周帆接管德新社采访 纵论房地产

采访单元：德国新闻社（简称德新社）

采访人：张慧

采访对象：周帆（闻名筹谋*匠、房地产**、广州摆布地产参谋机构总裁）

德新社：周教员好，我是德国新闻社的助理张慧，打搅您！不知道您什么时辰便利，我有一些问题想采访一下您。

周帆：你好，此刻可以，你问吧。

德新社：我在网上看了您的很多概念，满深刻的，不外我们的问题都是从一个通俗记者的角度来看的，可能比力浅一点，需要您诠释的时辰多一点。

周帆：不妨，有什么问题，你请说。

德新社：在房价中，报酬操作的身分有多大？仍是仅仅由供求关系决议？

周帆：由供求关系决议，报酬操控的水平很小。当然也不解除报酬操控的可能性，但房地产更多的与宏观经济挂钩，宏观经济是不以人、当局、带领等任何人的意志为转移的，宏观经济是客观存在。

德新社：小到什么水平呢，在哪些方面？在房价简直定过程里，开辟商和处所当局各自的脚色若何？

周帆：好比万科，前些时候降价，应该算是一种报酬操控，而因为万科是全国房地产的楷模企业，这种楷模企业往往在行业里能起导向性感化，它一降价就能影响到整个行业的价*动向。万科的这种降价行为，与其说是报酬的操控，还不如说是先知先觉而采纳的提防办法更切当些。房价由市场决议，开辟商也是按照市场来订价的，这是市场纪律，也就是斯密所说的“看不见的手”在操控。当局很难决议房价，好比当局的限价行为，完满是一种强制办法，尽管如斯，房价仍然在涨，这就是客观纪律，当局也无法改变市场纪律。中心当局、央行也无法改变这种市场纪律，只能经由过程宏观调控手段来缓解、调节市场。当局只能均衡总量，均衡总供求关系。因为宏观经济研究的是经济总量和总量之间的彼此关系。

德新社：那么当局与开辟商之间的合作关系是如何的呢？

周帆：当局需要开辟商来开辟房地产，因为开辟房地产，一是可以鞭策城市扶植的历程；二是可以带动城市经济的快速成长，因为房地产的带动效应很大，上下流财产链较长，而且不仅仅是财产链这么纯真，而是可以带动财产集群的成长。好比房地财产的繁荣，催生了保安业的复杂与繁荣就是一个例子，原本保安业与房地产是不相干系的财产，但保安业也成了房地产带动的财产集群范围。三是可以改善本地居民的糊口程度；四是可以承担很多本该当局去做的工作，好比很多市政配套、公共办事产物等，原本是由当局去扶植的，因为房地财产的繁荣，开辟商就成了很多公共办事产物的供给商；五是增添了当局的财务收入，财务财务，没有财就无法行政，好比地盘就成了很多处所当局的*要收入来历之一，当然还有可观的税收。

德新社：很是出色的回覆！此刻各媒体报道说房价仍然在上涨，只是水平趋缓，可是发卖量已经下降了，这种环境是不是与人们对一个自由的市场的应有等候相反呢？

周帆：我感觉很多数据的来历自己就禁绝确，当局的统计存在很多不确定身分，因为统计的方式问题，得出的成果会与实际不符。当局统计的房价是几多几多，当局统计的这个房价有时无法客观反映市场真实性。

好比当局统计的房价，是市场上买卖时写在合同上的房价，可是在现阶段这个很是期间，全国的开辟商都在“死扛”不降价，但不降又会导致现金流断流，因而很多开辟商采纳隐性降价办法，好比房价仍是卖10000元/平方米，但开辟商会送装修、物业办理费、促销奖品等，而这些送出去的部门现实上就是开辟商的降价部门，但这部门没有直接反映到房价上去，所以就可能呈现当局统计出的房价在上涨，而真实的房价却鄙人降的怪现象。所以啊，统计部分的很多数据有误导嫌疑。

德新社：有事理！此刻中国的房地产成长的规模是庞大的，这个庞大的规模自己对价*有影响么？若是成长规模缩小，那场合排场会不会有所分歧？

周帆：有影响，但可能在短期内表示不较着。

德新社：什么样的影响？

周帆：开辟规模大了，就等于是总供给量增添了，这会改变供求均衡，直接决议价*的是供求关系，供给量多了，若是需求量分歧步增加的话，就会呈现供过于求的现象。供过于求，价*就会下降。

德新社：那短期还真的不会较着。

周帆：国度调控也就是经由过程节制供求关系来均衡价*的，在宏观经济学里，叫价*找平。

德新社：全国很多城市呈现降价，消费者观望情感较重，这种观望心态对房地产市场的久远成长会不会有危险？

周帆：有危险。若是观望期过长，会对房地产形成严重冲击。你想想，**都压制着不去买房，而开辟商卖不出楼，现金流就成了负数，只流出不流入，没有了输血功能，那是什么后果？而开辟商是很难对峙太久的。

