继续扛，还是赶紧跑？

据上周本报报道，下半年深圳入市有新增供应的楼盘约50个，其中纯新盘35个，总供应面积达到约300万平方米。主流房企竞争加剧、**项目明显增多，成为下半年楼市的两大特点。

在房企资金链压力、业绩报表、购房者信心低迷等多重考验下，深圳的开发商在下半年会选择怎样的市场策略,是HOLD住压力继续扛，还是低价入市赶紧卖？

南山

信心足资金稳，小步快跑的项目少

南山在深圳各区域楼市的表现当中，无论是价格还是**楼盘数量，都隐然有接过福田“**羊”接力棒的趋势。综合美联物业、房地产信息网等发布的数据，下半年南山将至少有15个纯新盘准备入市，另有多个项目将推出新产品。在这些产品中，曦湾天馥、水湾1979、红树别院、翡翠海岸二期、龙海家园(前海地铁上盖)等市场预期单价将超过5万元的项目占比接近50%。从小片区来看，西丽、月亮湾和后海则是供应热点。

在颇为充足的市场供应预期下，南山各项目的操盘者们尽管普遍对下半年市场表示谨慎乐观，但大部分都是一副“手中有粮，心里不慌”的态度。

如位于前海一线辐射区的香格名苑、佳兆业前海广场，都将按原定计划在9月-10月推出新品，同等产品的价格基本持平，但香格名苑将推的170平方米楼王单位预计会以4.2万-4.5万元/平方米销售，价格上涨的幅度低于开发商预期。深圳湾1号下半年也将推出部分新品，具体时间主要取决于工程进度。科技园片区和后海片区都有项目计划放缓工期，准备现楼销售，以应对限价政策和有所降温的市场氛围。在市场认可度还有所欠缺的西丽，下半年供应量将冲破片区历史新高，开发商还是倾向于选择谨慎定价以求走量的策略。

“南山其实压力不大，产品没问题的话，慢慢卖就行。”一位**住宅项目营销负责人表示，由于南山整体产品定位偏高，多数开发商走量的心情并不急切，只是静静等待市场转暖。

龙岗(含坪山新区)

有开发商甚至计划

延迟到明年卖现楼

龙岗区和坪山新区在今年的楼市供应上仍是刚需置业的重要区域。受供应结构影响，在市场波动期，对价格格外敏感的刚需盘在上半年也**迎来了价格的“微调”。据南都记者统计，下半年龙岗区至少还有10个新盘将开盘或是老盘推新。而坪山新区在上半年四盘齐开后，下半年基本处于持续消化阶段。其中，布吉(含沙湾)片区、坂田片区是东部区域下半年的供应热点。

在如此大的供应量和存量前提下，南都记者调查发现，龙岗区楼盘的开发商对市场的预期明显并不乐观。认为市场整体会往下走，以及希望通过促销能尽量多走些货是主流观点，甚至有比较主流的大房企已经计划延迟到明年卖现楼，价格也会重新调整。其中一位在去年就开盘的项目负责人表示，第三季度成交量会有小幅回升，但价格仍会往下走，过了10月份，量价才会趋于平稳。更悲观的操盘手甚至认为，下半年市场整体会量价齐跌，但何时能回暖，现在还不能确定，他们将每月不定期推出优惠促销。但也有某****房企的营销负责人提供了不一样的观点，该房企目前在深圳仅有一个项目在售。他认为*艰难的上半年已经过去，下半年会有部分刚需结束观望慢慢释放，成交量有望回升，但购房者在选择产品时会作出更多的对比，因此也需要开发商对产品作更精细化定位和**。“不吻合购房者预期的产品，下半年市场还是好不了。”该人士表示。

福田

**盘多，如何定价成*头疼的问题

福田区今年的新货供应全部堆到了下半年，上半年基本维持着去库存状态。南都记者了解到，下半年将推项目达五个，分别位于福田中心区以及北环以北的“香蜜湖北片区、梅林片区和银湖片区”，预计从8月中就会迎来下半年**批新货的入市，供应节奏将拉到年底。

与上半年存量比较，下半年的供应依然没有太多新意，依然还是“大户型占主导，且都走**路线”的局面。南都记者采访的6位熟悉福田一线市场的项目相关负责人几乎一致地表示，如果市场没有新政策刺激，预计大家都会有很大的去化压力。

