楼市过冬危中有机 阶段性购房时机来了 不只是抄价格，还要抄产品、户型、地段的底

**2014综述

房地产市场似乎向着日益下降的姿态向前走着———无论是已有楼盘的价格，还是新入市的项目。

7月份成交量下跌27.6%

根据中山市国土局7月份网签数据显示，7月份中山商品房网签成交套数仅为5493套，相比6月份的7591套直降2098套，成交量下跌27.6%。而商品房备案成交均价为6161元/平方米，相比6月份环比下跌0.8%。

这只是被行内人成为“提前进入冬天”的中山楼市近期状态。实际上，今年的数据并不算很好看———虽然2月份开始至5月份一直出现网签成交量上涨的情况，但6、7月份又开始进入下行的局面，而且，中山的半年报除价格出现微升外，成交量、成交面积、成交金额均全线下滑。“托雅居乐的福，中山今年楼市5月和6月的业绩还比较好看，不过实际的情况，你也知道的，不是很乐观。”在城区地产公司从事策划营销板块的负责人如此表示自己的看法：仅仅除了少数开发商在前一阶段快速砍价促销的才收获了不少业绩，一些后知后觉的开发商即使到*后想降价促销也是力不从心。他举了个显浅的例子：“你看看，东区一些**楼盘也打出70万住四房了，才5500元每平都不用，往年就算这种物业临街都卖近6千元一平。”

这不是个例。根据南都记者观察，继5-6月份由雅居乐带动的促销战后，目前大部分开发商已经酝酿新一轮的调价策略，甚至有些开发商已经走在**，提前开出特价房、低*付、低价认筹高价优惠的手段吸引眼球：君华硅谷急不及待为新品打出4字头的均价广告；大信时尚家园直接85折还有特价房；保利**广场的价格线底限已经拉长至4900元/平方米；甚至，港口镇的星港城市名都甚至借13周年的契机打出5千元抵13万这样不可思议的优惠信息。

城区的开发商们在“抱怨”，那么镇区的开发商更加用“寒心”这样的字眼。“静到拍苍蝇”的形容词可以描述在部分没有主动做宣传、没有打出特价房的楼盘身上，就连采访销售人员时，记者也被试探着问“哪个楼盘卖得好，我有兴趣”的话语。面对大型开发商早期的来势汹汹，错失先手的中小开发商们私底下也会各种交流，顺便打着自己的算盘：把房子降多少才适合。

就连以往中山*后的一片乐土坦洲也不例外。“4980元/平方米起”的大字广告出现在隔壁的珠海广告中，而此前，坦洲的成交均价多在6000-7000元/平方米以上，可以说是撇除少量城区楼盘外的高价地。“珠海的房价也有变化，积极适应市场，提前出货”已经成为了一些该地开发商的共识。

更夸张的是，如果说城区开发商下半年还面临新盘入市的竞争威胁。有机构统计到，下半年预计即将入市的中山楼盘多达20个项目，如紫岭**、世宝广场、城市空间、凯盛MALL等，预计释放数千套货量。而与此同时，2014年中山新建商品房的下半年库存量已经高达6万多套，需要15个月才能消化，中山中原策略中心表示，常规的库存量应该是10-12个月的消化时间。

房地产的冬天提早来了？

于是，有代理商已经呼吁开发商们积极调价，为今年的销售量未雨绸缪。早前，中原地产的内部会议就被爆呼吁开发商赶紧降价，直到中山中原的高层上周接受采访时，也不忘提到降价走量的问题。在一次开发商与代理商的饭局上，就有代理商毫不讳言地向开发商们表示：当向雅居乐这些大佬学习，跑得快之余，还要比他们跑得更快、更狠———只有这样才能保命。

不过，相较开发商们叫苦的时候，购房者反倒比以往来得理性。“我不着急，我有房住，有户口，买不买都可以，只是觉得公积金上调后缴纳太多了，存卡了也没有利息，根本不划算，还不如买套四房换一下。”在石岐区有一套三居室的叶女士坦言自己原本对当前的楼市环境并不感冒，只是由于身为教师今年的公积金缴纳力度加大，因此才选择踏上看房之旅，而这个旅程注定会很漫长：“看了很多，贵的仍然很贵，便宜的未必有好货，即便有也很容易被人*光”是她*近花费3个多月看房的原始想法，“而且，经过2008年后，我觉得目前中山的楼价还是未降到底”。

一方面是开发商们的诉苦，另一方面是购房者们踌躇不前怕抄不到楼市的软肋，想一想，似乎目前并不适合**？错了。无数前人有血的事实告诉你：只买对的，不买所谓“*”的。可能目前未必就是*低的谷底，但又有谁能保证它不是*适合出手的时候呢？待到开发商们纷纷上调价格的时候，是否又会像2009年和2010年的人们一样，抱头懊恼？有时，即便是阶段性**，只要买到的比更远的未来要低，你就是楼市的胜利者。本期黄金楼市还原一个多角度的楼市面貌，让你做个购房指南参考，做个阶段性**。

