绕开刚需肉搏地带 十房企携千套别墅转战豪宅市场

1、以往拥有良好山水资源的三水是佛山别墅供应的主力，而今年则是城区唱主角。南都记者张明术摄有别墅将地下室打造成**会所。南都记者周晓南摄今年下半年，迎合“高富帅”人群的别墅盘成为新盘新货供应的亮点。南都记者周晓南摄

本周，持续3年的佛山限购终于成为“过去式”。而沉寂了一年以后，分布于禅城、南海和顺德的10多个以别墅为主或是纯别墅盘将集中面市，在刚需洋房捉对厮杀，大打价格战之际，这些面向**买家的别墅项目，希望借此另辟蹊径，而为了迎合这些买家的喜好，这些别墅盘比拼配套、环境和资源外，还主动自降身价，以性价比揽客，别墅会战，由此一触即发。限购放松之后，位居豪宅市场顶端的别墅，在业界看来，销售或将迎来生机。

项目多达11个　货量超千套

下半年，顺德大良的**住宅市场将争奇斗艳，两大别墅盘亮相格外引人瞩目。今年3月在顺德创下商住地楼面价*高纪录的碧桂园·钻石湾上月底才开放城市展厅，拟于10月亮相，这个包含了约200套别墅产品的项目，将成为一个纯别墅**盘，同在大良的顺德华侨城亦有*期住宅产品面市，初步定名为天鹅湖一期的项目同样是以别墅为主打，其一期货量超过200套。

在禅城南庄，绿岛湖边将上演别墅“三国杀”。和记黄埔进驻佛山*盘涟岸，一期住宅为别墅产品，货量多达200套，而以6字头楼面价拿地的招商·依云雍景湾，*推的也是面积类似的别墅产品，货量约为50套。进度**一步的是信财置业的绿岛湖壹号，*推的别墅产品此前已进入了蓄客阶段，在绿岛湖这一城市新区，集中的三大将推项目，都以别墅冲击市场。

加上已经先期亮相的乐添星际半岛，以上6个项目，都是清一色的**住宅项目。而南海、顺德的多个在售项目也推出新的别墅产品，如去年4月底开盘的里水保利紫山、一直都在售的利海半岛城玺、已先后推出三期钻石郡别墅组团的顺德碧桂园，及多期低密度住宅组团的岭南天地，都在下半年集中供应别墅新货，货量普遍在百套左右。虽然货量达到200套左右的三大热门别墅新盘碧桂园·钻石湾、顺德华侨城和和记黄埔·涟岸，预计会分批推出别墅新盘，但今年下半年佛山市场新推别墅的货量充裕，南都记者粗略统计，11大项目合计别墅货量已超过千套。

城市别墅是供货主力　以自住买家居多

以往，拥有良好的森林、公园资源的三水是佛山别墅市场供货主力，除了云东海高尔夫花园等少数项目外，三水楼盘今年下半年新推别墅的却很少。南都记者梳理的11个项目，分布于禅城、南海和顺德三区，城央别墅项目成为此轮佛山别墅供货潮的主力，发展商也反映前期咨询、购买的买家以自住型买家为主。

大良两大**别墅项目碧桂园·钻石湾和顺德华侨城，都处于顺德新城地段，前者靠近德胜新区核心地带，后者毗邻大良东区板块，都是发展多年、配套强势的城市核心片区。而禅城岭南天地、东海银湾的别墅新品也地处城市**路段，禅城南庄的三大**项目以别墅产品主打，所处的绿岛湖片区是禅西新城各项市政利好*集中的城市新区。而保利紫山、顺德碧桂园也是发展比较成熟的广佛大盘。联排和多拼别墅占据了产品主流。“从2006年开始，国家已不批别墅用地，严格意义上来说，现在都是低密度住宅，开发商利用低容积率，开发的类别墅产品。”有发展商指出。以今年3月拿地的碧桂园·钻石湾为例，容积率为>1.0且≤1.2，其指标上也正好可满足低密度住宅开发的条件。

刚需*拼　别墅另辟蹊径夺豪客

相关资料显示，目前佛山新房库存面积达到了600万平方米，另有中介公司统计，在季华路沿线，90平方米左右的小三房，货量就达到了近万套，而在限购松绑背景下，洋房的去货依然是一个巨大的问题。

