开店如何选址？开店选址案例实解

2014.03.26 来源: 互联网大字

正确选择店址，是开店**的*先条件。一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，那小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。那么，开店如何选址呢?开店选址要注意哪些问题呢?

测算人流需以静态、动态两种

曾经有业内人士感慨，在哪里买和卖什么都是开店的头等大事，选在人流不经过的地方，东西再好，没有人能看到是徒然，人流再多，但是进去一次之后再也没有回头客也是浪费，都是难以**的事情。在开店选址方面，确实有很多东西可以进一步量化，通过“数字化开店”来降低后期的营业风险。

参考一般连锁店的开店模式，需在选址时计算出每日的盈亏平衡点，即每天收支平衡点是多少。其中，成本方面*重要的有几个部分：每天平摊下来的店面租金、人工费用、促销以及其他物料的成本，**方面主要是产品溢价。通过每日的平衡点，可以反推出每天大约需要有多少的销售额才能够实现收支平衡，每天的销售额则与店面的客流量、进店率、成交率和每个客户的消费额度四个指标相关，而前三个指标都可以在店面选址的时候，便有一定的了解。

以某大型连锁餐饮为例，在测算人流时，通常以静态和动态两种方式来测算人流情况。一种指在目标店址蹲守，看每周经过这个店的步行人数有多少，自行车和开车的人一般不会计算在内，除非可以方便地停车经过并且有驻留的区域。从找到目标店面到基本确定选址，一般时间在3-6个月，对于人流的要求，该连锁餐饮会希望每周有15-18万人经过才能纳入*终考虑范围。由于已经有多个店面的开店经验，对于进店率、成交情况都已经有相对比较成熟的数据，所以大多经过数字量化测算之后开张的分店，基本没有赔*关门的记录。值得注意的是，开设在休闲购物区域的店和开设在其他非目的地的店，在进店率方面会有比较大的不同，那么对于人流的要求也会因此有所不同。

动态测算会以走路每分钟大约50米左右的速度，从目标选址地点出发，看周围3分钟、5分钟、10分钟的步行距离内各有些怎样的建筑，分别列为未来的一级区域、二级区域和三级区域，这些人群则有希望成为未来的市场，当然位于一级区域内的人群越多越好，因为这些人群将是未来消费*便利的。即便有些店面属于前期布点，也会考虑到未来的周边人流增加的速度，在租期和租金约定方面会将前期的亏损考虑进去，整体一定会实现**。

除此之外，不少企业在选店的时候，对于店面本身的质素也会有一定要求，不同类型的店面要求也很不一样。比如某餐饮连锁会要求，*层使用面积一般要超过350平方米，门面的长度不少于12米，层高不低于2.8米，租期一定要在10年以上。咖啡店连锁，很多会要求一定要有外摆，不仅解决了室内吸烟的问题，而且可以让客人在距离店面很远的地方，便能够看到企业形象，感受到咖啡的氛围，勾引出消费的念头。而一些饰品连锁，如果选址在购物中心，不仅希望能够和时尚女装在同一楼层，甚至还希望有适量的同类品牌扎堆，一般以3-4家为宜，品牌过少客户难以形成消费习惯，品牌过多市场竞争压力就会加大。[page]

要看周边品牌，小店宜拼风格

小品牌除了面临自己选场地的问题，遇到的好的场地，还会遇到多个品牌竞争的问题。通常品牌越大，愿意支付的单位租金就越低。对于购物中心运营商来说，不同品牌的作用是不一样的，知名品牌是用来带动人流，而普通品牌则带来更多的现金收益。全部是知名品牌，商业氛围好，但是商家的租金收益就会降低，如果全是不知名的品牌，人气无法聚拢，商场运营便难以为继，所以所以购物中心在招商的时候，会对不同档位的品牌进行组合。

几年前，在特别是在一些二、三线城市，大型购物中心为了聚拢人气，在招商启动之前就会先确定主力店和一些知名的品牌，在餐饮连锁方面，麦当劳、肯德基、味千拉面和星巴克都属于购物中心*早一批招募的对象，业内曾经把他们比作餐饮招商的四大金刚。由于品牌本身的拉动效应强大，所以在租金方面这些企业也有占尽优势。在一些新区的购物中心，有些心情急迫的商家甚至前两年不收租金，以销售扣点的方式与他们共担风险。

小品牌所享受到的待遇则有天壤之别。以深圳某大型M A LL的招商案例来看，同一片场地有可能容纳2-3家咖啡店，和星巴克相比，其余咖啡店的租金要高出30%-50%以上，而且由于地段优越，场地的竞争非常激烈，甚至不是租金出得高就一定能进场的。小品牌如何占领好场地呢?埃克斯咖啡便曾经有过类似经历，据说在向M A LL运营商提交进驻意向之后，商家便派出代表在数家埃克斯分店中随意挑选了一家，完全不声张直接去了现场体验，感觉与 M A LL的整体定位契合之后，才在确定将其余两间咖啡店席位中的一个给了埃克斯。

提供良好的现场体验，当然是小品牌占领好场地的基础，但是对于一些竞争更为激烈的场地来说，如何与大品牌之间形成互补，甚至拥有自己独树一帜的风格，很多时候也会成为有力的砝码。比如有些购物中心的运营商会考虑，如果这一层有两间咖啡店，其中一间已经确定为美式咖啡，那么会希望另外一间是意式咖啡或者是其他风格的产品。如果你的小品牌不仅产品可以与美式咖啡互补，还全部采用非常漂亮的法国瓷杯，或是每只杯子都完全不同，亦或你的咖啡很多故事可以诠释品牌，有自己独特的历史，有与众不同的氛围，那么胜出的概率就会增加很多。

小品牌和大品牌相比，也并非优势全无。简洁的管理会快速形成决策，在一个好场地出现的时候，大品牌还在做测评、走流程，甚至总部专员还来不及现场调研，小品牌已经开始谈判做合同了，快速反应无疑也是小品牌占领好场地有力武器。

> >小贴士初创小品牌慎选街铺

选择独立的街铺对于刚刚起步，准备做大的餐饮连锁而言是需要慎重考虑的。因为品牌本身没有大的影响力，而周边的邻居对于你的经营氛围也会有较大的影响。街铺本身一般没有整体规划，也许你选店的时候，旁边全是花店感觉很有情调，但是一年之后有可能花店关了换成五金建材，和你本身需要的周边环境相去甚远，而这些都是难以把握的。

相对于购物中心而言，商家对于业态会有整体规划，每一层的品牌结构都会有清晰的布局，即便有同样类别的店铺，产品或品牌的结构也会尽可能形成互补，这些对于初创时期的小品牌而言，都降低了经营的风险。

投稿作者：孤芳不自赏46

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