政策报告

以后或许买不到高赠送面积的房子

*近，或许有个新闻并不是对购房者很友好，也让开发商很是头痛。从2014年7月1日起，我国住建部批准颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施。从此以后，开发商常用的送飘窗、送露台、送地下室等推销手段将成为历史，而*受置业者青睐的“偷面积”等手段也将不复存在。

其实，对于开发商们来说，这历来是一种默认的能变相低价促销的*好手段。“够噱头，购房者也喜欢，我们也省事，报税也可以报少些”，某开发商工程部人员甘先生如是表示。不过由于该条例的生效，部分高达100%以上的赠送率户型将会不复存在。“报税多了，开发商可以的话只能把价格抬高，受伤还不是买房的那班人。”

目前，中山绝大部分项目还是以阳台、飘窗、入户花园和阳光房等方式赠送。其中阳光房的赠送已经自2010年逐渐减少，只有少数开发商提前报批才有这类产品。该条例对入户花园和别墅的地下室赠送影响*大，尤其是后者，目前中山绝大部分的别墅项目都送无产权的低矮地下室，只有少数如柏悦湾、棕榈彩虹等项目的别墅地下室带有产权。

土地市场报告

政府有意减少供应量，严查闲置土地

今年的中山土地市场，可以用“匮乏”两字来形容。往年中山的商住土地拍卖量可以用过数十宗甚至过百宗的数字，今年已经开始减少到十位数———直至截稿日为止，中山成交的商住性质及商业性质的国有土地仅仅只有16宗，其中大部分还是村民和私人性质拍卖的地块交易。简单一点的数字是：占地面积过1万平方米的商业商住成交土地里，仅有6宗的成交数量，这是7个月的数字———对比往年的同期，这个数字可能至少是20宗以上。这就像媒体业内流行的一个小笑话：今年越发清闲，因为不用再跑国土局看地块拍卖了。

而且，如果用半年度数据来看，可以略知一二：根据中山市国土局资料统计显示，2014年土地招拍挂市场成交52宗国有土地，其中商住地只有7宗成交，商业地则只有2宗———与之对比的是去年上半年成交土地60宗，其中商住地成交16宗，商业地也有8宗成交，这还是历年偏低的数字。成交面积和金额也有所下滑：今年上半年土地成交仅141.4万平方米、成交总金额为17.9亿元，其中商住地成交23.8万平方米，成交金额为10.3亿元，商业地块仅成交了3.6万平方米和4.8亿元。而去年的土地成交则有173.9万平方米和22.9亿元的收入，其中商住地的成交也有27.6万平方米和11亿元，商业地块也有8.2万平方米和3.7亿元———这还是发生在基准地价逐年增长的态势之下。

有趣的是，与其说开发商们因为市道不好而放弃拿地，实际上今年的流拍情况并不常见，一切的根源其实是政府正在有意识的减少地块拍卖。“中山的供应量太多了，尤其是前期在土地市场没有成型的时候，很多土地经由私人流转，再加上前届政府班子大量卖地，中山的商品房供应量肯定上去了。现在政府重新严格把控土地流转和拍卖，其实对于房地产市场是好事，起码不会做烂市。”有业内人士如此看待政府的行为。

实际上，除了对土地进行一定程度的控量外，今年7月国土局就提出对闲置土地的严查。7月下旬，中山市国土资源局发布了《闲置土地处置解读》。其中就对闲置用地提出了闲置两年无偿收回的政策。虽然，对于部分存在“历史遗留问题”的土地，中山并未采取一刀切的做法，而是约定动工日期在2012年6月30日前的闲置土地只要在2014年9月30日前缴纳20%土地闲置费，并在2015年9月30日之前动工开发的就可以网开一面，但是这个冲击依然对开发商有着强烈的冲击。

某余姓开发商就表示，为了避免缴纳这20%的闲置土地费用，目前正在想方设法赶紧报建开工。“200几万的费用，说多不算多，但是就这样交去还是不值得”，他说，认识的部分开发商原本没有开工计划的也在提速盖房，避免“被闲置”。

这就不难解释，为什么在楼市下行的情况，依然有20个项目冒险入市。而有开发商表示，与2008年的“急冻”相比，2014年可能是水煮青蛙，政府市场一起倒逼，就连银行也插上一腿，控制着贷款的利率和贷款额度，让开发商只有降价促销这样的路子可走。

不过，也有开发商表示客观：“政府出手控制土地，证明政府已经意识到低价卖地是短视的做法，可能在政策短期刺激下楼市会有爆炸式的供应，但是长期来看，土地减少供应量也会减少”。