如何定价也成了市场上*头疼的问题。对于整体市场，开发商多方表示并不太看好，大都希望采取“小步快跑”、“以价换量”的推盘策略，一位下半年有新货入市的操盘手告诉记者，“如果8、9月能推出**批，绝不等到10月、11月……越往后竞争越大”。对于下半年的成交情况，他们大都表示应可维持上半年缓慢的走量速度。对于**客户，一位在售项目的营销负责人分析，下半年供应增多，必定会使**客户变得更加挑剔，多方选择，于是，开发商如何调低定价预期或是**住宅走量的制胜法宝。因此，价格要想得到进一步上涨，除非得到国家、银行相关政策的刺激利好，否则很难。

龙华

观望的多，开发商想“存着慢慢卖”

龙华上半年有两个楼盘推新，一个是龙胜地铁站旁的特发和平里商务公寓；一个是清湖地铁站旁的幸福城三期。前者以超出市场预期的价格开盘，受到**；后者以几乎持平二期的价格开盘，但受整体市场影响，大不如去年二期销售时的成交*爆。

目前龙华(含观澜片区)动工在建项目不下6个，但明确表示近期要入市的只有红山地铁旁的以“刚需和首改定位”的一个纯住宅项目，另还有龙胜地铁站旁的一综合性项目也表示预计*早在年底入市之外，其余都没有对外明确入市时间，其中两项目似乎还在等变“现楼”，业界猜测是开发商想“存着慢慢卖”。

对于目前龙华新房市场，南都记者也分别采访了三位龙华操盘手。他们大都对整体市场并不看好，买家观望情绪比年初3月以来要重浓，片区没有指标性楼盘开盘、**，因此又进一步加重观望情绪。有的认为：“这种观望又很容易被打破，从客户上门情况来看，市场上还是有很多居住需求的客户，只因为大家都在期待一些政策利好，或一些开盘**的信息刺激。”也有的持有不同看法：“目前属于市场自我调整期，舆论环境也在吹降价风，大家更加没有信心下手，预计此前的博弈期还要僵持一段时间。就看9、10月的成交量能否有起色，否则其他区域肯定会有大的开发商带头降价。”

宝安(含光明新区)

刚需产品、别墅很淡定，定价随行就市

下半年，宝安至少有七个项目推新盘新货，沙井、机场东、光明等区域都有分布，比较分散，因此区域竞争并不算大。

受上半年市场不景气因素影响，不少原计划入市的楼盘都等到了下半年。在南都记者调查中，就有宝安楼盘表示，下半年必须是入市时机了，不会过多考虑市场因素，但定价方面还是会随行就市。

但不同产品的定价策略也不尽相同，宝安正打算推别墅新品的楼盘就表示，*近楼盘大户型的成交的确不理性，因此打算推比较有市场竞争力的别墅产品，但定价还会按公司原有计划进行。同样，市场等待已久的香港新世界名镌项目，也有望按公司计划10月份左右入市，由于产品定位因素，价格也会按公司制定计划走。

另外，宝安部分刚需楼盘对市场信心依然比较足。位于宝安机场附近的星航华府，周边还是原生态为主，一手楼盘很少，因此市场需求依然旺盛。4月份，项目一期开盘当天就销售达八成，前不久项目二期样板房也正式开放，具体入市时间未定。该项目相关负责人表示，由于是刚需产品为主，不大担心销售情况，定价对比一期也不会有大的变化。

另有一家正在销售大户型的宝安楼盘表示，由于市场销售放缓，现在楼盘推货量也不会太大，担心市场消化不了。公司也没打算快速出货，预期价格还会相对平稳，不排除结合市场及消化量略微调整。

罗湖

有刚需楼盘打算10月后涨价

久无新盘面市的罗湖，今年年中迎来了万象新天等新盘，下半年上市的新盘有锦缘里嘉园。罗湖的市场表现较为坚挺。罗湖某刚需盘，已经持续销售一年多，该项目负责人表示，*近市场销量的确比前段时间差，由于不是新盘，还是按公司计划走，价格也没有变化。并且，他还表示，老板对下半年市场还是比较看好，认为10月份后信贷市场、政策都会相对宽松，因此楼盘还有涨价的打算。

