世联行:室第用地底价夺得 成交量创近年新低

市场综述

一级市场：2014年7月广州供给地盘11宗，用地面积共55.30万平米，环比下降，降幅32%；此中室第用地出让仅1宗，出让面积3.66万平米；出让贸易用地1宗，出让面积7.16万平米；出让工业用地9宗，出让面积44.48万平米；其他用地出让0宗，出让面积0万平米。2014年7月广州全市共成交地盘10宗，总面积25.71万平米，环比下降30%；室第用地成交2宗，共占地面积7.19万平米，占总面积的27.96%。2014年7月广州全市成交室第地盘面积继续下跌，本月地盘市场成交仅有黄埔、番禺两个区捧场。

二级市场：2014年7月，广州商品房室第成交4462套，环比下降23％，同比下降29%；成交面积共50.63万平米，环比下降31%，同比下降31%；商品房室第成交均价为15143元/平米，环比下降10%，同比上升9%；全市成交金额76.66亿，环比下降38%，同比下降25%。从区域成交金额来看，广州全市商品房室第成交*要集中在番禺和增城，别离占总成交金额的22%和14%，另，因为本月中间六区的成友谊况不太抱负，使得中间六区的成交金额仅占48%，对于5月有所下跌；从成交均价方面来看，因为河汉和越秀豪宅盘的成交下滑，导致本月中间六区的成交均价下跌10个百分点。

总的来讲：一级市场方面，7月地盘供给市场进一步下跌，全市只有黄埔推出一宗室第用地，其外，番禺推出一宗地下贸易用地，该宗地块位于南村镇万博商务区地下空间，挂牌价达7.3亿，并且地块前提苛刻，竞得人需配建五项市政配套工程，包罗地面部门为城市道路用地，地下部门-1层为贸易举措措施兼容交通站场用地，-2层为贸易举措措施用地，-3、-4层为交通站场用地；而7月地盘成交市场成交面积继续大跌三成，是除本年2月以外*冷僻的一个月，全市仅有番禺、黄埔各自成交一宗室第用地，两宗地块各自都享有相当不错的区域地段，可是均以底价成交，出格是位于番禺市桥街盛泰路东郊工业区地块，属于距离地铁站较近并且拥有江景景观的地块，值得存眷的是，本月成交的两宗宅地都被金融街收进囊中。受到二级市场持续数月成交低迷的影响下，本月的地盘供给市场和成交市场以冷僻的基调竣事。从地盘市场成长趋向看，资金充沛的成长商理应抓紧此刻淡季的机会以“底价”夺地，丰硕其地盘储蓄量，为将来的成长做好充实的筹办，或许也会给未来的产物带来必然的价*优势。

二级市场方面，7月整体市场，是自2012年以来成交量*低的单月，成交量环比下跌23%，与往年同期跌幅接近三成，别的，因为中间区域的高价豪宅盘成交量有所削减，导致成交均价下跌至15143元/平米，但仍然连结在1.5万的中高位程度；从成交量区域分布来看，增城、番禺和黄埔仍然是本月成交的进献大户，尤其是增城打消双合同之后，销量连结必然水平的涨幅，此中，增城的**成长商*速集团旗下有五盘跻进区域的月度**名，五盘共**491套，占有了增城成交量的一半以上，别的，因为中间六区均有分歧水平的下滑，导致中间六区仅成交1490套，而郊五区的成交量2972套，占全市57%的份额，环比6月大跌14%；从区域成交均价来看，因为中间区域的豪宅盘成交量有所削减，尤其是河汉的跌幅快要五成，使得中间六区均价下跌至23027元/平方米，进一步拉低全市均价的下跌。总体来说，7月整体市场量价齐跌。而在8月，成长商将会继续各出奇招以求提高去货的速度，可是今朝购房者依然连结观望立场为主，静静察看着市场会不会呈现新一轮的调整，估计整体市场近期不会呈现太大的转变。据数据显示，8月广州十一区估计共约有25个室第项目开盘或推新，7个贸易项目开盘或推新，此中12个**盘，主力集中黄埔。

