公寓和万科金色花园仅隔着一条路，同样都是有比较好的交通，目前的地铁二号线莲花西站距离公寓400米，公寓位于福田区红荔西路与景田路交会处西南角。负责该区域的中介告诉，金色假日公寓临高端社区，周围住的人也基本上是企业高层、白领，有很多人愿意住在这里，*先是价格来说是要比周边小区低一点，均价在3万元/平方米左右，租金大概6000元/月，不仅有地铁方便出行，10分钟内驱车就能去中心区；其次就是还带有学位，是景鹏小学和黄埔中学双学位。公寓周围有会所、游泳池、儿童游乐园、大型超市等。但是，公寓建造得比较早，会显得有些旧，部分户型采光不错，但是也是因为邻近公路，会显得比较吵闹。

业内观点

卖房再置业者，不要漫天要价，避免错过入市好时机

肖小平，中联地产二手房研究院总经理

改善性刚需房源的成交情况上升明显，*先是绝对值的增长，10月上半月的成交量对比9月上半月翻了一倍；其次是在成交结构中占比增长，即购房者填写购房用途数据显示，用途为改善住房的由9月上半月的13.7%变为10月上半月的17.8%。

成交的热点片区主要集中在福田片区，其即时签约数据显示10月份成交量全市占比由20%上升至40%，其中144平方米以上户型成交上升*明显，此外60平方米以下、60-90平方米、90-144平方米户型成交均有上升，且随着面积变大，成交上升幅度越大。

改善性刚需房成交、价格上涨主要是因为政策作用，在“认房不认贷”政策未**前，购房者对市场并不看好，政策**后就变为了明确看好。

建议：

1.不单是改善性刚需购房者需要入市，其他投资、*次置业者都应加快入市，只要有需求，越早入市越好。

2.需要卖房再置业的购房者，在卖房时要给出贴近市场的价格。尽管现在市场正在变好，但接手的买家还是很精明和谨慎的，因此房子出手时要给出市场价，不要漫天开价，避免因为脱手慢，资金不足而错过了*好的入市时机。

罗湖、南山学位房成交突出

何倩茹，美联物业研究部副主任

改善性刚需房源成交至少上升了50%，但均价暂时还未出现很大上升，市场已出现回暖迹象。成交大多集中在关内的罗湖、南山片区，其中学位房成交数据比较突出，咨询、看房的人也有增加。此外，关内90-100平方米的三房成交量也有较明显上升。关外的情况则是，由于一手房入市较多，所以一、二手房成交整体上扬。

成交量上升政策是*重要的原因，不然10月份不可能那么旺。此外，还有时间上的原因，2014年以来楼市比较平稳，许多购房者持观望态度，但到了四季度，一些购房者也认为是该出手的时机了，再加上一些房企为完成业绩进行促销或加紧推盘，使购房者选择更多，也是成交上升的原因之一。

建议：

1.选房要根据自身需求选择，多看一些楼盘，不要执着于几个片区，新区域也有环境不错的楼盘，要综合考虑。

2.尽管市场价格追涨，行情较好，但脱手放盘要合理定价。

采写：詹燕燕　李佳文　蔡依馨

摄影：詹燕燕

投稿作者：孤芳不自赏46