上半年，禅桂楼盘价格战十分激烈，刚需型洋房项目，定价从年初约10000元/平方米，下探至现在的8字头甚至7字头，而一些新拿地块成本不菲，利用规划条件允许，开发别墅类产品，成为发展商另辟蹊径争夺豪客的思路。在大良，虽然两大**别墅项目货量很大，但当地已很久没有类似的别墅项目面市。而在禅城市场，虽然季华路沿线的洋房项目，价位不断下探，楼盘之间比拼价格的劲头十足，而绿岛湖片区三大项目却推别墅项目，争夺**市场。

保利华南助理总经理李晓波就分析，就下半年面市的别墅项目来说，分布也是比较广泛的，每个项目所处的片区都有着一定的别墅置业需求，从保利紫山去年以来的别墅销售情况来看，带着自住目的的买家也占据主流，这也是发展商集中供应此类产品之前，对市场的研判。发展商也普遍指出，如碧桂园·钻石湾、招商·依云雍景湾这样的项目，土地成本较高，别墅相对来说，买家价格承受力较强，回报相对稳健，发展商避免明显的价格战。

定价低调　热销项目讲究性价比

“别墅销售，也要讲究性价比。”不少发展商都提了这样一点，**买家虽然购房资金殷实，但毕竟总量有限。从去年面市的别墅项目来看，佛山别墅供应大增的今年下半年，佛山别墅的定价将更具性价比。

其中，已经面向市场销售的乐添·星际半岛宣称，在样板房开放前认购的登记客户，可享受使用面积售价12665元/平方米起的优惠价格，每套总价为700多万元起。这样的单价，只比项目所处片区———乐从南区目前8字头的洋房均价高一点点。虽然即将于本周末面市的顺德碧桂园钻石郡3期目前定价未公布，但这一项目去年10月推出的2期项目，起步价仅有13500元/平方米，均价也只有15000元/平方米，去年热销的保利紫山项目，推出的别墅项目均价也只有2万元/平方米上下。

“对别墅项目来说，工期相对较短，发展商现在定价也比较低调，有不少买家也具备这种需求，自住也好，接待也罢，比起不断降价的洋房项目，此类项目虽然不能成为市场主力，却也可以成为调剂市场的一个组成。”有发展商评价。

前景研判

别墅断档　市场饥渴

限购放松，佛山楼市解限，新的政策条件下，发展商普遍认为佛山楼市存在新的增长空间。位于广佛交界地带和城市中心地带的物业，会更受广州或其他片区的购房者、投资者青睐，而别墅销售同样也将具备更多的客群，虽然限贷政策并未改变，但对别墅销售而言，无疑思路拓宽、客源变多。

在发展商和业内人士看来，佛山别墅市场复苏，仍然为大政策环境左右，别墅项目用心打造产品之余，性价比是否符合买家预期也很重要。长信地产营销中心总经理徐伟钊就指出，别墅供应放量，和目前佛山市场上改善型需求加大有关，从洋房销售来看，大户型比例也在提升，而在很多城市的核心片区，别墅产品已经断档好几年，市场比较饥渴，别墅项目具备比以前更可观的市场空间。

另一方面，徐伟钊认为从郊区盘回流的购买力，会支撑地处佛山城央或者广佛交界处的别墅盘销售。“原来确实很多企业主住在郊区别墅，但因为配套跟不上，现在他们希望搬回到城区，而城区板块之前此类项目或者产品一直都是缺货的。”他分析称。

刘世恩则对目前佛山市场在一些区域出现别墅会战的市场状况，销售前景态度谨慎。他认为，对于企业主这样的典型别墅客户来说，不论是经济大环境还是金融政策，都比较萎靡，别墅项目销售只能是随行就市，因为真正能够在市场上脱颖而出的项目并不多。以深圳等城市为例，刘世恩认为别墅产品向市场低端和**两边发展，销路才能打开。“一部分是向着占地少、总价低方向发展，甚至是能够去抢原本买洋房的中产阶层买别墅，另一部分是在城市*好的位置，提供超乎居住者想象的居住服务和资源。”但他也坦诚，后者在佛山的别墅盘中还显得凤毛麟角。

在去年，地处广佛交界的保利紫山成为佛山别墅市场销售回暖的代表。保利华南助理总经理李晓波就表示，从这一项目销售情况来看，产品是否对路和产品性价比是否符合市场预期，依然是别墅项目销售的两大核心要点。地处里水的保利紫山，距离广州很近，去年别墅开盘，其单价在2万元左右，吸引不少广佛两地的豪客购买，相比起远离广州市中心的花都等区域的别墅盘来说，其价位和交通等配套显然更迎合了市场需求，而顺德碧桂园此前热销的两期钻石郡别墅组团，也有着类似之处。