市场资讯

1. 宏观经济

2014年上半年，面临错综复杂的国表里形势，广州市紧紧环绕“稳增加调布局”的摆设，振奋精力，自动作为，采纳一系列行动，出力鞭策财产转型进级，全市经济运行总体平稳向好。本年上半年，广州市地域出产总值（GDP）7666.18亿元，比上年同期增加8.3%；全市完成固定资产投资1742.05亿元，同比增加12.6%，房地产开辟投资、民间投资提速成长，全市完成房地产开辟投资787.30亿元，增加22.7%；全市实现社会消费品零售总额3776.01亿元，同比增加12.3%；全市城市居民消费价*（CPI）同比上涨2.4%。

2. 市场政策

2.1中心当局

7月2日，住建部发布《关于并轨后公共租赁住房有关运行办理工作的定见》，要立异**机制，多方筹集资金，做好公共租赁住房及其配套根本举措措施和公共办事举措措施规划扶植，便利群众出产糊口，落实民间本*介入公共租赁住房扶植的各项撑持政策；**城镇低收入住房坚苦家庭资格复核轨制，承租人违反有关划定或经审核**合适公共租赁住房**前提的，应退出公共租赁住房**。

7月4日，中国将在2016年根基完成深化财税体系体例鼎新**工作，估计在2020年根基成立现代财务轨制。今明两年是税制鼎新的关头期间，将**锁定六大税种，包罗增值税、消费税、资本税、情况庇护税、房地产税及小我所得税。

7月9日，河山资本部日前下发《养老办事举措措施用地指导定见》，环绕**养老办事举措措施用地供给，规范养老办事举措措施用地开辟操纵办理，鼎力撑持养老办事业成长“约法三章”。明白界定养老办事举措措施用地规模，《定见》划定，养老办事举措措施用地利用权可整体让渡和转租；不得改变规划确定的地盘用途。

7月10日，2014年，全国打算新开工城镇**性安居工程700万套以上（此中各类棚户区470万套以上），根基建成480万套。截至6月底，已开工530万套，根基建成280万套，别离达到年度方针使命的76%和58%，完成投资7200亿元。

7月14日，国开行刊发动静称上半年发放棚改贷款2195亿，全年拟发放超4000亿，上半年该行新增承诺棚改贷款6760亿元，是客岁同期的18倍，上半年发放2195亿元，撑持新增建筑面积约2.5亿平方米，惠及棚户区居民213万户。

7月15日,中心人民银行发布上半年金融统计数据陈述显示：6月末,广义货泉(M2)余额120.96万亿元,同比增加14.7%,增速别离比上月末和客岁末高1.3个和1.1个百分点。上半年人民币贷款增添5.74万亿元,同比多增6590亿元。上半年人民币存款增添9.23万亿元,同比多增1354亿元。

7月16日,国度统计局发布初步核算经济数据显示：本年上半年我国国内出产总值269044亿元,按可比价*计较,同比增加7.4%。分季度看,一季度同比增加7.4%,二季度增加7.5%。

7月16日，国度统计局发布的数据显示,上半年,全国房地产开辟投资42019亿元,同比名义增加14.1%(扣除价*身分现实增加13.1%),增速比一季度回落2.7个百分点,此中室第投资增加13.7%。商品房发卖方面,商品房发卖面积48365万平方米,同比下降6.0%,商品房发卖额31133亿元,同比下降6.7%。6月份,房地产开辟景气指数为94.84,比上月回落0.18点。

7月16日，财务部发布上半年房产税的统计数据，1-6月，房产税完成959.01亿元，同比增加16.6%，占上半年税收总收入64268.74亿元的比重为1.5%；房地产营业税、契税同比别离增加6.6%、11.7%；城镇地盘利用税完成1061.71亿元，同比增加16.6%。

7月17日，河山部发布二季度地价监测成果，全国*要监测城市地价总体程度为3458元／平方米，环比增速为1.36%，持续第二个季度放缓，较上一季度下降了0.53个百分点。商服、室第、工业地价别离为每平方米6475元、5214元和722元，同比增加率别离为7.53%、7.48%、9.14%。