盐田

同是海景楼盘，有的不急，有的要“快跑”

盐田区今年涌现了不少新盘，包括已经开盘的鹏广达云顶道，下半年还会有鹏广达山海四季城、御景台雅园等项目入市。盐田一海景资源的楼盘就表示，由于是稀缺性的产品，因此并不着急卖，无论推货节奏还是定价都按原有计划走。同样是海景盘，另一品牌开发商就表示，推货节奏方面按正常计划走，但定价还是会结合市场因素，选择随行就市。此外，预计下半年入市的一盐田新盘也表示，按已有计划年底入市，对市场前景依然看好，定价方面则会随行就市。

个盘典型

中骏四季阳光：一期二组团仍以低于周边项目价格入市

在今年3月初开放营销中心正式亮相的中骏·四季阳光，是闽系开发商中骏置业试水深圳市场的首个作品，也是中骏布局珠三角开山之作。该项目位于龙岗区龙东社区，总建面约50万平方米，分两期开发，一期2000余套，主力户型为65-105平方米的高拓展二至三房。

在项目开放营销中心之前，该项目的负责人曾对南都记者表示，预计4月开盘，对市场的看法是“谨慎乐观”，售价将略高于周边尾盘项目中信龙盛广场。不过随之而来的全国降价潮，显然影响了年初深圳市场的购房者信心，让开发商开始不太乐观。

终于，在5月17日等来中骏四季阳光正式开盘的消息。当天，中骏四季阳光共推出411套二至三房单位，并宣告售罄。开盘均价1.2万元/平方米，部分单位*低价格可达1.1万元/平方米，比项目周边的中信龙胜广场1.4万元/平方米均价低了“约2000元/平方米”。这在当时被业界纷纷解读为：“低于预期价格10%开盘，未来刚需盘开盘价格低于预期的现象将成为常态。”

6月上旬，该项目又启动了一期二组团认筹。上述负责人透露，目前认筹客户与推盘量达到了1：1.5，该批单位主力户型66-86平方米，共计290套，预计下周入市，“二组团会比开盘首推单位贵几百块，但仍是以低于周边项目的价格入市”。

该负责人还表示，项目今年预计还会再集中开盘两次，“一期还有9栋待售，原本计划今年2000套都推，但现在要视下半年情况而定”。他认为，目前房地产市场的转暖有待金融市场放松，而下半年定价和产品将是关键因素。

博林天瑞：一期均价3.4万-3.8万元/平方米

位于西丽大学城旁的博林天瑞将于7月26日正式开盘，一期将推出超过300套单位，价格在3.4万-3.8万元/平方米。该批单位主力面积为140-160平方米，这一面积段在该项目属于偏小户型，同期还将推出少量90平方米以下户型。其自5月1日营销中心开放蓄客以来，认筹颇为理想，低于市场预期的定价也让开发方博林集团对于开盘表现充满信心。

事实上，无论是打造3000平方米的营销中心亮相，还是推出直升机看楼的活动，以及其举办的产品发布会等动作，都预示着博林天瑞想突破西丽片区的“价格天花板”。目前，该片区在售项目中，水木丹华售价3.3万-3.7万元/平方米，天悦南湾均价约3.4万元/平方米。而在博林天瑞约1200套的总货量当中，有超过700套为180-260平方米的大户型，更是让市场对该项目有了高期待。

曾有业内人士在看过该项目之后对南都记者表示，若博林天瑞单价在4万元左右将有意入手。博林天瑞副总经理索忠诚也透露，该项目在早期曾将目标定在4万-4.2万元/平方米，但*终还是决定把价格定在更符合市场需要的位置。

而在一期产品将很快售完的预期之下，博林天瑞将在之后陆续推出180-260平方米大户型共700余套，价格也将较一期有所提升。“在90/70政策执行长达8年之后，受抑制的大户型改善需求不可小视。”索忠诚表示，在房地产行业更加市场化的导向下，后市回暖的预期也在增强，“下一批推出的二期产品位置会更好，价格提高是肯定的”。

华盛西荟城：三期预计10月面市，主推三房、四房

据房信网发布的2014年上半年《深圳楼盘成交龙虎榜》，华盛地产凭借华盛盛荟单盘实现13亿元的成交金额、近5万平方米的销售面积登榜。预计10月面市的华盛西荟城三期，总建筑面积约33万平方米，产品为87-142平方米的三房、四房。