德新社：就今朝环境来看，你感觉房地产此刻处于一种什么状况？

周帆：很多**都形成了一种共识，认为房地产已经进入下半场了，我感觉“下半场”不太贴切，我认为进入“夜场”了，所谓夜场，就是会有一个短期的浮华与热闹，但时日不长。

德新社：不少楼盘在降价求量，你怎么对待这一问题？

周帆：若是降价可以或许带来销量，那降价必定是明智的选择，问题是降价并不克不及带来销量。因为消费者凡是都是买涨不买落的，你越降，越无人买，买房也和买股一样，是买预期，谁也不会买一个明天会下跌的房子。当前**要的，是经济大势严重影响了消费者的决定信念，也就是说，消费者对明天的楼市不看好。

德新社：有报道说，因为房产价值在缩水，此刻已经有人**向银行付出分期付款，在这种环境下，银行和开辟商应该怎么办呢？

周帆：银行、当局与开辟商应该说是好处配合体。但**向银行分期付款的行为是错误的，因为房价下降了，是市场现象，与银行无关。若是因为房价下降，消费者就断供，那么若是房价上涨了，消费者会把增值收益分一部门给银行吗？

德新社：会不会被迫打消贷款的债务关系？

周帆：不会。若是购房者对峙断供，就等于在违约。

德新社：那怎么办呢？

周帆：按法令处事。断供只会受到法令制裁，因为这是违法行为。

德新社：您等候中心当局若何应对今朝中国房地产市场上的各种问题？

周帆：我没有什么出格的等候，但开辟商和购房者都在等候，但各怀苦衷，开辟商等候当局**，放宽对房地产的贷款，购房者等候当局不要**，认为房价太高。不外我到是期望中心当局在现阶段临时不要出手救楼市，因为房价还在高位运行，房地产还处于暴利阶段，现阶段若是**，等于将前些日子吃力调控的功效给毁失落了，现实上，房地产不需要救，因为房地产不是没有市场需求，若是市场需求匮乏，那就需要**，经由过程调控让老苍生掏*消费买房，而房地产的市场需求很是强劲。若是房地产确实受到损害，只需要放松调控就可以达到目标，无需去救。当局应该将房地产引向微利时代，只有走向微利时代，国民才能安身立命。

德新社：处所当局在地盘拍卖方面多大水平上是公开和透明的？因为看到有些公司经常能拿到大的项目。

周帆：这个问题只能暗里里说，拍卖根基上是市场行为，但也有很多当局、官员操控行为，挂牌让渡就根基上是暗箱操作。我感觉当局应该打消地盘拍卖轨制，因为拍卖只能推高地价，从而*终推高房价。

德新社：记得以前公安部也就房地财产内的一些问题做过评论，说它是中国经济中*败北的部门如此……除了我们此刻面对的坚苦，它内部还有哪些问题呢？当局会怎么去解决？

周帆：开辟商的观念问题是*主要的问题，观念掉队、目光短浅是制约房地财产成长的严重瓶颈。败北问题当然是不成轻忽的，但跟着经济的成长，当局惩办败北的增强，这种现象正在削减。互相克隆是房地财产的另一个主要问题，自立立异严重不足，都是“全国文章一**,你抄我来我抄他”。房地产是一个特别行业，我有一个比方：房地产上半身是汉子，下半身是女人。房地产的前期由当局节制，属于打算经济。后期也就是营销阶段才由本身节制，是市场经济。房地产是个典型的“阴阳人”。

德新社：呵呵，很新奇的比方！

周帆：您感觉媒体的衬着对房地产价*有影响么？

周帆：有。关系很大。

德新社：因为有良多软广告性质的文章，**都能看到，那媒体在房地产市场上的脚色是如何的？

周帆：因为媒体是信息的采集者，同时又是信息的发布者，媒体摆布舆论导向。

德新社：那媒体也帮忙推高了价*吧？

周帆：对于经济和社会的成长，决定信念与观念是主要的，而媒体作为舆论导向，很轻易摆布市场决定信念。我曾经写过一篇文章，认为房价上涨是媒体和当局惹的祸。

媒体凡是有几个特点：一是跟着当局跑，为当局摇旗呐喊；二是跟着开辟商跑，因为需要开辟商的广告，尤其是纸质媒体，房地产广告几乎占了所有广告的70%之多，开辟商是媒体的衣食怙恃啊；三是跟着**跑，充任了**的喉舌；四是媒体喜好见风就是雨，当局或者市场稍有风吹草动，就大举衬着。媒体的很多新闻有断章取义之嫌，原本是一件很小的工作或者是一句随口说出的话，媒体就拿来大做文章，又是专题报道，又是采访**、当局官员，又是解读，弄得满城风雨，狼即使不来，也胜过狼来了。

投稿作者：孤芳不自赏46