比拼

别墅产品如何突围？除了比豪，更要比“实惠”

卖产品地下室变会所户型谋求差异化

在今年下半年上市的10多个佛山别墅项目中，虽然不少项目的产品仍“犹抱琵琶半遮面”，但发展商力求产品个性化、户型差异化，同时在使用面积上更上一层楼，给**买家更多“实惠”，借此实现销售突围的思路非常明显。

就拿去年迄今一直热销并推新的保利紫山来说，项目所推别墅类型丰富。前期主售产品中，既包括250-380平方米的坡地别墅，也包括了235平方米联排别墅、350及370平方米的双拼别墅，在别墅形态、地势运用等方面十分个性化，其社区以英式田园风格打造，整个社区设计注重保留原生态环境。

几乎所有的新推别墅项目，都把地下室充分利用。即将发售的顺德碧桂园·钻石郡3期，地上面积为370-380平方米，而其地下室被发展商定义为**会所，面积达到了250-270平方米，桑拿房、酒窖、影音室都在地下且采光良好，大大提高了利用率。

南都记者统计发现，今年下半年即将面市的佛山别墅盘，在户型上的差异并不算明显。10多个项目中，都是以联排和多拼别墅为主，且面积集中在200-400平方米之间，在这些项目中，只有碧桂园·钻石湾等极少数的项目，别墅面积超过了700平方米。

而一些别墅或者低密度住宅项目，谋求户型差异化。岭南天地即将推出的逸轩组团，虽然货量只有40多套，却采用了市场少见的叠加别墅概念，同时其*小面积只有160平方米，在目前在售别墅产品中十分少见，其面积从160-390平方米不等，采用优化地下室设计，实用率超高。

下半年即将面市的佛山别墅项目，多留有电梯井，毛坯交楼，而乐添星际半岛更进一步，其别墅产品虽然为毛坯发售，但是交楼时会附赠电梯，为买家节省成本。此外，创新的全屋智能家居系统也是这一豪宅产品的一大看点。

卖配套　**游艇码头引入小区

相比起户型，现在的佛山别墅盘，更愿意在配套上吸引购房者入场。别墅盘的会所越来越豪华，服务越来越定制化，甚至有楼盘把游艇码头引入了小区，对于交际广泛、商务需求旺盛的**购房者来说，这也成为打动他们在此置业的核心因素之一。

前一段，要在10月才能正式亮相的碧桂园·钻石湾就针对顺德富豪发放“豪宅生活问询表”，希望在会所定制服务上“切中要点”。近期楼盘发展商就透露，项目会所更是顺德*家七星级会所，整合了北京上医林、瑞士青草地疗养院等全球商家资源。

医疗、教育、留学和移民，成为碧桂园旗下**定制式服务的主要体现。而在以往，别墅盘的会所设施也十分齐全，女主人钟爱的SPA、养生，男主人喜欢的酒窖、商务会所，都成为不少别墅盘会所的标配，如今楼盘的会所配套，软硬件定制式服务更加延伸。

而乐添星际半岛，由于其位于三面环水的位置，得天独厚的地理位置，让发展商下决心在项目投资建设7000多平方米的**游艇码头，集观光、游艇停放、钓鱼娱乐等综合功能，这在佛山的别墅盘中，也属于**之举。

相比起早年蜂拥上市的三水别墅大盘，今年下半年入市的佛山别墅项目，外围配套普遍很成熟。碧桂园·钻石湾、顺德华侨城、岭南天地这样的项目，普遍都是地处顺德和禅城市中心区域，周边教育、生活配套一应俱全，而顺德碧桂园、保利紫山这样的项目，所处片区居住氛围也很成熟。

而一些地处新城的别墅项目或以别墅主打的项目，卖配套的特色更加突出，这在南庄绿岛湖的三个将推大盘身上体现很明显。绿岛湖片区不论是整体环境，还是行政服务中心这样的市政配套，或是佛山外国语学校这样的教育资源，都被别墅项目拿来“借用”。

卖环境　山景、水景就在家门口

良好的内外配套支撑，让**居住者衣食无忧，而随着佛山城市升级、新城建设，以往只有在郊区大盘才有的优美居住环境，由于规划条件宽松化，也现身于现在将推的这些佛山别墅大盘家门口。