7月18日，国度统计局发布了6月份70个大中城市室第发卖价*统计数据，与蒲月比拟，70个大中城市中，价*下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。

7月18日，住建部部长陈政高召开全国住房城乡扶植工作会，各地可以按照本地现实出台平稳房地产的相关政策，此中库存量较大的处所要千方百计消化商品房待售面积，增强房地产布局调整，**房地产项目周边配套举措措施，加速行政审批速度等。棚户区革新和**房扶植是下阶段的工作**。

7月22日，央行于本年二季度赐与国开行3年期的1万亿元典质弥补贷款（PSL），专门用于撑持住房金融事业部，贷款利率6%，还款来历是国开行室第金融事业部将来在银行间债市刊行的室第金融专项债券。

7月23日，国度新型城镇化综合试点已启动，**为镇改市，此外还将农村宅基地和农房纳入全国同一不动产挂号系统。动静称，近日国度发改委、财务部、河山部、住建部等11个部委结合下发国度新型城镇化综合试点通知，要求各省选择合适前提的分歧层级市、镇作为试点在8月底前上报发改委。

7月23日，国务院总理李克强召建国务院常务会议，摆设多措并举缓解企业**成本高问题。会议确立了十项有力办法：一要继续对峙稳健的货泉政策；二要按捺金融机构筹资成本的不合理上升；三要缩短企业**链条；四要清理整顿不合理收费；五要优化贸易银行小微企业贷款办理；六要积极稳妥成长面向小微企业和“三农”的特色中小金融机构；七要鼎力成长直接**；八要**贸易银行查核评价指标系统；九要鼎力成长撑持小微企业等获得信贷办事的保险产物；十要有序推进利率市场化鼎新。

7月24日，国务院印发《国务院关于进一步推进户籍轨制鼎新的定见》，进一步伐整户口迁徙政策：周全铺开建制镇和小城市落户限制，有序铺开中等城市落户限制，合理确定大城市落户前提，严酷节制特大城市生齿规模。成立城乡同一的户口挂号轨制，成立栖身证轨制，健全生齿信息办理轨制，**积分落户轨制，切实**农业转移生齿及其他常住生齿正当权益。

7月25日，全国上半年房地产贷款平稳增加。*要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元，增速比上季末高0.4%，新增贷款1.54万亿元。具体来看，房产开辟贷款余额4.04万亿元，同比增加23.7%；地产开辟贷款余额1.16万亿元，同比增加9.7%；小我购房贷款余额10.74万亿元，增速比上季末削减1.7个百分点。

7月28日，中国社科院财经计谋研究院、中国社科院城市与竞争力研究中间发布的2014年《中国住房成长（中期）陈述》认为，中国住房市场持久拐点尚未呈现，短期下跌不成避免。陈述称，短期内居民需求热点由“有房住”向“住好房”改变，房价不会呈现整体崩盘。

7月30日，在国新办举办的新闻发布会上，国度成长鼎新委秘书长李朴民暗示，加强中小城市的吸引力，不仅是实施新型城镇化一个主要方面的内容，也是涉及到户籍轨制鼎新的主要问题。因为中小城市是我国农人工的主要流入地。

7月30日，国务院总理李克强主持召建国务院常务会议，会商《不动产挂号暂行条例(收罗定见稿)》，会经过议定定，按照立法法式要求，将收罗定见稿向社会公开收罗定见，之后再推进相关法令点窜工作。

7月30日，国度财务部党委书记、部长楼继伟召开财务厅(局)长座谈会，推进增值税鼎新，**消费税轨制，加速资本税鼎新，成立情况庇护税轨制，加速房地产税立法并当令推进鼎新，慢慢成立综合与分类相连系的小我所得税轨制，周全修订税收征管法。

2.2 处所当局

7月8日，广东省地税局拟定出台了《广东省处所税务局地盘增值税清理办理规程》，文件已于7月1日正式实施。《规程》提出，只要纳税人“已完工验收(存案)的房地产开辟项目，已让渡的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未跨越85%，但残剩的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清理项目*后一份发卖(预售)许可证满三年仍未发卖完毕的”，或“主管税务机关有按照认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上处所税务局局长核准的”，三者只要合适此中一个前提，主管税务机关都可要求纳税人进行地盘增值税清理。