西荟城购物广场项目自身属于大型综合体，于去年10月底正式开业，引进有沃尔玛等多种商业。该项目的相关负责人表示，该项目会按照原有的工期入市，并且会加快推货。由于项目属于刚需物业，市场判断表现平稳，此外公司正处于快速发展阶段，后续还陆续会有新的项目入市，因此整个市场策略还是遵循快周转。

房企典型

深圳万科

集团对一线公司的要求就是积极卖楼

今年上半年尽管市场转冷，万科等少数品牌房企依旧创下了形势喜人的业绩。今年1-6月份，万科累积实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，分别比2013年同期增长14.6%和20.6%。对于下半年市场，万科相关负责人表示，目前调控已经取得显著成效，不管市场如何变化，万科始终坚持快速销售的原则，集团对一线公司的要求就是积极卖楼。在这个原则下，深圳万科也不会实行“一刀切”的销售策略，而是会根据项目不同的情况制定相应的市场策略。

在产品供应上，万科今年无一新盘入市，但有九大项目在售，并且按照深圳万科的计划，下半年将会有6000套产品供应。根据万科*新发布的内容，其推出的“幸福系·梦想家”系列产品将会在三大项目中落地，分别为8月底入市的万科公园里三期，共1092套单位，还有第五园第九期的万科紫悦山项目，预计9月底入市，776套单位，此外还有10月底入市的万科麓园二期，总货量1065套。

定价方面，万科广场、翰邻城等项目在上半年都有推出一些优惠促销、特价单位等活动，对于下半年的定价策略，该人士表示，价格是由市场决定，企业只能“发现”价格，不可能单方面决定价格。因此，万科项目的定价，也将随行就市。

对于长期的市场应对，深圳万科相关人士还表示，会始终对市场保持敬畏，加强对新市场环境下客户需求变化的研究，调整产品类型结构，不断提升产品性价比，顺应市场趋势。

佳兆业

继续主推刚需产品，“随行就市”是金句

在深圳地产圈中，佳兆业是一家对“随行就市”演绎极其到位的房企。早在2008年，该公司就以一幅“不能再低了”的广告表明了其对于低迷市场的迅速反应。但在其调整战略回归一、二线并把刚需产品作为核心产品后，佳兆业抵抗市场波动的能力明显增强，其*新的例证便是以1801套成交在风波诡谲的上半年抢得深圳销售量冠军。尽管只完成年度目标的37.3%，但整个佳兆业集团上半年的合约销售平均价格为每平方米11856元，同比增长28%。

“坚持以刚需产品为主，符合首次置业者和改善型住房需求，产品参照片区市场定价。”对于上半年售价的上涨，佳兆业的回应相当稳健，而对于下半年，其“随行就市，理性出货”的策略与万科等企业别无二致。

下半年，佳兆业在深圳仍然是4个项目在售，其中城市广场将于9月初推出项目三期，建筑面积24万平方米，总货量约1100套，面积为83-150平方米的三至四房；前海广场则会有全新组团在9月面市，主力产品为77-87平方米的二至三房，约250套；悦峰和KPR广场继续销售此前推出的单位。

目前来看，城市广场和前海广场的价格较去年底均有小幅提升，下半年的新产品在片区也仍有较强竞争力；KPR广场价格相对稳定；而悦峰则是佳兆业推出优惠活动较多的项目，其在26日-27日的家家顺电商活动中，就有“5万抵15万之后再9.5折、送3年物业管理费，再享受9.7折”的较高折扣。

华润置地

产品关注度颇高，定价很关键

华润置地深圳大区下半年有三盘新货要入市，分别是小径湾二期、华润城和银湖蓝山。

在年初就宣布在“盛夏”入市的小径湾二期预计是这三盘中*早面市的楼盘。项目位于惠州霞涌小径湾，此批新品位于整个项目的核心位置，总建筑面积23.8万平方米，户型为58-210平方米。已知去年8月24日开盘的一期，均价为1.3万元/平方米，并且恰逢整体市场好，有“四小时成交2000套”的骄人业绩，不过，南都记者从知情者处获悉，一期销售中，有几百套来自华润自身员工的购买，预计在今年的如此大环境之下，二期的蓄客相比去年会艰难一些。二期已在6月开放样板房，但仍未明确开盘时间。