在这其中，居住环境*突出的无疑是顺德的两大顶级别墅盘———顺德华侨城和碧桂园·钻石湾。前者本身将建成顺德版的华侨城，欢乐世界、欢乐海岸将结合当地的湿地资源，成为顺峰山下未来*具代表性的城市名片，而后者毗邻华桂园，桂畔海、顺峰山也是项目不可多得的景观资源。业内人士分析，在以往，顺德这些片区也有新盘面市，但由于其容积率普遍控制较严格，**洋房项目层出不穷。而碧桂园·钻石湾在容积率条件更宽松，可具备开发低密度住宅产品的背景下，普遍可以获得“离尘不离城”的居住环境，且可开发别墅产品。

而一些广佛交界处的别墅项目，也把优质的景观资源作为项目的突出卖点。去年热销至今的保利紫山，为1.8公里展旗山麓环抱，形成背山风水好格局。顺碧钻石郡3期别墅以及和记黄埔涟岸、招商依云雍景湾和绿岛湖壹号都主打江景或湖景资源。

今年佛山别墅盘还尝试主打人文景观资源。岭南天地将推的逸轩叠墅组团，不仅地处祖庙市中心，还紧挨着佛山传统的富人居住地———东华里片区，无可复制的人文景观和历史底蕴，也让这一组团备受关注。

相关链接

佛山别墅“复苏记”

◎2011年，佛山正式出台限购措施，至此，佛山别墅销售，迎来大考

◎2012年，佛山别墅迎来冷风，三水别墅市场萎靡*当其冲

◎2013年，佛山别墅止跌回暖　三水盘艰难复苏，南海项目热销

限购头一年　三水别墅销量*惨淡

2010年，佛山商品住宅成交量超越广州和深圳，在广东省内“傲视群雄”，而随着2011年3月佛山限购，豪宅消费萎缩严重，别墅市场更是一度成为调控的风暴所在。有“华南西湖”的美誉，三水云东海湖一度是佛山别墅*集中的片区，核心定位为**商务健康旅游胜地，片区内近10个别墅大盘，主打的都是度假、投资型别墅，曾希望整个珠三角、甚至华南区的买家到这里来置业。

就是在这样一个被精美包装的别墅区，在限购后的一年中，陷入史无前例的冷清中。“限购之后，包括我们项目在内，可能每个盘都会遇到有六、七个月是零成交的惨淡业绩。”2012年上半年，南都记者调查时，云东海某别墅的销售负责人称。

据佛山建设局数据显示，在2012年一季度三水整个区的实际成交量仅为6.28万平方米，同比下滑了近80%。不仅销量大减，已售别墅亦多空置，几乎所有的别墅盘都停止推盘。

彼时，在禅城、顺德等片区，由于新推项目迅速转向刚需，别墅盘的供应也几乎是少之又少，三水当地的御江南等大盘，干脆将别墅推货搁置，迅速兴建洋房，应对市场变化。

艰难复苏的背后是忍痛“割肉”

当镜头对准2013年，国五条、限购都在继续。佛山市场上的洋房开始降价，别墅项目也开始以优惠政策进行销售，随着市场氛围转暖，冰冷已久的佛山别墅市场开始“解冻”。

去年，4月28日，里水**项目保利紫山花园开盘，*推60套别墅在开盘当天售罄。而在五一当天邀请林志玲到场助阵的南海湾威尼斯洲，*批推出的60套别墅，一周之内亦接近售罄。

据记者不完全统计，去年五一前后单是这几个**别墅盘或别墅组团的成交套数就超过160套。告别2011年到2012年的低迷与惨淡，佛山的别墅市场显然有了复苏。

即使是空置率很高，基本以度假型项目为主的三水市场，别墅销售在去年上半年也重新启动。官方数据显示，2013年一季度，三水区低密度住宅(别墅与类别墅产品)一共成交了41套，总面积达15682.52平方米，是2012年同期的3.9倍。

别墅市场艰难复苏的背后，是发展商在背后忍痛“割肉”。去年，三水销量较好的别墅中，甚至出现三成的让利幅度，当地一些真正的独栋产品，单价也下探至10000元出头，多拼别墅更是以七八千元单价出货。

采写：

南都记者　周晓南　实习生　罗一旺

表格制作：

南都记者　周晓南　路漫漫

投稿作者：孤芳不自赏46