7月20日, 广东省统计局发布*新数据，本年上半年广东实现地域出产总值30879.09亿元，同比增加7.5%。而在房地产数据方面，商品房发卖额3510.94亿元，同比下降8.4%，此中室第发卖额下降11.6%。

7月20日,广东查询拜访总队近日发布查询拜访数据，2014年上半年，广东居民消费价*(CPI)总程度同比上涨2.8%，涨幅比2013年同期(上涨2.1%)扩大0.7个百分点。此中，食物价*上涨4.8%，成为CPI上涨的*要推手。

7月14日, 广州增城区长罗思源主持召开工作会议,研究推进广州城市副中间中轴线扶植。项目将转入具体实施阶段,打算争夺用5年时候,把项目标根基轮廓和*要建筑根基建成。为打造集文化、体育、贸易、酒店、栖身办事为一体的中轴线综合性功能区,增城对中轴线城市设计方案进行优化晋升。

7月15日,广州市民政局别离挂出地铁七号线一期工程及九号线一期工程19个车站名称的批前公示。地铁七号线则略有改动,原规划的万博中间站定名为南村万博站,本来的南村站则定名为板桥站。按照规划,串联番禺北部广州南站到大学城的7号线一期估计在2017年末前实现通车。地铁九号线一期10个站与原规划中的站名一致。

7月17日，因为广州市2013年职工月平均工资数据已发布，公积金缴存基数上限响应调高至29040元(5808元×5=29040元)。据计较，广州新年度小我住房公积金“免税线”为17424元，免税部门公积金*高可达每月4182元。

7月17日，广州市市长陈建华主持召开市委常委会议，审议并经由过程《广州市2014年**性住房扶植办理工作方案》等文件。会议透露，广州将试点扶植来穗人员公租房1.33万套。

7月20日,广州市发改委发布：本年上半年广州136个市**项目合计完成投资502 .9亿元,完成年度打算投资的46%,同比提高3个百分点。此中,广州白云国际机场扩建工程等10个项目上半年投资超10亿元;广汽乘用车工场10万-20万辆产能扩建等38个项目完成年度打算投资的60%以上。

7月22日，南沙正在申请铺开限购称本次考虑的铺开并非只针对港澳人士，而是周全铺开。针对该说法，广州河山房管局相关人士回应，对一线城市实施限购是国度调控楼市的政策，今朝广州尚未接到任何铺开限购政策的通知。

7月23日，广州公积金中间相关人士证实，从8月份起头，每个月都只能限10亿元额度用于放贷，全年节制在170亿元。这意味着，只要当月额度一放完，公积金贷款就会停发，有需求的职工只能等下个月新的额度放出来。

7月24日,广州发改委在向广州市企业家协会部门企业作经济形势阐发时暗示：本年1～6月,广州全市地域出产总值7666.18亿元,同比增加8.3%,同比回落4.1个百分点,与第一季度的7.4%比拟,增速提高了0.9个百分点。

7月29日，《广州市国有扶植用地利用权网上挂牌出让法则》日前已正式公布实施，这意味着，此后广州卖地也可在网长进行了，此前深圳佛山等城市已实施国有地盘网上挂牌出让政策。按照《法则》，国有扶植用地利用权出让人在互联网发布地盘公开出让通知布告等出让文件后，竞买申请人利用数字证书(CA认证)登录网上买卖系统，并按照出让文件要求提交竞买申请、缴交竞买包管金和介入网上竞价，系统按照竞价成果确定竞得人。

7月30日,广州地铁十一号线的工程用地预审获获得省河山厅批复,估计将于本年年末破土动工,*快2018年通车。全长43.2公里,共设32坐车站,线路穿越广州市主城区,串联广州市荔湾区、越秀区、白云区、河汉区和海珠区,毗连广州*车站、广州东站等大型交通枢纽,