*近华润城也正式亮相，除了地段好之外，大家也是纷纷看中华润“造城”实力。展示中心开放当天，南都记者从销售现场获悉，首期单位“润府”将有千套单位推出，包括8栋超高层建筑，其户型包括80-242平米两房至四房。项目负责人表示将于年底入市。坊间流传华润城开盘价格预计在5.5万-6万元/平方米。这个价格比上半年传出的5万元/平方米左右的价格又高出一截，不可否认的是，这个盘在市场上的诚意客户明显较多。

另外，在业界分享会上公开宣布要在秋季正式亮相的华润银湖项目，相对前两个项目要稍显沉默。它“将打造成集高层、超高层品质住宅以及多项配套设施为一体的城市生态高尚住区”，户型在89-260平方米的两房至四房。由于也是**定位，争抢的同样是**客户群，这与下半年关内新货供应产品结构类似，如何定价，十分考验华润置地。不过也有业内人士分析，银湖多年未有新盘，仍有一批钟情于银湖片区的买家在期待这个项目。

专家激辩

看涨派

开发商需大胆入市，刚需房下半年有上涨压力

邓志旺　深职院房地产研究所所长

作为开发商，首先要大胆，对市场要有信心，毕竟现在一些新盘入市销量不错；其次是要合理定价，要略低于市场的预期；*后是刚需房要尽快推，市场对刚需房有一定的需求，推的时间越长，销量越容易上去。

对购房者来说，下半年市场较为有利，首先是价格有所回转，议价的空间更大了，其次是开发商的推盘会较为集中，选择也更多，但其他地区的限购松动不会影响深圳市场，因为中央曾明确深圳不会取消限购。

值得注意的是，刚需房可能会有上涨压力。因为不少刚需房是属于城市更新项目，因此推进较慢，可能存在供应量跟不上的现象。同时，下半年投资机会不会太多，多数投资者可能会选择商业地产、写字楼和**公寓项目。

大环境有利楼市，下半年的市场会比上半年好

张伟　德永房地产评估公司总经理

总体来看，下半年的市场会比上半年好。首先是上半年积压了不少需求，其次从大环境来看资金环境在放松，*近央行再贷款给国开行一个亿支持棚户区改造，可以看出经济的总体形势是在找刺激点的。同时资金也需要流转，不像从前是紧缩政策，可以看出政策方面环境在好转。因此开发商不用过多考虑大环境，在小环境之中需要注意的是项目之间的竞争。尽管需求上半年有积压，但也积累了供应量，因此开发商需要在定价和卖点上相互竞争，其中值得留意的是卖点，要在卖点上寻求突破，才有可能赢得竞争。

对购房者的建议则是要考虑好自身的支付能力，因为其实现在炒楼的人并不多，也不可能出现一买就立刻跌的情况，更多是现在购房是否处于你自身需求的节点。

忧郁派

8月份是推盘好时机，定价别太高

罗振坤　房地产资深人士

首先是开发商的价格不要定太高，其次是开发商与银行的关系要更紧密。因为上半年房贷利率上浮、银行放款速度变慢甚至不做房贷是购房难的原因之一，那么下半年就需要银行调整放款的速度，出于资金流转的需要，银行可能会加快放款的速度，让资金更快地回笼。*后开发商要抓准推出楼盘的时间，以往下半年楼市的旺季在10月份，但由于今年下半年楼盘供应量较大，因此建议开发商在8月份推新盘，以抢占市场。

对购房者的建议，如果有新项目开盘，价格低于周边二手房价格一成至两成就可以考虑下手了，而投资者在选择时首先要看项目的资源，其次是价格起码要低于周边二手房二成，毕竟投资需求不一样。

下半年市场不可能回暖，刚需房降价应果断入手

林晓华　地产评论人

下半年决定成交的有三方面，一是要看贷款的放松程度，上半年阻滞购房者脚步的原因之一是房贷利率较高，且放款较慢。因此核心是开发商需要与银行做好沟通，在支付手段方面处理好首付和按揭的关系。

二是开发商的定价，由于上半年拿地成本较高，使得不少开发商也对定价要求较高，但对购房者来说，从上半年开始，他们已经形成了观望市场的习惯。因此如果开发商在价格上不作出让步的话，购房者还会选择继续观望，这样会使销售周期拉长，不利于开发商资金回笼。