房地产市场报告

促销迷雾四起

就在开发商们打出各种降价，实际上降价的力度是否到肉，不同的项目有着不同的做法，这也是为什么购房者有些觉得很划算，有些则完全感觉不到降价促销的原因。

至少，不好的单位和竞争激烈的区域，割肉情况更加明显些。西区彩虹片区和一街之隔的石岐区岐港片区目前在售项目多达10个之多：棕榈彩虹、龙光水悦熙园、大信时尚家园……下半年还有城市空间要推出，这个区域均无一例外主打刚需产品为主，因此片区竞争可谓激烈。目前，大信时尚家园已经优先打出85折的全线优惠纳客，而同区域中的优格**、水悦熙园则推出新品认筹，产品均已赠送多面积来吸引购房者。在该区域不乏可见4字头的低价单位，而且部分还是内街园景单位，以至于*近已有不少亲戚朋友向小记咨询该区域的房产情况。“时尚和龙光都有很低的特价房，我不知道买哪个好”，在新中医院工作的员工冯先生如此“甜蜜”的烦恼，在他看来这样的降价可谓降到骨子里去了，是时候可以考虑出手。

同样的，由于火炬区凯茵又一城、保利林语、君华新城等大盘的搅动下，火炬区出现了4字头的山景洋房，而且据说销量还不错，大部分购房者也是直奔低价而去。

不过，也有购房者认为，目前自己还没有适合**的物业选择。“我喜欢的帝璟东方要过万元一平方，奕翠园也要9千多了，盛景尚峰也要七八千，就连柏悦湾的复式都要8千多至少，你说他们降价吗？我怎么不觉得。”从事金融行业的杨小姐如此认为，看着广告语好像价格是降了，但是实际上优质物业不见得出现太多优惠，对于改善型置业者，似乎还没有见到底部。

不过，这样的情况有望改善。就在下半年9、10月，东区将迎来敏捷的紫岭**和天奕**广场，有望在高端物业上弥补空缺，而且前者还据说价格会有惊喜价。

小记观察

**，不只是抄价格的底

小记虽然是一个80后，不过刚好亲历了中山楼市*好和*低潮的一幕：就在2007年，这一度是中山楼市*风光的一幕，即便当时城区普遍是2000-3000元/平方米的房子，还是有豪宅楼盘以7000元/平方米的均价推出市场，晚上排队*房倒成为了一种风尚，以至于今天看到一些楼盘报道自家有人晚上排队，也不及往日壮观。

然而，2008年3月份开始，中山楼市进入一种急速的降价潮，可以说降价之狠可谓史无前例。曾有泛城区楼盘开盘吹风价是近5千元/平方米，*后发售的价格简直吓呆观者--2字头的价格，还是园景单位。即便今天中山还有赠送面积这一说，对比其三房送两房的做法，放在今天发售起码都是6千多/平方米的水平，二手价里也的确靠近这个价格。可以说，这些抄到2008年的业主是赚得*多的。

那么，是否这就是底呢？其实，经历2010年莫名其妙式的滞涨后，就在2011年中后期，中山部分楼盘曾经出现部分降价情况。小记就在当年，南区某楼盘原本对外打出近两万每平方米的均价别墅，*后无奈静悄悄的一度卖低于1万每平方米的价格，也是这个时候，小记曾一度和家人朋友说一个字眼：**。

**，并不是一个短视的产物。诚然，2011年买到不及2008年赚到的，但是如果与2013年相比呢？即便是与2014年相比，这还是赚到了。更退一步说，我们经常说中山库存量大，但是有一样东西需要清晰的是，中山城区土地日益减少、房地产发展限制增加的情况。譬如小记买的某小区，临近售罄边缘，即便再想求得一套小两房，也未必有了。我们经常说**楼市，不要简单地理解为价格**，因为这实属一种短视的理解。

在小记眼中，**不应该是仅仅看价格吃饭的。为什么身边这么多欲要换房的朋友说还是不觉得中山楼市有下滑的趋势，因为他们需要的优质物业并没有出现下降的情况。因此，有时**，还需要”抄产品、抄户型、抄地段的底“，例如东区，看着土地是多，但是有多少人发现，实际上理解的东区，可能只是火炬开发区，或者部分土地，只能够是CBD金融用地，实际上东区可用的地块，要不就是很贵，要不根本不多了。

所以，如果妄想通过本文抄到所谓的价格底，小记只能说：如果我真有这本事，我还会告诉你吗？所谓**，看自己需要，即便小记买下了6500元/平方米的东区园景房，再回过头看到5500元/平方米的临街房，或许你不觉得**，但我觉得**就OK了，这不，已经有人在求购了。

版采写：南都记者　萧倩苑

投稿作者：孤芳不自赏46