7月30日，广州河山房管局的相关人士暗示，今朝广州的限购政策没有调整。不外本年以来，广州的“限签限售”已慢慢松绑，从化增城尽管没有明白政策，但已既不限价也不限购，楼市调控局部被“放松”已初露眉目。

市场阐发

1. 一级市场

1.1 供给阐发

区域室第贸易办公工业其它合计宗数面积(万平米)宗数面积(万平米)宗数面积(万平米)宗数面积宗数面积宗数面积(万平米)(万平米)(万平米)越秀　　　　　　　　　　　　荔湾　　　　　　　　　　　　海珠　　　　　　　　　　　　河汉　　　　　　　　　　　　白云　　　　　　　　　　　　黄埔13.66　　　　511.85　　615.51番禺　　17.16　　11.82　　28.98花都　　　　　　13.23　　13.23南沙　　　　　　　　　　　　增城　　　　　　227.58　　227.58从化　　　　　　　　　　　　全市13.6617.16　　944.48　　1155.3

2014年7月广州供给地盘11宗，用地面积共55.30万平米，环比下降，降幅32%；此中室第用地出让仅1宗，出让面积3.66万平米；出让贸易用地1宗，出让面积7.16万平米；出让工业用地9宗，出让面积44.48万平米；其他用地出让0宗，出让面积0万平米。

1.2 成交阐发

区域室第贸易办公工业其它合计宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积(万平米)宗数面积(万平米)(万平米)(万平米)(万平米)(万平米)越秀　　　　　　　　　　　　荔湾　　　　　　　　　　　　海珠　　　　　　　　　　　　河汉　　　　　　　　　　　　白云　　　　　　　　　　　　黄埔14.42　　　　21.61　　36.03番禺12.77　　　　　　　　12.77花都　　　　　　34.46　　34.46南沙　　　　　　25.54　　25.54增城　　　　　　　　　　　　从化　　　　　　16.91　　16.91全市27.19　　　　818.52　　1025.71

2014年7月广州全市共成交地盘10宗，总面积25.71万平米，环比下降30%；室第用地成交2宗，共占地面积7.19万平米，占总面积的27.96%。

2014年7月广州全市成交地盘面积继续下跌，本月地盘成交面积继续大跌三成，是除2月以外*冷僻的一个月，全市仅有番禺、黄埔各自成交一宗室第用地，两宗地块各自都享有相当不错的区域地段，可是均以底价成交，出格是位于番禺市桥街盛泰路东郊工业区地块，属于距离地铁站较近并且拥有江景景观的地块，值得存眷的是，本月成交的两宗宅地都被金融街收进囊中。

市场阐发

2.二级市场

2.1 供给阐发

2014年7月，广州十一区商品房批售面积145万平米，环比下降34%，同比上升23%，供给较上月继续下降；此中主力供给区域仍是集中在大黄埔。

2.2 成交阐发

2014年7月，广州商品房室第成交4462套，环比下降23％，同比下降29%；成交面积共50.63万平米，环比下降31%，同比下降31%；商品房室第成交均价为15143元/平米，环比下降10%，同比上升9%；全市成交金额76.66亿，环比下降38%，同比下降25%。

从区域成交金额来看，广州全市商品房室第成交*要集中在番禺和增城，别离占总成交金额的22%和14%，另，因为本月中间六区的成友谊况不太抱负，使得中间六区的成交金额仅占48%，对于5月有所下跌；从成交均价方面来看，因为河汉和越秀豪宅盘的成交下滑，导致本月中间六区的成交均价下跌10个百分点。

排名名称区域成交套数成交面积成交均价（元/平米）成交金额（元）1南沙滨海花圃南沙226205978972184,797,8172锦绣御景国际增城1781965510258201,640,4823万科欧泊番禺1631426817138244,525,7494万科金色胡想黄埔1471087914035152,687,8585*速锦绣嫡亲增城12510941761283,285,2066时代倾城（广州）番禺1061204113709165,070,5027保利西海岸白云1041016520504208,424,7238深业江悦湾白云103912215818144,292,2599星汇金沙白云100932716317152,197,47810翡翠绿洲增城961057311333142,932,140