三是开发商的营销手段需要改变，开发商应该投资在深挖渠道方面，将营销定位在受众的特点和需求，而不是一味地追求**定位，让购房者误以为价格很高而不敢下手。营销应当运用数字表现，越直接越好。

总的来说，今年下半年深圳市场整体不可能回暖，但不排斥个别项目回暖，同时旺季应该是8月底到9月初这段时间。因为上半年积压了不少需求，而贷款又有放松的迹象，在这段时间结束后，10月份又会进入淡季。

购房者则分为两类。一是刚需购房者，这类购房者对房子需求较为急迫，如果发现想要购买的项目在价格上作出了让步，那么建议果断入手；二是抄底投资者，这一类购房者可以推迟到明年上半年再考虑，因为不排除有项目会将开盘推迟到明年。

南都调查

深圳在售将售54个楼盘项目

调查54个楼盘，33个推盘节奏不变

南都记者深入调查了深圳54个楼盘下半年市场策略，其中表示会延长蓄客时间、延后开盘，继续扛一扛的项目占14个；表示将以低于市场价入市快步跑的项目共7个；表示维持市场策略不变的项目占了大多数，达到33个。

不过，这也与不少楼盘是今年底(11月、12月)开盘有关，开发商表示，届时推盘和价格策略还需根据第三季度市场情况而定。

南山项目*不慌，龙岗项目*想跑

从区域表现看，南山区的**楼盘明显资金实力较足，在表示要“扛一扛”的14个楼盘中，独占了6个。比如原本计划今年入市的招商双玺高层，该项目负责人日前在接受南都记者采访时就表示，推盘时间可能延期到明年。此外，科技园片区和后海片区都有楼盘项目计划放缓工期，准备现楼销售，以应对限价政策和有所降温的市场氛围。

相比南山楼盘项目操盘手所称的“手中有粮，心里不慌”，龙岗楼盘项目的操盘手显得“忧郁”得多，尽快走货是该区域楼盘的主流想法，在7个打算“赶紧跑”楼盘中，龙岗占了4个。比如，近期开盘的坂田中铁诺德中央道以及即将开盘的中骏四季阳光一期二组团，都采用低于周边项目市场价入市的策略，并表示“尽量要在今年卖完”。

而福田多个楼盘项目的操盘手也向南都记者表示，会“小步快跑”、“以价换量”。“如果8、9月份能出一批，绝不等到10月。”一位在下半年有新货入市的操盘手说道。多位开发商认为，10月份将是市场是否能转暖向好的分水岭，如果届时市场仍不好，预计年底会有大开发商为了业绩报表带头降价，中小开发商也会推出优惠或特价房，为冲量而摊薄利润。

近半购房者看跌房价，寻求入市时机

与开发商推盘压力并存的，是市场购房者的观望情绪日益高涨。世联行发布的第二季度购房者信心指数报告显示，本季度46.6%的深圳购房者看跌未来半年房价，较上季度上升24.4个百分点。从购房者对购房时机的预期来看，本季度35.2%的深圳购房者预期未来半年适合购房占比较上季度上升14.2个百分点。

报告指出，预期房价下跌的购房者占比大幅提升，意味着当前楼市降价预期已形成，市场的调整仍将持续。不过购房时机指数的提升，以及未来房价预期指数大幅下降，表明购房者正在寻求楼市降价后的合理入市时机。

专家建议定价可略低于市场预期

多名业内人士建议，开发商在下半年推盘的定价策略中要对购房者作出让步，合理定价，甚至略低于市场的预期。

南都记者了解到，也有更多操盘手将市场策略重点放在更精细化的定位和**上。“市场不好时，营销要空军变陆军，会多走线下拓客。”某品牌房企营销部人士表示。而另一位有项目在龙岗在售的某品牌房企营销总监也告诉南都记者，下半年推盘量集中，尤其是大户型入市竞争压力大，购房者会对产品比较得更细致，不符合购房者预期的产品预计在下半年还好不了。

统筹/策划：南都记者詹燕燕

采写：南都记者詹燕燕杨金霞张锐宣谢秀鎏实习生蔡依馨

投稿作者：孤芳不自赏46