排名名称区域成交金额（元）成交套数成交面积成交均价（元/平米）1万科欧泊番禺244,525,74916314268171382保利西海岸白云208,424,72310410165205043锦绣御景国际增城201,640,48217819655102584南沙滨海花圃南沙184,797,8172262059789725保利天悦海珠179,217,460214329413996中海花城湾河汉168,113,258123548473827时代倾城（广州）番禺165,070,50210612041137098万科金色胡想黄埔152,687,85814710879140359星汇金沙白云152,197,47810093271631710嘉裕第宅河汉146,955,18622350741903

市场阐发

2.3 存量阐发

区域存量套数消化时候存量面积消化时候14年1-6月平均发卖套数（套）存量消化时候（月）14年1-6月平均发卖面积（万平米）存量消化时候（月）全市55012463.827白云411244.228从化498176.121番禺8782711.230海珠180332.437花都709298.334黄埔583175.921荔湾253232.627南沙400394.542河汉226563.347越秀70450.848增城12931114.414

从以上图表可以看出，全市商品房室第按2014年1-6月的平均发卖速度来计较的话，存量套数及存量面积别离需要24个月、27个月的时候才能销完，存量套数环比上升1%，存量面积环比上升2%，中间区存量有所上升，增城供货严重。

市场瞻望

一级市场方面，7月地盘供给市场进一步下跌，全市只有黄埔推出一宗室第用地，其外，番禺推出一宗地下贸易用地，该宗地块位于南村镇万博商务区地下空间，挂牌价达7.3亿，并且地块前提苛刻，竞得人需配建五项市政配套工程，包罗地面部门为城市道路用地，地下部门-1层为贸易举措措施兼容交通站场用地，-2层为贸易举措措施用地，-3、-4层为交通站场用地；而7月地盘成交市场成交面积继续大跌三成，是除本年2月以外*冷僻的一个月，全市仅有番禺、黄埔各自成交一宗室第用地，两宗地块各自都享有相当不错的区域地段，可是均以底价成交，出格是位于番禺市桥街盛泰路东郊工业区地块，属于距离地铁站较近并且拥有江景景观的地块，值得存眷的是，本月成交的两宗宅地都被金融街收进囊中。受到二级市场持续数月成交低迷的影响下，本月的地盘供给市场和成交市场以冷僻的基调竣事。

从地盘市场成长趋向看，资金充沛的成长商理应抓紧此刻淡季的机会以“底价”夺地，丰硕其地盘储蓄量，为将来的成长做好充实的筹办，或许也会给未来的产物带来必然的价*优势。

二级市场方面，7月整体市场，是自2012年以来成交量*低的单月，成交量环比下跌23%，与往年同期跌幅接近三成，别的，因为中间区域的高价豪宅盘成交量有所削减，导致成交均价下跌至15143元/平米，但仍然连结在1.5万的中高位程度；从成交量区域分布来看，增城、番禺和黄埔仍然是本月成交的进献大户，尤其是增城打消双合同之后，销量连结必然水平的涨幅，此中，增城的**成长商*速集团旗下有五盘跻进区域的月度**名，五盘共**491套，占有了增城成交量的一半以上，别的，因为中间六区均有分歧水平的下滑，导致中间六区仅成交1490套，而郊五区的成交量2972套，占全市57%的份额，环比6月大跌14%；从区域成交均价来看，因为中间区域的豪宅盘成交量有所削减，尤其是河汉的跌幅快要五成，使得中间六区均价下跌至23027元/平方米，进一步拉低全市均价的下跌。总体来说，7月整体市场量价齐跌。而在8月，成长商将会继续各出奇招以求提高去货的速度，可是今朝购房者依然连结观望立场为主，静静察看着市场会不会呈现新一轮的调整，估计整体市场近期不会呈现太大的转变。

据数据显示，8月广州十一区估计共约有25个室第项目开盘或推新，7个贸易项目开盘或推新，此中12个**盘，主力集中黄埔。

投稿作者：孤芳不自赏46